מה קורה כשמשווים את נתוני הדיור לעומת המצב לפני המלחמה?
מי שחשב שמשבר הדיור עוד לפנינו, הסתכל בימים האחרונים על נתוני הלמ"ס והבין שהרוכשים החדשים השאירו אותו מאחור. זה החודש השלישי ברציפות שבו הנתונים מוכיחים על עלייה ניכרת במספר העסקאות, לא עוד עלייה הדרגתית ביחס לחודש אוקטובר בו החלה המלחמה, אלא מספרים שמצביעים על התאוששות של ממש. כפי שמיד תראו, ניתוח הנתונים מראה כי העלייה במכירת דירות חדשות, ממש לא מצביעה על ירידה בדירות יד שנייה. ההפך הוא הנכון.
ברף הנמוך, צפויה עלייה של מעל 20% השנה. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)
כשמביטים על המספרים, קשה להישאר אדישים למה שקורה בחלק מהערים. תל אביב עם עלייה של 60% ביחס לשלוש החודשים הקודמים, שבין נובמבר לינואר. נכון, מדובר בנתונים שחלקם הגדול הושפע מתחילת המלחמה, אבל גם נתוני האוצר תומכים בכך ואפשר לראות שיש עלייה גם משנה לשנה - כלומר, ביחס לתקופה שלפני המלחמה.
רק כדי להבין את הפער - בחודשים יולי עד ספטמבר 2023, כלומר לפני המלחמה, בחודשי הקיץ שבדרך כלל בו נמכרות הכי הרבה דירות, נמכרו 7,710 חדשות. במאי עד יולי נמכרו 7,610 כאלה (בפברואר עד אפריל, כלומר לפני שנה בדיוק, 6,940 בלבד) - כמות דומה. לפי הנתונים, 10,780 דירות חדשות נמכרו בשלושת החודשים האלה, שעד אפריל (לדברי היזמים, צפויה קפיצה נוספת בשלושת החודשים הבאים) - כלומר, לא רק ששוק היד השנייה התאושש, לא רק ששוק הדירות החדשות התאושש לעומת המצב בתחילת המלחמה - זה קורה גם לעומת הרבעונים שלפני המלחמה.
- הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
- בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדי לעשות קצת סדר, לקחנו את הנתונים והשוונו אותם להייפ המטורף שהיה כאן ברבעון הראשון של 2022 - כלומר, בשיא מכירת הדירות, רגע לפני הריבית עלתה. בזמן הזה, נמכרו 31 אלף דירות, עכשיו - 22,640. כלומר, זה עדיין רחוק מהשיא, אבל המספרים לא רחוקים מתקופות רגילות לגמרי ובוודאי גוברים על הביקוש הנמוך ב-2023. תחילה, הנה מה שקרה כאן לעומת תחילת המלחמה.
נתוני מכירת דירות חדשות ויד שנייה (נתונים: למ"ס)
כשמסתכלים על נתוני הדירות החדשות, יש כמה דברים שצריך לקחת בחשבון. כשאומרים לכם שיש עלייה של 680% ברמלה אתם צריכים להבין שבונים שכונות חדשות, כשאומרים לכם שיש עליה של 360% ברכסים, אתם חייבים להבין שדירה בהנחה מסתתרת מאחור, או עלייה של 400% בעכו בגלל הרחבת העיר. כנ"ל גם בלוד, שם יש עלייה של 200% - כלומר בונים פי 3. עלייה במספר העסקאות לא מסמלת בהכרח עליית מחיר. במקרה הזה, הנתונים מתכנסים למקום אחד - הם מראים כי הביקוש לדירות ממשיך להיות גבוה, לפחות ביחס להיצע הדירות הלא מכורות (כ-61 אלף) שהולך ויורד מדי חודש.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
על מנת להבין מה באמת קורה מבחינת עסקאות בכל עיר, די להשוות את הנתונים של דירות יד שנייה. בתל אביב נרשמה עליה של 40%, בבית שמש ובבני ברק של 33%, ובקריית ביאליק, שהחלה לבנות פרויקטים חדשים, נרשמה עלייה של 71%.
על מנת לנטרל את הסטיה, לקחנו את הנתונים של לפני המלחמה ובדקנו - מה קרה בחודש אוגוסט-אוקטובר. מכיוון שחלק מחודש אוקטובר הכיל את ימי המלחמה, חזרנו עוד אחורה, לנתוני מאי עד יולי, כדי לבחון מה קרה אז. שימו לב לנתונים בחודשים שלפני המלחמה, ועוד בחודש הקיץ, כלומר השינוי נבחן בין שיא הקיץ לבין נתונים שנתמכים בסיום החורף, אבל בצל ריבית אגרסיבית ומלחמה. צמוד לשם העיר כתבנו כמה דירות נמכרו אז ובסוגריים, כמה דירות נמכרו כעת, בפברואר עד אפריל.
הנה הנתונים של מכירת דירות חדשות:
יורדות:
ראשון לציון 532 דירות בקיץ האחרון (298 היום)
חיפה 301 (250)
עולות:
ירושלים 405 (499)
אשקלון 364 (489)
תל אביב 358 (605)
פתח תקוה 264 (392)
באר שבע 252 (333)
נתניה 242 (332)
נתיבות 198 (264)
כפי שניתן לראות, מלבד ראשון לציון, שהעסקאות החדשות בה הושפעו גם מדירה בהנחה, וחיפה, בכל שאר הערים הייתה עליה לעומת הקיץ שעבר. בולטת במיוחד תל אביב, על עלייה משמעותית, אך גם ערים כמו פתח תקוה ואשקלון רשמו עלייה נאה.
