מיסוי איגודי מקרקעין לאור תיקון 55

בתיקון 50 משנת 2001 ותיקון 55 משנת 2004 הוחל בחישוב המס על מכירת זכות באיגוד מקרקעין חישוב המס הרגיל החל על רווח הון במכירת מניה רגילה.עם מעבר השנים נותרו עדיין שאלות רבות בילתי פתורות ביחס לשעטנז המיסוי שקבעה ו. רבינוביץ.

ו. רבינוביץ יצרה רשת מיסוי הונית ומכירת מניות באיגוד מקרקעין מהטעם של ביטולי עיוותי מס ותיכנוני מס שהיו בנוסח הישן של החוק טרם תיקון 50. העיוות האחד היה במיסוי יתר של מניות שעה שערכן היה אפסי נוכח התחייבויות של האיגוד למרות שמקרקעי האיגוד עלו בערכן רבות, אך עדיין פחות מהגידול בהתחייבות לבנק, התחייבות במימנה באופן הסטורי את רכישת המקרקעין. עיוות זה היה תוצאה של פסיקה ערכאית (פולינווסטאסטבלישמנט) שקבעה, כי פרוש דווקני של סעיפי חישוב המס במכירת המניה לא הביאו את ערך המניה כגורם רלבנטי, אלא את עליית המקרקעין בשעה שהריבית דאז לא היתה מותרת בניכוי. היה זה דווקא אחרי תיקון 50 שבית המשפט פסק בעינין מ.ל.השקעות כי ריבית הינה הוצאה מוכרת, מאחר וישי לפרש את החוק לפי פרוש כלכלי המקיים הגיונו.

אולם הגיונם של רשויות המיסוי שבושש מלבא הכריח את ו. רבינוביץ להמליץ על תיקון מיסוי איגודי מקרקעין מחד, ולחוקק את סעיף 39א- המתיר כיום ניכוי הוצאות מימון- שאף הוא נולד בלידה קשה מלאת צירים, תוך כדי התנגדות עזה של שתיים מהחברות הבכירות בועדה ובצוותים המלווים שלה.מה שהכריע את הכף לזכות מיסוי זכויות באיגוד לפי רווח הון רגיל היו מספר נימוקים שהעיקרי בינהם הינו עיוות המיסוי שהיה קיים קודם לתיקון. העיוות שהיה קיים קודם להחלת חישוב ריווחי הון על מכירת זכוית באיגוד איפשר לקונה מניות שקנה מניות ביוקר לקבע את מחיר המקרקעין על פי ערך המניות ולא על פי ערך המקרקעין. עיוות שני היה בכך שקניית מניות תוך התחייבות להחזרת חובות האיגוד ללא תשלום עבור המניות אף הוא איפשר לרוכש לקבל את ערך המקרקעין כעלות אף כי לא שילם על המניות דבר וחצי דבר. שתי פרצות אלו ניסגרו בתיקונים 50 ו-55. עלות המניות ניקבעה בתיקון 50 לפי התשלום בפועל ולא לפי ערך המקרקעין ביום רכישת המניות. ואילו בתיקון 55 ניקבע ערך המקרקעין לאחר פרוק לפי הנמוך מהתשלום עבור המניות או התשלום עבור המקרקעין ובמיקרים חריגים הגזים המחוקק בתיקון 55 ושלל מקונה מניות ששילם מחיר גבוהה עבור מניותיו את מה ששילם עבור המניות ונתן לו כעלות לצורך חיובו במס רק את העלות ההסטורית של המקרקעין,תוצאה בילתי סבירה ביותר.מפאת פרצות אלו הסכימו נציגי הנציבות בו. רבינוביץ לתיקון סעיף 7א והחלת משטר מיסוי רווח הון על חישוב המס במכירת זכויות במקרקעין. עם כל זאת ו. רבינוביץ ציפתה וקיוותה כי המשך החקיקה יביא לאיחוד אגפי מס שבח ומס הכנסה, כצעד מקדים לקראת איחוד אגפי המיסים כולם. אלא שתיקוות לחוד ומציאות לחוד. מסתבר כי במקום לקדם את איחוד מנגנוני המס הולך המחוקק ומכביד עליהם. במקום לגרום לזהות מקסימלית המחוקק יוצר מערכת חוקים ההולכת ומייחדת את מיסוי זכויות באיגודי מקרקעין ומיסוי מניות רגיל. נסקור להלן מספר נושאים שהיה צורך לקדמם אך טרם קודמו. כמו כן ניסקור מספר נושאים שבהם היתה נסיגה לאחור. ראשית על המחוקק לתקן את סעיף 88 המוציא מגדר הגדרת נכס-מניה באיגוד מקרקעין שעל נכירתה מוטל מס שבח מקרקעין. על המחוקק להבהיר כי מניה באיגוד מקרקעין ניכללת בהגדרת נכס בחלק ה'.

נציין כי במקום לקבוע כי מניה ניסחרת באיגוד מקרקעין איננה ניכנסת בהגדרת מניה ב"איגוד מקרקעין" - כפי שקבע המחוקק בדרך לא סבירה - בתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין היה עליו לתקן את סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, הגדרת "נכס" כך שיהיה ברור כי חל רווח הון במכירת זכות באיגוד מקרקעין. הותרת שעטנז זה של הוצאת מניה סחירה מגדר זכות באיגוד, אך הוצאת זכות באיגוד מגדר נכס בחלק ה' יוצרות מעגל שוטה מיותר. שנית, היה צריך המחוקק לתקן את סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בארוע מס של רישום מניות למסחר בבורסה לאור ביטולו של סעיף 101. השארתו יוצר סלט פרשני, האם חל סעיף 8 על זכות נסחרת או לאו. שלישית, יש צורך בביטול סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין המטיל היסטורית מס על פעולה באיגוד מקרקעין. רביעית, יש מקום לתקן את סעיף 7א כך שלא יטול מס על חישוב המס, אלא על כל ארוע המס בפעולה באיגוד. חמישית, אין מקום להוצאת תחולת הסעיף ביחס לאמנות מס, שכן ממילא אמנות המס רובן בעלות הגדרה עצמאית לאיגוד מקרקעין ואין מקום לחזור על הגדרה זו בסעיף 7א לחוק. לחילופין, הסדרת תחולת אמנות המס על מניות באיגודי מקרקעין תעשה דרך הגדרת סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין או סעיף 88 לפקודת מס הכנסה. שישית – הפניית הפטורים למס שבח יוצרת בעיה לגבי הפטור במכירת מניה בחישוב סכום אינפלציוני, פטור על פי סעיף 94ב, כאשר המוכר הוא תאגיד.

האם זו הוראת פטור הנשללת לאור נוסח סעיף 7א המתוקן או הוראת חישוב החלה לאור סעיף 7א הישן. לאור כל האמור נותר רק לראות כיצד יתוקן החוק.