שמורת מליבו, נס ציונה: ההיצע נמוך - הייתם קונים דירת גן ב-5.5 מיליון שקל?
שמורת מליבו דורגה לאחרונה כשאחת השכונות האיכותיות בישראל. לא לחינם היא נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בנס ציונה והאזור. השכונה משלבת בנייה רוויה וצמודי קרקע, אך יש בה גם רחובות הולנדים. היא שוכנת בסמוך לגן הלאומי גבעת האירוסים ומתגוררים בה משפחות צעירות ואמידות יחסית. הם נהנים מפיתוח נהדר, מבריכת שחייה ומרכז מסחרי - לצד אוכלוסיה איכותית. האם המחירים תואמים?
שמורת מליבו נס ציונה. צילום: גוגל מאפ
מחירי הדיור לא דילגו מעל שמורת מליבו. הם עלו בעשרות אחוזים בשכונה רק בשנתיים האחרונות. נס ציונה היא עיר ותיקה ומליבו, למרות שלא הוקמה אתמול, נחשבת לחדשה יחסית. אפשר למצוא את היתרונות בכל מקום, בעיקר מבחינת התשתיות - כבישים למשל. היא קרובה לכביש 42, שמוביל לכביש 4, לנתיבי איילון ולכביש 431, יש לה תחנת רכבת סמוכה ואפילו מכון ויצמן קרוב מאוד אליה.
כמחצית מבני השכונה הזאת הם אקדמאיים, 94% מהאוכלוסיה כאן מחזיקה בדירה והקומץ שוכר, היא מכילה בסביבה שלה בתי ספר ברמה גבוהה - הרחק מהממוצע הארצי.
כמה עולה דירה בשכונת מליבו?
בשלב מכירת הדירות של פרוייקט בית בירגר, לפני כשנתיים, עלה מטר בפרוייקט סביב 25-26 אלף שקל. היום, פנטהאוז בפרויקט נמכר במחיר של 6.15 מיליון שקל, מה שמשקף כמעט 40 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת יעלה בין 32-33 אלף שקל - וזה עבור פרוייקט בוטיק שמכיל 3 קומות.
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחיר דירה ממוצעת, של 4 חדרים, 110 מ"ר, יעלה לכם בערך 4 מיליון שקל. בית צמוד קרקע יעלה כאן סביב 6.5-7 מיליון שקל. לפני 3 שנים, עוד יכולתם לקנות כאן קוטג' לא חדש בחצי מחיר. היום, לא תמצאו כאן קוטג' במחיר היצע של פחות מ-5 מיליון שקל. השכונה לא ממש מוכרת. למעשה, ברבעון הראשון של השנה לא מצאנו עסקאות בכלל. נכון, היא שכונה קטנה ואינטימית ולא כל אחד יכול לקנות כאן, אבל זו מראה נהדרת לעצירת הביקושים.
מצאנו כאן 2 דירות גן למכירה. של 5 חדרים, אחת עם הורדת מחיר של 35 אלף שקל. דורשים עליה כמעט 5.5 מיליון שקל, המשקף מחיר למטר של 45 אלף שקל, בדומה לדירה השניה. חשוב להדגיש: אל תאמינו למחיר למטר שמופיע במודעות השונות. הוא גבוה מדי ומשקף גם את הגינה. דירות גן לא נבנות בסגל גודל של 250 מטר. הן נבנו סביב 130 מטר עם גינה של 120 מ"ר, לפעמים פחות ולפעמים יותר. אם המחיר למטר הוא 45 אלף שקל, סביר להניח שלפי חישוב אקוויולנטי, שכולל בתוכו את הגינה, יהיה נמוך - אבל עדיין לא נמוך ביחס למחירי ההיצע מלפני שנה.
