"רכישת דירות במחיר המנותק מערכן הכלכלי וההכנסה: סיכון משמעותי למשק"
"פקידי האוצר צריכים להתעשת ולהסביר לשר האוצר כי לא כדאי לו להעמיד למבחן את מידת האמון של השווקים בכלכלה הישראלית", כך אמר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI ביחס לתוכנית מע"מ 0% אשר הוא מטיל ספק בנחיצותה. "תוכניות כמו מע"מ 0% מעלות תהיות רבות לגבי מדיניות המאקרו כלכלית ואינן מוסיפות כבוד למשרד האוצר", כך אמר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI.
לדבריו, המהירות שבה עובר המשק להאטה על רקע המצב הביטחוני מחייבת שמרנות בהנחות התקציב ל-2015. "התקציב ל- 2015 צריך להיות עם יעד גירעון שלא יעלה על 3%-3.5% (כולל הוצאות חד פעמיות במידת הצורך לצורכי ביטחון) וזאת תחת הנחות שמרניות בנוגע להכנסות הצפויות ממיסים".
לגבי שוק הנדל"ן הדוהר, טוען גוזלן כי "אם משרד האוצר באמת מעוניין לעזור למשקי הבית בנושא הדיור, עליו לפעול להצרת צעדיהם של משקיעים בשוק הנדל"ן, שמתחרים על הביקוש הקשיח של הזוגות הצעירים וזאת באמצעות הטלת מס רכוש על משקיעים".
"צעד זה יוריד במידה ניכרת את האטרקטיביות של הנדל"ן למגורים כאפיק השקעה, ויפעל בהדרגה להחזרת המחירים בשוק הנדל"ן לרמות כלכליות שפויות יותר. בכך גם ייקטן באופן משמעותי הסיכון אליו חשוף המשק, סיכון שממשיך לגדול כל עוד יותר ויותר משקי בית נאלצים לרכוש דירות במחירים המנותקים מערכן הכלכלי ומרמת הכנסתם".
- 26.שואלים חברת השקעות אם להשקיע בנדל במקום בבורסה... חחחח (ל"ת)מאיר 28/08/2014 19:02הגב לתגובה זו
- 25.2 28/08/2014 16:37הגב לתגובה זוקרקעות לבניה
- 24.חלומות באספמיה 28/08/2014 09:27הגב לתגובה זומחזיקים בכל כך הרבה דירות שזה בלתי אפשרי
- 23.יותר פשוט 27/08/2014 21:33הגב לתגובה זוולהטיב את הקריטריונים של מעמ 0 למי שהשתתף במבצע ולמשפחות וליישובים שנפגעו בדרום.
- אז השכירות תעלה, מה עשינו? (ל"ת)נחום ת. 27/08/2014 22:55הגב לתגובה זו
- 22.הומלס 27/08/2014 20:51הגב לתגובה זושום דבר אחר לא יספק את תאבי הבצע שבשלטון
- 21.צביקה דורון יועץנדלן 27/08/2014 20:50הגב לתגובה זולטווח ארוך הציבור מאמין בדירת השקעה ולא במניות
- אדם בעל ניסיון 27/08/2014 22:27הגב לתגובה זוכל הנסיונות להטיל מס גבוה על דירה שנייה ושלישית ממש משעשע אותי. מה הבעיה לרשום את הדירות על שם הילדים ? או לפתוח חברת קש (בחו"ל) שהיא תהייה בעלת הבית? מה קורה פה?
- אדם בעל ניסיון 27/08/2014 22:25הגב לתגובה זוהשאלה היא לא במה אתה או אני או הציבור מאמין. השאלה היא מה נכון ומה לא. ובכן: על ציר הזמן, המניות תמיד היכו ותמיד יכו את הדירה. שלא לדבר שבמקרה ויש צורך במימוש - במניות זה להרים טלפון לבנק ואחה"צ הכסף בחשבונך. מיותר לציין גם שהבנק לעולם לא יתקשר אליך בשעות מוזרות ויספר לך שהמזגן בחדר השינה לא כל כך מקרר...(ולא אספר כאן על דייר שההתנחל בדירה ,מפסיק לשלם ומאיים עליך שלא תטריד אותו....)
