שכירות ארוכת טווח? אולי תפסיקו להוציא את המשקיעים מהשוק
ועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה שניה ושלישית את הצעת חוק השכירות המוסדית. למקרא ההודעה ניתן היה לחשוב כי מדובר בבשורה של ממש, האומנם?! לצערנו, שוב לא חושבים "מחוץ לקופסא" ושוב מניחים את אותן הנחות בסיס וממחזרים את אותם "פתרונות" שכולם כבר נוסו בעבר במימון כזה או אחר – שינוי במינוני התרופה כן – חיסון אמיתי ארוך טווח לקורונת השכירות בישראל? ממש לא!
לקריאה נוספת:
> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
> רוצים להוריד את מחירי הדיור? תתחילו מהורדת המס על שוק ההון
בשבוע הבא הממשלה שוב תעלה את מס הרכישה ל-8% אבל זה ממש לא הפתרון. אם היו חושבים "מחוץ לקופסא" היו זונחים פעם אחת ולתמיד את המחשבה שכל תחום שכירות ארוכת הטווח בישראל מבוסס רק על כמות הדירות וגובה הטבת המס בהתאם לשנות השכירות. בכל הכבוד ל"נערי האוצר" לא כל החוכמה שירדה לעולם ירדה בהכרח במתחם האוצר בירושלים. יש לזכור כי בעבר כבר שונה החוק לעידוד השקעות הון בכל הנוגע לסעיפים השונים הקשורים בהשכרה ארוכת טווח פעמים רבות, פעם לכאן ופעם לכאן – ותמיד התברר בדיעבד כי לא נבנית בפועל כמות דירות משמעותית להשכרה ארוכת טווח.
- הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
- דירה להשכיר' תרחיב פעילות בבית שמש בשת"פ עם העירייה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתן הטבות מס על בסיס תחשיבים מפולפלים של תקופות שכירות כאלה ואחרות, כבר מזמן לא מועילה ויוצרת לכל היותר מספר מועט של מתחמים בשליטת מספר מועט של חברות גדולות - "טיפה בים" ולא יותר.
הטבות הממשלה והאוצר, צריכות להיות מופנות לטיפול בהבטחת התשואה הסבירה ליזמים וקבלנים שיבנו למטרת השכרה למגורים. הדרך הראויה אינה לדחוק את רגלי המשקיעים משוק הנדל"ן ולהקשות על הקמת פרוייקטים חדשים – ההפך – דרך המלך היא ליתן את הטבות המס למי שמוכן להשקיע בהשכרת דירות מגורים עם תשואה נמוכה יחסית וכך השכירות תיתן מענה אמיתי גם באזורי ביקוש.
במילים אחרות – הטבות המס הניתנות, אין צריכות להתבסס רק על שנות ההשכרה ו/או כמות הדירות, אלא גם ובעיקר על פרמטר עיקרי והוא התשואה המושגת בגין אותן דירות. אין שום סיבה שמדינת ישראל תיתן הטבת במס לשכירות ארוכת טווח כאשר ממילא מושגת תשואה גבוהה על ההשקעה. הטבת מס כזו, לא תועיל באותם מקומות בהם הביקוש גדול וקשה לבסס תשואה ראויה. הדרך הנכונה היא לטפל במרכיב העיקרי שמעניין כל יזם –– "התשואה" – מונח כל כך בסיסי ומוכר בעולם הכלכלי – ולמרות זאת "נעלם" מתחשיבי האוצר.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
יש לקבוע את הטבות המס להשכרה למגורים בעיקר לפי תשואה, תוך בחינה מחדש אחת ל-5 שנים של התשואה על ידי השמאי הממשלתי וכך מדרגת המס תהיה תלויה במרכיב התשואה על ההון. זו הדרך הראויה להעניק כדאיות של השכרה על פני מכירה, זו הדרך המוכרת והפשוטה בעולם וככל שנתעלם ממנה כך נתרחק מחיסון הקורונה האמיתי לשוק הנדל"ן בכלל.
לו יזמים היו יודעים, שעד לתשואה של 3% הם לא ישלמו מס כלל וככל שהתשואה יורדת מ-3% המדינה אף לא תגבה מהם מע"מ על ההשקעה ולעומת זאת בתשואה העולה על 3% מתחיל מס מדורג, וב- 5% ומעלה משלמים מס מלא, יזמים רבים היו בוחנים תדיר ובהיקפים גדולים יותר את הרחבת מעגל השכירות למגורים וכך היינו מבססים שוק השכרה גדול בישראל - לא "דירה להשכיר" אלא "דירות רבות להשכיר".
