שכונת ענק בגוש דן: אושרה תוספת דירות לרובע דרום חולון שיכלול כ-13 אלף יח"ד

הוועדה המחוזית לתכנון ובננה אישרה להוסיף 400 יח"ד לעתודת הקרקע הגדולה האחרונה בחולון
לירן סהר | (5)

הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב, החליטה היום (ב') להוסיף לתוכנית ח/ 500 בדרום חולון 400 יחידות דיור כאשר בסך הכול ייבנו בתא שטח זה 1,300 יחידות דיור.

התוכנית מאפשרת את בנייתן של עד 13,700 יחידות דיור, מתוכן 2,000 יחידות דיור קטנות, אשר ישמשו לאוכלוסיות זכאיות דיור ככל שיאושר מנגנון חוקי לנושא, בתמהיל הכולל בניה רוויה וכן בניה צמודת קרקע, וכן כ 930,000 מ"ר שטחים עיקריים לתעסוקה לסוגיה, הממוקמים בחלק המזרחי של התוכנית, וכ- 175,000 מ"ר לבנייני ציבור. חלק ניכר ממבני הציבור יוקם במתחם הספורט המטרופוליני, שיחליף את מתחם הספורט הקיים ממערב למחלף הקוממיות.

התוכנית משתרעת על פני כ-4,000 דונם, בין קריית שרת, קריית פנחס איילון, פארק פרס ומתחם ימית 2000 בצפון, כביש מס' 4 במזרח, קריית הספורט של חולון במערב, וגבול תחום השיפוט עם ראשל"צ בדרום. מטרת התכנית לאפשר פיתוח של רובע עירוני בדרום חולון באחת מעתודות הקרקע הגדולות והמשמעותיות ביותר בתחומה. ליבת מתחם התוכנית, בשטח של כ- 1,200 דונם, מיועדת לפארק כלל עירוני - "פארק החולות".

לתוכנית חשיבות ציבורית גדולה ביותר מאחר ומחד, חלות בשטח התוכנית מגבלות בניה קשות בשל מסלול ההמראה של נתב"ג שעובר מעל מרכז שטחה של התוכנית, ומאידך מאושרות מכבר זכויות בניה בקרקע למספר רב מאוד של בעלים פרטיים, שמזה עשרות בשנים לא יכולים לממש את זכויותיהם בקרקע שבבעלותם.

התוכנית מציעה תשתיות עירוניות משמעותיות לעיר חולון ולסביבתה, ובין היתר דרך עורקית המחברת בין מחלף קוממיות למחלף הסיירים - חיבור רוחב נוסף בין כביש מס' 4 לכביש מס' 20 (איילון). כמו כן, בחלק המערבי של התוכנית, בתחום הבניה הרוויה, יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה. בנוסף לכך, התוכנית קובעת את שימור דרך הביטחון ואתרים נלווים לה. למימוש הדרכים והתשתיות בתחום התכנית ניתן יהיה לאשר תכנית נפרדת, וזכויות בעלי הקרקע יינתנו במסגרת האיחוד והחלוקה של התכנית כולה.

התוכנית קובעת פינויים ותנאים לביצועם. תנאים אלה דרושים לצורך מימוש התוכנית: פינוי ושיקום אתר פסולת, פינוי בית מטבחיים קיים, פינוי מתקני ספורט קיימים והעתקתם, ופינוי מבנים קיימים בשטח המיועד בתוכנית המוצעת לפארק. בגין פינוי אתר הפסולת, בית המטבחיים ושכונת מולדת מוקצים זכויות נוספות לבעלי הזכויות בתחום התכנית, בהיקף שלא יעלה 800 יחידות דיור, במסגרת הליך איחוד וחלוקה ובכפוף לחוות דעת שמאית.

התוכנית תופקד ותפורסם להתנגדויות הציבור בחודש הקרוב.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    כבר שנים מדברים 28/02/2012 22:17
    הגב לתגובה זו
    רוצים תאריך
  • 4.
    חולוני 28/02/2012 09:09
    הגב לתגובה זו
    אני לא מכיר חולוני אמיתי שירצה לגור במקום הזה חבל שמוטי מציף את העיר בעוד פקקים ורכבים היציאה מחולון גם ככה בלתי נסבלת מעכשיו זה יהיה גיהנום אמיתי עוד 10000 רכבים יוצאים כל בוקר מחולון=סיוט
  • 3.
    מוטי ששון 28/02/2012 08:01
    הגב לתגובה זו
    אין חניה, אין פארקים, אין איכות חיים, רק רעש של מכוניות ערסים , ומטוסים.
  • 2.
    חולוני 27/02/2012 22:07
    הגב לתגובה זו
    בואו נהרוס את החולות והטבע, נבנה עוד ועוד בתים צפופים לתפארת מדינת ישראל.
  • 1.
    שלא ישכחו בכל בניין מנחת מטוסים (ל"ת)
    יופי טופי 27/02/2012 16:13
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.