- צביקה דורון יועץנדלן 28/08/2014 08:04ערך ששל דירה לא יכול ליפול ביום אחד בכמה אחוזים. אחרי 6 שנים של עליות בוול סטריט, מחזיקי מניות לא יכולים לישון בלילה בשקט ואילו בעלים של דירה בישראל ישן מצוין. דירה נותנת דמי שכירות ועליית שווי שנתית ממוצעת ויחד זה 8% בשנה.
- 20.קליפ יועץ נדל"ן 27/08/2014 19:56הגב לתגובה זושמאי ייתן אומדן.(תמורת שוחד או מעטפה) וכל בעלי עשרות הדירות יתחילו להזיע .צודק? לא יעיל?כן.
- 19.להגדיל היצע וזהו (ל"ת)בדבכט 27/08/2014 19:31הגב לתגובה זו
- 18.ארנונה פי 3 על דירה שנייה ופי 10 על דירה שליישת. (ל"ת)הפתרון 27/08/2014 18:55הגב לתגובה זו
- אורן 28/08/2014 07:13הגב לתגובה זוארנונה בדירות שכורות חלה על השוכר ולא על בעל הדירה.
- 17.בדבכט 27/08/2014 18:22הגב לתגובה זובעתיד .מעמ אפס היא תוכנית שבאה לטפל בדירות יד שניה ובדירות החדשות .ביד שניה ישנן עשרות אלפי דירות שברגע שהתוכנית עוברת באופן מיידי מחירן ירד .אחכ יגיעו שאר התוכניות מטרה והסכמי גג שימשיכו את ההוזלה
- 16.מס רכוש על דירה שניה הוא הפיתרון לנדלן (ל"ת)שלמה מעוז 27/08/2014 18:18הגב לתגובה זו
- 15.איפכא מסתברא 27/08/2014 17:41הגב לתגובה זוצודק מאד. בסעיף 2(3) בפקודת מס הכנסה המנדטורית הוטל מס על מי שיש דירה בבעלותו. הסעיף בוטל בתחילת שנות ה 50 בלחץ הציונים הכלליים (המפלגה הבורגנית חלק מגח"ל). ההיגיון היה הרצון להשוות בין מי שיש לו דירה ולא צריך לשלם שכר דירה, לבין מי שאין לו דירה וצריך לשלם שכר דירה. ראו באי הצורך לשלם שכר הדירה - הכנסה רעיונית שצריך למסות. ראוי לחדש את הסעיף 2(3) לפקודת מס הכנסה ולא רק למשקיעים.
- אנונימי 27/08/2014 21:44הגב לתגובה זוהכוונה אז היתה שאם יש לי דירה שלי ואינני משלם שכ'ד אז אני מרוויח וצריך לשלם מס.--- ומזה נובע שאם יש לי רכב ואני לא נוסע באוטובוס אז אני מרוויח וצריך לשלם מס??. ואם אני נשוי ואני לא צריך ללכת למסז'ים וכדומה אז גם אני צריך לשלם מס?? וכן הלאה???
- 14.אורי... . 27/08/2014 17:27הגב לתגובה זוהנתון הזה אומר שבעוד 2 שנתיים יסופקו לשוק כ 120 אלף יחידות דיור שהם כ 60 אלף יותר מהגידול הטבעי.
- 13.מתן 27/08/2014 17:10הגב לתגובה זואיום במיסים ומקווה שבכך יפנו שוב את כספם לידיו, תשכח מזה. עלוקה, חמדן ורעב לכסף של אחרים.