אין שום סיבה, שמי שמשיג תשואה של 5% ויותר יקבל הטבת מס על חשבון אזרחי המדינה ולא משנה כמה שנים הוא מחזיק את הדירות, ולעומתו, לא תצליח לשכנע אף יזם שמשיג פחות מ- 3% תשואה לבנות דירות להשכרה – כל כך בסיסי ופשוט – ולמרות זאת נעלם מעיני קובעי המדיניות באוצר!
- 6.גדעון 29/10/2021 00:50הגב לתגובה זו"הזוגות הצעירים" מסכנים אין להם כסף לרכוש דירה.אולי תסבירו לי איך הם קונים דירות כמו גרעינים במחיר של מעל מיליון שח במחיר למשתכן? ואחרי זה בוכים שאין להם כסף.
- 5.רחל 28/10/2021 16:54הגב לתגובה זויש לי דירה במגדלי הצעירים בתל אביב שעכשיו מתאכלס יש עשרות דירות להשכרה במחירים שונים ובתנאי חוזה שונים? לא מתאים לאחד המוכר או התנאים בחוזה? עולה קומה למעלה או יורד קומה למטה וחותם עם מישהו אחר ממתי מונופול נהפך לפיתרון? רוצה לעודד שכירות ארוכת טווח תעודדו את המשכיר הקטן על ידי הטבות להשכרת ארוכת טווח שירוויח כמה גרושים, למה לעודד מונופולים שפועלים מתוך אינטרס כללי גרידא וישעלו בכל שנה את המקסימום המותר להם לגבות בשביל להציג שיפור ברווחיות למשקיעים.
- 4.אחד מהעם 28/10/2021 16:33הגב לתגובה זוכל מילה בסלע ! "לו יזמים היו יודעים, שעד לתשואה של 3% הם לא ישלמו מס כלל וככל שהתשואה יורדת מ-3% המדינה אף לא תגבה מהם מע"מ על ההשקעה ולעומת זאת בתשואה העולה על 3% מתחיל מס מדורג, וב- 5% ומעלה משלמים מס מלא, יזמים רבים היו בוחנים תדיר ובהיקפים גדולים יותר את הרחבת מעגל השכירות למגורים וכך היינו מבססים שוק השכרה גדול בישראל - לא "דירה להשכיר" אלא "דירות רבות להשכיר".
- יזם 29/10/2021 14:40הגב לתגובה זובטח לא בישראל שבה השוכרים בטוחים שמותר ומגיע להם הכול. לא כולם רוצים להתעסק עם אספסוף מקומי, ומעדיפים להשאיר את הדירה ריקה ולהרוויח במכירה.
- 3.צביקה 28/10/2021 15:39הגב לתגובה זואחרת לא תהיה להם לגיטימציה לפנות למוסדיים ויזמים כאילו הם מוכנים לחוזים ארוכי טווח. ולהקשות את החיים למשכירים הפשוטים. ליזמים ייתנו הטבות מס ולבעל דירה שניה יוטלו מיסים כמו מס רכישה 8% מס דירה 3 וכל המרעין בישין
- מתי 29/10/2021 14:35הגב לתגובה זומספיקים בשביל להוציא את החשק בכלל להשקיע בדירה, שבמילה שוכרים כנראה יהרסו אותה, אז מדברים פה על תשואה מעל 3%??? מישהו בכלל לא מבין את השוק לדעתי.
- 2.שלומי 28/10/2021 14:50הגב לתגובה זומהפרש המס שהמשקיע ישלם.... ישלם עוד 50k ובחודשיים השווי יעלה... עדיין שווה
- הציבור מטומטם ועשיר ולכן ישלם!!! (ל"ת)יפית 28/10/2021 15:23הגב לתגובה זו
- 1.חיים 28/10/2021 14:07הגב לתגובה זוכולם מדברים על שכירות לטוח ארוך, אבל האם זה מה שהשוכרים מעוניינים בו. מניסיון אישי, ניסיתי להסכיר את דירתי בשכירות ארוכת טווח, להפתעתי לא היה לזה ביקוש. השוכרים התעקשו על שנה פלוס אופציה. לדעתי הסיבה נובעת מהרצון לגמישות, סכרים לא רוצים להיות כבולים לדירה מסוימת לטווח ארוך. ואת זה אף אחד לא לוקח בחשבון
- רונן 28/10/2021 15:35הגב לתגובה זופשוט אף אחד לא אומר אותה שוכרים רוצים גמישות ולא להיות כבולים לחוזה ארוך טווח
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
