המדריך לנדל"ניסט: האם אשקלון היא האשדוד של המחר?

עיר החוף הדרומית, אשקלון, צומחת בקצב מהיר. העיר ששטחה המוניציפלי לא פחות משטחה של ת"א נמצאת כרגע בעיצומה של תנופת בניה מאסיבית. עם זאת מחירי הדירות בעיר נמוכים משמעותית ממחירי הדירות אצל השכנה הצפונית אשדוד. האם יש כאן הזדמנות למשקיע?

הלן מרקוס מנהל אגף תכנון אסטרטגי באשקלון - "בעיר ישנם פערים גבוהים בין השכונות הצפוניות לדרומיות, אבל המצב השתפר לאחרונה. אחוזי האבטלה קטנו, גם בזכות תוכנית וויסקונסין, ויכולנו לראות כי בשורה התחתונה, כ-80 מפעלים התחילו את פעילותם בעיר החל משנת 2001, דבר זה הביא לכ-3000 מקומות עבודה חדשים." מרקוס מציין, כי "משנת 1989 עד היום חל גידול של יותר מ-110% באוכלוסיית העיר, שעומדת כיום על כ-120 אלף תושבים, עובדה מרכזית לאבטלה ששררה בעיר עד לא מזמן".

לגבי נושא החיבור למרכז הארץ מוסר מרקוס נתון מעניין, "הרכבת הפרברית הקיימת בעיר, צפויה לשנות את מסלול נסיעתה בתחילת 2008 ובכך לקצר את זמני הנסיעה מאשקלון לת"א לכ-30 דקות בלבד".

פערים בין הצפון לדרום

מרקוס אומר, כי "בשכונת ברנע מתגוררים כרגע כ-16 אלף תושבים ומספרם צפוי להגיע ל-45 אלף. לפי תוכניות בניין העיר המאושרות ישנו מקום לעוד כ-24,000 יחידות דיור באשקלון". לגבי פערי המחירים בין הצפון והדרום משיב מרקוס, כי "מחיר מגרש בצפון מגיע ל-300 אלף דולר וזאת לעומת מגרשים הנמצאים בשכונת נווה ים, בדרום העיר, ונמכרים במחיר של 70,000 דולר למגרש".

לגבי הקאסמים בעיר משיב מנהל אגף התכנון, כי "אין למדינה כרגע פתרון לבעית הקאסמים, אבל כפיצוי המדינה העבירה לנו כספים לשם פיתוח טיילת באורך 8 ק"מ בדרום העיר".

תשואה של 10%

הרצל ברזילאי זכיין אנגלו סכסון בעיר מוסר - "המחירים בעיר עלו בשנתיים האחרונות בשיעור של 20%, בצפון העיר יותר מאשר בדרומה, זאת כתוצאה מהפיתוח של מפעל אינטל בקרית גת, המביא אוכלוסיה חזקה מחוץ לעיר כמו גם אירים ואמריקאים שמחפשים פתרונות דיור". ברזילאי מוסיף, כי "דירת 4-5 חדרים בשכונות הצפוניות, אפרידר וברנע, נמכרת ב-180 אלף דולר. ניתן להשכיר דירה מרוהטת במחיר שמגיע ל-1500 דולר בחודש. תשואה של 10% בשנה". לגבי השכונות הדרומיות מוסר ברזילאי, כי "בשכונות הדרומיות ניתן לקבל תשואה דומה אך איכות השוכרים נמוכה בהרבה מאשר בשכונות הצפוניות של העיר".

לגבי הביקושים בעיר מציין ברזילאי, כי "הביקושים בצפון העיר ימשיכו להיות ערים, דבר שימשוך לעליות מחירים וזאת בשל העובדה שמחירי הדירות בעיר עדיין זולים. מפעל אינטל צפוי לגייס עובדים חדשים ואלה מגיעים מאיזור , ת"א ירושלים ורעננה ומחפשים דיור ברמה גבוהה ובמחיר סביר ואשקלון מושלמת לשרת מטרה זו. עובדה נוספת שתידחוף את המחירים למעלה היא הגירה פנימית של האוכלוסיה הוותיקה של העיר בהדרום לצפון בעקבות שיפור במצבם הכלכלי." ברזילאי מסכם, כי "העיר הכי טובה כעת למשקיעים היא אשקלון, עם זאת חסר לעיר גורם שיווקי נכון שידע ליחצן אותה כלפי חוץ".

בני ביתן, מנהל מכירות של איזור הדרום בחברת איזורים הבונה בשכונת ברנע אומר, כי "תמיד יהייה פער בין צפון העיר לדרומה, אבל כאשר מלאי הקרקעות בצפון העיר יאזל היזמים יתחילו לבנות בדרום העיר, בה מלאי הקרקעות הנוכחי מיועד לבנית 5000 יחידות דיור".

לגבי הביקושים בעיר מוסר ביתן, כי "רמת המחירים באזורים הטובים של העיר אשדוד עומדת כרגע על 350 אלף דולר לדירת 4 חדרים, בעוד באשקלון דירה באותו סדר גודל ואזור נמכרת ב-170 אלף דולר. בשל כך הצרפתים מגיעים לאשקלון שנהנית מאותם היתרונות שיש לאשדוד להציע". ביתן מסכם, כי "לפני 4 שנים היתה ירידת מחירים משמעותית בעיר אך בשנתיים האחרונות המחירים החלו לעלות".

לדברי אסי תמיר זכיין רימקס באשקלון, "באשקלון כ-85% מרוכשי הדירות גרים בהן ולכן נוצר היצע מאוד מוגבל בשוק השכירויות. ניקח לדוגמא את שכונת נווה אילן בה יכולנו למצוא לפני שנה דירת 4 חדרים במחיר של 450 דולר, זאת לעומת מחיר של 650 דולר בעבור אותה הדירה היום".

אקזיט על הנכס

לגבי אקזיט על הנכסים מוסר תמיר, כי "מי שקנה דירות 4 חדרים בשכונת שמשון לפני חצי שנה ושילם 35 אלף דולר לדירה יכול לממש את דירתו היום במחיר של 50 אלף דולר". תמיר מסכם, "האקזיט על הנכסים כבר לא יגיע מהשכונות הזולות כמו שמשון אלה צפוי להגיע מכיוון שכונת ברנע והשכונות הצפוניות וזאת מהסיבה שאשקלון נמצאת היום ברמת המחירים בה היתה אשדוד לפני 3 שנים והיא צפויה להשתוות אליה ב-3 שנים הקרובות".