ניתוח מצב: זה מה שקורה למחירי הדירות בישראל שנה אחרי מלחמה

הציפייה לאישור חוק מע"מ אפס גרם להאטה משמעותית של שוק הנדל"ן, כאשר מתחילת 2014 רושמים נתוני הנדל"ן ירידות. כמות העסקאות בשפל, כמות הדירות הלא מכורות בשיא, ויזמים האטו את קצב הבנייה. על הרקע של נתונים אלה בא מבצע "צוק איתן", 50 ימים בהם ישראל הייתה במערכה מול החמאס בעזה, שבפועל שיתקה או האטה חלקים נכבדים מהמשק הישראלי. הנתונים המתייחסים לחודש יולי מראים ש"צוק איתן" חיזק את המגמה הכללית בשוק הנדל"ן, וקיימות הערכות שהמצב יוביל להעמקת הקיפאון בשוק הדיור ואולי אף לירידות מחירים. האמנם?

משברים ביטחוניים בישראל, כך נלמד מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לא הובילו לירידת מחירי הדירות, להפך. בדיקה רוחבית של שוק הנדל"ן בישראל בתקופות מלחמה מלמדת כי מחירי הנדל"ן המשיכו לשמור על יציבות. מלחמת יום הכיפורים 1973 אף שכלכלת ישראל באותו זמן הייתה שרויה במשבר עמוק ושיעור האינפלציה הגיע לכ-56%, שנה בלבד לאחר המלחמה זינקו מחירי הדירות בכ-39%. גם בשנת 1975 המשיכו מחירי הנדל"ן לטפס והפעם בשיעור של כ-28%.

במלחמת לבנון הראשונה - 1982 - נמשכת אותה מגמה. המשק סבל מהיפר אינפלציה של מאות אחוזים לשנה, ומחירי הדירות לא נותרו מאחור ועלו בשנת 1983 ב-130%, ובשנת 1984 המחירים טיפסו ב-381%.

ב-1987 נרשמה עליה בשיעור של 16%, זאת למרות פרוץ האינתיפאדה הראשונה באותה תקופה, כשבשנת 1989 הגיעה עליית מחירי הנדל"ן לשיעור של כ-35%. מלחמת המפרץ הראשונה שמרה על אותה מגמה גם במהלך תקופת הלחימה, אז מחירי הנדל"ן עולים בשיעור של 34-30 אחוז בין השנים 1991-1992. שנה בלבד לאחר המלחמה, שוק הנדל"ן עולה בשיעור של 10% והוא ממשיך להכפיל את שיעור העלייה גם בשנים שלאחר מכן. בשנת 1994 העלייה במחירי הדירות הגיעה לשיא של העשור ונרשמת עליה במחירי הנדל"ן בשיעור של 29%.

האינתיפאדה השנייה, שתחילתה בשנת 2000, קטעה את רצף עליות המחיר, כאשר שנת 2003 רושמת את "שיא" צניחת המחירים בשיעור של 6%, שיעור הירידה החד ביותר שנרשם במחירי הדירות בישראל מאז 1962. ירידה זו נגרמה על רקע הצפת השוק בדירות לצורך אכלוס מאות אלפי עולים חדשים שהגיעו מספר שנים קודם מברית המועצות לשעבר. גם מלחמת לבנון השנייה ב-2006 לא יצרה מציאות חדשה, כאשר שנה לאחר מכן מחירי הדירות ירדו בשיעור מזערי של 1.6 אחוז בלבד, מגמה זו השתנתה בשנה שלאחר מכן כאשר המחירים רשמו עליה בשיעור של כ-7%.

גם מציאות החיים ביישובי עוטף עזה ניפצה את כל התחזיות. החיים בצל איום טילים מתמשך של למעלה מעשור לא הצליחו לבלום את עליות המחירים ומנתוני משרד הבינוי והשיכון מאז 2008 ועד היום זינקו מחירי הדירות ביישובי עוטף עזה בשיעור נומינאלי של 89%. כך לדוגמא, בעיר שדרות דירה ממוצעת נמכרה ב-2008 תמורת כ-267 אלף שקלים לעומת כ-700 אלף שקלים היום.

נראה שמקבלי ההחלטות יחד עם הזוגות הצעירים אינם צריכים לסמוך על המשבר הביטחוני האחרון שישמש כזרז לירידות מחירים. ניתן להניח כי ביקושים גדולים, היצעים נמוכים, חוסר הוודאות שנוצר סביב יוזמת מע"מ אפס ותחושת חוסר האמון הציבורי, יגברו על תחושת ההאטה שיצר מבצע "צוק איתן". בסופו של יום, אם נלמד מההיסטוריה, אזי המציאות הביטחונית לא תזעזע את שוק הנדל"ן, ותחושת ההאטה שנוצרה בשוק לא תהיה יותר ממכה קלה בכנף.

*גיל עובדיה הוא מנכ"ל שותף בחברת ייזום ושיווק הנדל"ן היילנד