- אורן 28/08/2014 07:15הגב לתגובה זודוגמנית בינלאומית לא משהו בכלל. אפילו אשתי יותר יפה ממנה.
- 12.מיכל 27/08/2014 17:09הגב לתגובה זומעניין שאותם מתנגדים הם גם אלו שדירדרו אותנו לדור שלם בלי דירה
- 11.קשקוש, מס רכוש זה ממש לא פתרון (ל"ת)ישראל ישראלי 27/08/2014 17:09הגב לתגובה זו
- נכון, אבל זו דרך להעביר כסף לעלוקות הבורסה שישדדו אותנו (ל"ת)מישל 27/08/2014 17:40הגב לתגובה זו
- 10.להביא קבלנים מסין. (ל"ת)בא 27/08/2014 17:06הגב לתגובה זו
- 9.במקום מס רכוש- להגדיל מס הכנסה על צעירים שגרים בשכירות (ל"ת)יש לתדלק ביקושים 27/08/2014 17:06הגב לתגובה זו
- 8.אמיר 27/08/2014 17:02הגב לתגובה זו1. לצמצם את הבירוקרטיה במכירת קרקעות ולהוריד את המיסוי עליהן. הגיע הזמן שמרכיב המיסוי בבניית דירות ירד 2. לאשר הבאת אלפי עובדי בניין זרים וע"י כך להוזיל עלויות לקבלנים.
- 7.מי שיכול ליפנה המפולת יברח (ל"ת)חברים 27/08/2014 16:49הגב לתגובה זו
- עוד פעם ה"מפולת" רד מהסרט הזה (ל"ת)ת. 27/08/2014 22:59הגב לתגובה זו
- 6.הבורסה חושבת שכסף גדל על העצים הבורסה ליפנה מפולת (ל"ת)חברים 27/08/2014 16:48הגב לתגובה זו
- 5.קליפ יועץ נדל"ן 27/08/2014 16:48הגב לתגובה זוואופקים דירות ללא משכנתא, תנאים מפליגים.קרוב ברכבת לעבודה בתל אביב, זוג צעיר לפני שתזדקן בשכירות מעמ 0 של העיתונאי !!!! איך מגיעים? ברכבת! כמה זמן ברכבת לשדרות? 59 דקות אדם מתי אראה התחת של אימא? תתבגר תינוק!!!
- 4.רק שינוי חקיקתי יוביל לירידת מחירים.ולא בנייה של עוד... (ל"ת)זהבי 27/08/2014 16:48הגב לתגובה זו
- רואים שהיית בבילוי חגיגתי (ל"ת)חגיגת 28/08/2014 07:16הגב לתגובה זו
- 3.יורם דירות"א 27/08/2014 16:31הגב לתגובה זולפני שבועיים ב-1500000 שח רחוב ארלוזורוב 139 רחוב עם אוטובוסים בקרבת איכילוב
- 2.ציקי האדום 27/08/2014 16:27הגב לתגובה זונשאלת השאלה, למה לא משנים את המגבלות על משקיעי הנדלן, אם המצב כ"כ ברור... איך אמר פעם זוזו חלסטרה: ותחשבו על זה...
- 1.דן 27/08/2014 16:23הגב לתגובה זובסביבת ריבית אפסית ,אנשים ממשכנים את דירת המגורים שלהם ,ורוכשים דירה להשקעה ,שכר הדירה ממן את המשכנתה ,נורא פשוט הכסף של הבנק זול יותר מתשואה על שכר דירה . כרגע 20-25 אחוז מהפעילות היא של משקיעים . כאשר הריבית תחזור ל רמה של 3 אחוז ,תתבטל הוראת השעה ! עם כל הכבוד למשק חופשי ,צריך לדאוג שילדנו שנלחמו בעזה יכלו לחיות בכבוד ולרכוש דירה !
עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות
מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה.
פרויקט יוקרה במרכז רמת גן
חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.
התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות.
התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
