הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

• זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

במרכז הרצליה נרקם הליך נוסף של התחדשות עירונית. והפעם עם קבלת רוב החתימות הנדרש לקידום פרויקט פינוי בינוי בעיר. חברת זיתוני הודיעה כי כ-80% מבעלי הזכויות ברחוב השרון 24-26 חתמו על הסכמים, מה שמאפשר להניע את שלב התכנון הרשמי מול הרשויות. מדובר בבניין ותיק בן 4 קומות הכולל 21 דירות, שיוחלף בשני מבני מגורים בני 9 קומות, ובהם 60 דירות חדשות. 

המיקום

הרחוב נמצא בלב אזור עירוני, סמוך לצירי תחבורה ושירותים עירוניים, ומחירי הדירות בו נחשבים גבוהים יחסית - לפי הבדיקה הנוכחית, המחיר למ"ר עומד סביב 40 אלף שקל ברחובות הסמוכים. מכאן ניתן לגזור מחיר דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ״ר - 4 מיליון שקל.

הגעה לרוב חתימות היא אבן דרך משמעותית בהליך של פינוי בינוי. בשלב זה ניתן להתחיל בהליכי תכנון מול הוועדות העירוניות, ולהתחיל לגבש את מתווה הביצוע, תמהיל דירות ולוחות זמנים. במקרה הצורך, החוק מאפשר גם להתמודד עם מיעוט שלא חתם, אף שבדרך כלל פרויקטים כאלה ממשיכים בהידברות מול כלל הדיירים כדי למנוע עיכובים.

העובדה שרוב הדיירים כבר הצטרפו לתהליך יכולה להעיד על התאמה בין התמורות שהוצעו לבין ציפיותיהם, ועל רצון ממשי גם של הדיירים וגם של היזם לקדם את הפרויקט.

• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יקבלו הדיירים הותיקים?

לפי ההסכמות, בעלי הדירות הקיימות יקבלו תוספת של כ-12 מ"ר לשטח דירתם הנוכחית, מרפסת שמש בגודל דומה, עליית קומה בבניין החדש, חניה תת־קרקעית ומחסן. מדובר במפרט שבסך הכול די תואם למקובל כיום בגוש דן, ומטרתו לשדרג את התמורות שהיו נהוגות באופן גבוה יותר עבור הדיירים. חשוב לציין - דייר שגר בפרויקט בבניין כמו זה, שנבנה לפני עשרות רבות של שנים - הופך כתוצאה מההליך לעשיר, בפועל. הוא עובר ב- 3-5 שנים להחזיק בנכס שווה מיליונים - מבלי להוציא שקל מהכיס.