ומה קורה בשוק יד שנייה? בכל שנת 2023 נמכרו יחד 38,660 דירות מיד שניה. בין פברואר לאפריל השנה, כלומר ברבע שנה בלבד, נמכרו כמעט 12 אלף דירות יד שנייה. תכניסו לנתון הזה את העובדה שאנחנו בחודשי מלחמה, עם ריבית גבוהה, והשוק נמצא בהתאוששות - וייתכן מאוד שהנתונים האלה יהיו גבוהים יותר, ב-30%-20% לפחות, במקרה הטוב. כלומר, את ההתאוששות במכירות הדירות מיד שנייה אפשר לחוש היטב למרות הזינוק במכירת דירות חדשות.
- 1.טוב טוב טוב 19/06/2024 08:53הגב לתגובה זויקפוץ לאן? מי יכול להרשות לעצמו לקנות היום עגבניה בסופר? הכל פה קורס. הכל. יוקר המחייה חונק את כולם ואתם ממשיכים לפמפם נדל״ן כאילו אנחנו בשווייץ (שגם שם, אגב, הרוב הגדול בשכירות, מה הם יודעים שאנחנו לא?). בקיצור, רואים לכם את האינטרסנטים מאחורי הגב. זה שקוף ומטומטם.
- כלכלן 20/06/2024 11:27הגב לתגובה זותוך עשור לא ישארו דירות במרכז הארץ, אחר כך זה יהפך לשוק של משפרי דיור בלבד עם עסקאות של 5 מליון שקל מינימום, צעירים ישארו מחוץ לתמונה, אבל כנראה שגם הפריפריה תתפתח יותר...
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
80 חיילי מילואים שזכו במכרז המיוחד למגרשים על שפת הכנרת מתבקשים לשלם עכשיו בין 1 ל-2 מיליון שקל, אבל המועצה האזורית עמק הירדן מסרבת להנפיק היתרי בנייה ובג"ץ טרם הכריע
רשות מקרקעי ישראל פרסמה בנובמבר 2024 את תוצאות שני המכרזים לשיווק 171 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקיבוץ האון שבחוף הדרומי של הכנרת. 80 מהמגרשים שווקו במסלול מיוחד למשרתי מילואים, שראו בכך הזדמנות נדירה לבנות בית באזור מבוקש במחיר מופחת. אלא שהמועצה האזורית עמק הירדן הודיעה עוד לפני פרסום תוצאות המכרז כי לא תאפשר מתן היתרי בנייה בשלוש השנים הקרובות, ובמקביל הגישה עתירה לבג"ץ נגד רמ"י.
למרות המבוי הסתום, רשות מקרקעי ישראל שלחה לזוכים דרישות תשלום בהיקפים של של 1-2 מיליון שקל, עוד לפני שניתן מועד ברור לתחילת העבודות. הזוכים נדרשים לשלם בתוך 90 יום, בזמן שהתב"ע החדשה למתחם טרם אושרה וההליך המשפטי עדיין מתנהל. הזוכים מתארים מצב אבסורדי שבו נדרשים מהם סכומים עצומים בזמן שבפועל לא ניתן להתחיל לבנות.
60 מיליון שקל חובות והסדר עם המדינה
שורש הסכסוך נעוץ במשבר כלכלי עמוק שאליו נקלע קיבוץ האון בסוף שנות התשעים, אז הצטברו חובותיו לכ-60 מיליון שקל. בשנת 2002 הוחלט על הסדר כולל: המדינה תקבל לידיה כ-300 דונם של שטחים חקלאיים וקרקע למגורים, ובתמורה יוסדרו חובות הקיבוץ, תובטח פנסיה לחבריו וישופצו בתי המגורים של 60 מהם. הכוונה המקורית הייתה להקים יישוב קהילתי חדש במקום הקיבוץ, מהלך שאמור היה לייצר הכנסות ולהחזיר את השטח לפעילות.
אלא שבפועל, הפרויקט נתקע בין אינטרסים מנוגדים: מצד אחד רמ"י שמבקשת למכור את המגרשים בשוק חופשי, ומצד שני המועצה האזורית שמבקשת לשמור על צביון מקומי ועל השפעתה התכנונית. המועצה טוענת כי רמ"י פעלה שלא בתום לב, תוך התנערות מהבנות קודמות עם הקיבוץ ועם משרד הבינוי והשיכון. לטענתה, הבעיה המרכזית אינה מי יקנה את המגרשים אלא איך יוקם היישוב החדש, ובעיקר מי יישא בהוצאות הפיתוח העצומות.
- מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
- "לא חוקי": מועצת עמק הירדן וקיבוץ האון ערערו לעליון נגד רמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סלע המחלוקת בין רמ"י לבין המועצה האזורית עמק הירדן הוא נושא הפיתוח: מי ישלם על הקמת התשתיות, הכבישים והחיבורים לחשמל ולביוב. לפי הערכות, מדובר בהוצאה של עשרות מיליוני שקלים, אולי אף יותר ממאה מיליון שקל במצטבר. רמ"י טוענת כי דמי הפיתוח אמורים להיות משולמים על ידי הרוכשים בהתאם למפורט במכרז, וכי כל המשתתפים היו מודעים מראש למורכבות התכנונית של המתחם. מנגד, המועצה גורסת כי הרשות מנסה להעביר אליה באופן שרירותי את האחריות לביצוע עבודות שאינן בסמכותה, וכי ללא הסדר מוסכם וברור, לא ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בשטח.