הבעיה במליבו היא ההיצע. אין ביקוש, אבל אין גם היצע. זה שומר על היחס ומעמיד את שיווי המשקל באותו מקום. המחירים כאן לא יורדים, הם מחכים לביקושים. ואז - השמיים במליבו הם הגבול.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
הערה נוספת לסיום: בשכונה הזאת לא מפרסמים מודעת לשכירות, כי אין בה משקיעים. לרובם יש כאן בית והם נאמנים לשכונה. מצאנו קוטג' אחד לשכירות במחיר היצע של 13,500 שקל. מצאנו כאן יחידת דיור ב-3,500 שקל, דירת שני חדרים ב-4,250 שקל. אם אתם רוצים דירה נורמלית להשקעה, לא בטוח שתמצאו אפילו אחת. זה די נדיר כאן.
מה כן אפשר לומר? שממוצע התשואה בשכונה לצמוד קרקע נע סביב 2.7%. מחירי השכירות שמצאנו נעים סביב 8,000 שקל לדירת 4 חדרים. בהנחה שמדובר במחיר ממוצע של 4 מיליון שקל - התשואה היא 2.4% עבור דירות רגילות. זה לא בשמיים. מצד שני, כמו שכבר הבהרנו כאן, אין כמעט עסקאות. על פי אותו תחשיב, התשואה לדירת שלושה חדרים עומדת על כ-2%.
עסקאות אחרונות בשמורת מליבו
היימן ישראל 23, 292 מ"ר, צמוד קרקע 4 חדרים - 6.3 מיליון שקל.
לנדו דוד 2, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 3.45 מיליון שקל.
היימן ישראל 29, 283 מ"ר, צמוד קרקע 5 חדרים - 7.06 מיליון שקל.
לנדו דוד 2, 157 מ"ר, 6 חדרים, קומה 3 - 6.15 מיליון שקל.
- 8.שולה 12/06/2023 13:34הגב לתגובה זוהמחירים הרבה יותר גהוהים ממה שציינתם. יש ביקוש...אין היצע ולכן אין עסקאות. כמו שכתבתם, אנשים לא מתחלפים ולכן לא מוכרים בנוסף לעובדה שכמעט ואין עתודות קרקע פנויות
- 7.כולם שם ערסים 12/06/2023 08:18הגב לתגובה זובעיקר מתווכי פירות וירקות, תת רמה של אנשים
- 6.שמורת מליבו הישראלית תגמור כמו מליבו של ארהב (ל"ת)ל 11/06/2023 22:51הגב לתגובה זו
- 5.נוגה הרפז 10/06/2023 21:06הגב לתגובה זוהמחיר שהצגתם עבור בתי קרקע הינו נמוך, בפועל, ישנם בשכונה נכסים עם מגרשים גדולים יותר שמחירם מטפס ל8 מיליון ש"ח ויותר. מי שמשיג בשכונה במחיר המוצג כאן זכה
- 4.שוב? 10/06/2023 19:11הגב לתגובה זוהוא טוען שצריך להוריד את המחיר בשליש, ואז להוריד שוב בשליש ושוב... ולהזכירכם, זה אותו אחד שלפני פחות מ-20 שנים אמר שזה לא נורמלי לשלם על דירה בת"א מיליון ש"ח.. אז מי צדק בסופו שך דבר? כן, אפילו כשבבנק נותנים כמה אחוזים (לפני מס), עדיין הנדלן הכי משתלם.
- 3.חפשו את החברים שלכם... (ל"ת)אפי 10/06/2023 18:41הגב לתגובה זו
- 2.דניאל 10/06/2023 17:09הגב לתגובה זומה זה צריך לעניין את כל עם ישראל. מבחינתי שיבנו גם חומה מסביב
- קנאי לך לישון (ל"ת)דני 1 10/06/2023 20:34הגב לתגובה זו
- 1.המיתון כבר כאן (ל"ת)מני 10/06/2023 13:48הגב לתגובה זו
- כלכלן 10/06/2023 16:43הגב לתגובה זונראה מי ימצמץ ראשון....
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
מחירי הדירות שמספק הלמ"ס לא רלבנטיים; בחזרה לטעות ולרשלנות של הלמ"ס ובכמה באמת יורדים מחירי הדירות?
"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.
אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום.
נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור?
הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%. האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה.
זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור.
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות.
