ב-7 ערים לפחות מחירי הדיור יורדים ובאחוזים משמעותיים ברבעון אחד. מדובר על ערים כמו אילת, אשדוד, אשקלון, הרצליה, חולון, חיפה ומודיעין, שם המחירים ירדו בממוצע ב-4% תוך רבעון אחד. זה המון. עם זאת, יש הבדל בין ערים ומקומות שונים כאשר במקביל נצפתה ב-6 ערים מתוך 16 עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. 3 ערים נותרו ללא שינוי – באר שבע, ראשל"צ ותל  אביב.

כששמאי המקרקעין אוהד דנוס מסתכל על המחירים בחתך ארצי הוא אומר שמחירי הנדל"ן עלו ב-0.1%. כלומר, נותרו פחות או יותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. בראייה שנתית מדובר על עליה של יותר מ-11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (וזה הגיוני, בשנה שעברה המחירים עלו ב-20% אז השנה יוצאים נתונים על עליה חדה ונכנסים נתונים על ירידה או יציבות - והתוצאה היא עלייה איטית יותר).

מי נכנס לסקירה ומי לא? בסקירה נבחרו רק דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. בסקירה לא נכללו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, בעיקר בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות כאלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות.

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר העיקרי שנכנס לסקירה - לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות. בצדק, החליט דנוס לנפות גם עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ואחרות). בסך הכל נלקחו 2,726 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים. ברבעון השני אובחנה ירידה בשיעור של כ- 53% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2023 וירידה בשיעור של כ- 44% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

דנוס הסביר כי "ברבעון הראשון של 2023 מחירי הדירות עצרו ביחס לרבעון הקודם. ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה התמתנה מאוד ואנו מצויים כבר בעיצומה של מגמה שעם הימשכות המצב, הן במישור הכלכלי והן במישור המשפטי/לאומי, צפויה לעת עתה, להתחזק. זאת, בכמות עסקאות נמוכה היסטורית ובמגמה מעורבת בין הערים השונות. נראה כי המגמה של 'רק החזקים שורדים ומשלמים' ממשיכה".

הוא ציין כי עליות מחירים חריגות נרשמו בעיר הבירה ירושלים, והרחק אחריה בפתח תקוה, רחובות וחולון. בעיר תל אביב, לעומת זאת, התמתנה העלייה באופן דרמטי ל- 8% שנתיים, פחות מהממוצע הארצי. "באופן כללי ניתן לומר שאנו רואים ירידות מחירים בפריפריה הדרומית ובמעגל השני לתל אביב וירושלים", הסביר דנוס. "ברמה שנתית, באר שבע מראה ירידה חריגה ועקבית, תולדה של הגדלת היצעים הן בשוק החדשות והן בשוק היד השנייה".

• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק