מלאי הדירות בת"א מספיק ל-9 חודשים - היכן אין מצוקת דיור?
מצוקת הדיור נמשכת. על פי נתוני משרד השיכון, נכון לסוף המחצית הראשונה של 2013, מלאי הדירות החדשות עומד על כ- 21,000 דירות חדשות ועל פי קצב המכירות הנוכחי הם ימכרו בתוך כ- 10 חודשים. מידי חודש נמכרות בישראל 2,040 דירות חדשות מידי חודש.
ירושלים מככבת במקום הראשון בדירוג הערים בהם נמכרות הכי הרבה דירות חדשות בממוצע חודשי. מידי חודש נמכרות 153 דירות חדשות בעיר הקודש. והנתון המעודד לגבי ירושלים הוא שמלאי הדירות מספיק בשלב זה.
במקום השני ממוקמת תל אביב בה נמכרות 137 דירות חדשות מידי חודש. בניגוד לירושלים, בתל אביב יש מחסור בדירות חדשות והמלאי נכון לסוף המחצית של השנה עמד על 8.8 חודשים
לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של צמח המרמן: "תל אביב סובלת מאותה תסמונת שסובלת כל עיר מרכזית וחשובה בעולם. לתל אביב אין מלאי קרקעות שזמין לבנייה מידית. האזור הכי מבוקש הוא מרכז העיר ובאזור זה אין כלל קרקעות לבנייה. שהביקושים כה גבוהים ואין היצע, מטבע הדברים המחירים עולים ויעלו".
במקום השלישי נמצאת פתח תקווה עם מכירות של 118 יח"ד בממוצע בחודש. יבנה, כוכבת הנדל"ן של השנתיים האחרונות ממוקמת רק במקום הרביעי עם מכירות של 90 דירות חדשות בממוצע חודשי אך המלאי אוזל ועומד על 6.9 חודשים בלבד.
מלבד ירושלים, אחת הערים היחידות שאינה סובלת ממצוקת דירות היא נתניה. מידי חודש נמכרות בנתניה 76 דירות חדשות ומלאי הדירות בעיר יספיק לשנה וחצי. עם זאת, יש לציין כי מלאי דירות היוקרה בקו ראשון לים הולך ואוזל.
את העשירייה הראשונה סוגרת חיפה עם מכירות של 74 דירות חדשות בממוצע חודשי ובית שמש עם מכירות של 51 דירות חדשות בחודש ומלאי שעומד על 4.7 חודשים בלבד.
- 3.סבבה 29/10/2013 01:22הגב לתגובה זועליות הבנייה והמיסוי על דירה יירדו זה הסיכוי היחידי להוריד או להשאיר את מחירי הנדלן שפויים באזור המרכז יש גל ענק של רוכשי דירות שרק מחכים להזדמנות לקנות דירה במיקום טוב אישור תכניות ביחד עם צמצום עלויות הבנייה לרמה 2500 ש״ח למ״ר זה מציאותי ומתבקש. להוריד מיסוי ולשחרר קרקעות
- 2.לא מכיר אף אחד שגר ברחוב, אז אולי אין מחסור בדירות? (ל"ת)חנן 28/10/2013 15:39הגב לתגובה זו
- 1.שי 28/10/2013 13:30הגב לתגובה זואז אמרו
- הם שינו את המיקום,בונים בחמוקי יוכבד (ל"ת)מעלה חמציץ 28/10/2013 13:47הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
