סוגרים שנה: 5 ה"כוכבים" של שוק הנדל"ן בישראל

בצאת שנת 2014 והממשלה הנוכחית, גם בשוק הדיור זה זמן לסיכומים ובעיקר לחשבון נפש. הייתה זו שנה פעלתנית במיוחד בשוק הדיור, שעוררה דיונים סוערים, גם אם היא לא הניבה את התוצאה המבוקשת. להלן חמשת "כוכבי" השנה (שלי) בשוק הדיור, בתקווה שלאחר תהליך של חשבון נפש והסקת מסקנות, יהפכו למטאורים של ענף הנדל"ן של שנת 2015.

רוכשי הדירות בישראל בראש ובראשונה, אנחנו בוחרים את מקבלי החלטות ומבצעי התהליכים, את 120 נציגינו, ומכאן, שעלינו מוטלת האחריות. על שלא השכלנו לסנן את דברי הרהב של נבחרינו, ונתנו להם להוליך אותנו שולל בסיסמאות ריקות מתוכן. על שלא העמקנו ולמדנו נושא כל כך חשוב ומורכב בכדי להבין לבד, כי כל האמירות והכותרות שנזרקו בשנת 2014 נועדו להשתיק אותנו.

בסקר שביצענו בקרב רוכשי דירות, למעלה מ-70% ענו כי מחירי הדיור יהיו מרכיב מרכזי בשיקול הדעת שלהם במי לבחור בבחירות הבאות. בהקשר של רשימה זו, מדובר בנתון מאד משמח שבו הציבור מבין כי מדובר במצב קטסטרופלי הדורש פתרון. יחד עם זאת, אני חוזר ומבקש להזכיר, כי גם לקראת הבחירות הקרבות, חשוב לשים לב שמי שיצהיר שיוריד את מחירי הדיור ברמה דראסטית באבחת תקנה או תכנית אחת, כל מטרתו היא להונות את הציבור.

הייתי רוצה לראות אותנו שוקלים ברצינות ובהערכה רבה יותר את נציגי הציבור, שיצהירו על תכנית שתחילתה בלימת עליות המחירים והמשכה בתכנית חומש להורדתם. באקלים בו ממשלה מתחלפת כל שנתיים, קשה לראות פוליטיקאי מתעסק בתכנית שאת תוצאותיה יראו רק הרבה אחרי שיעזוב את המשרד והכיסא.

• סוסייטה ג'נרל: "זו הייתה השנה הקשה ביותר לתשואות מזה 78 שנים"
• מסכמים את 2015: מדוע חובות גבוהים פוגעים בצמיחה?

ראש הממשלה על שום שבחר להצהיר על בעיית יוקר הדיור ולבסוף השתמש באותה בעיה בדיוק, בציניות, כדי לפרק את הממשלה ואת תקוותם של צעירים רבים על מזבח המשחק הפוליטי. על שום שהוא יודע שרק תכנית מקיפה וארוכת טווח, חוצת משרדים, שתהיה תחת משרד ראש הממשלה - רק לה יש סיכוי אמיתי להביא את הבשורה. שוק הנד"ן אינו עומד בפני עצמו, והוא תלוי ומושפע משווקים נוספים, כמו המערכת הבנקאית, משרדי התשתיות, התחבורה ואף הביטחון. כל אלו לא יסורו, רק החלטה (שלא קרתה) של ראש ממשלת ישראל לטפל באחת הבעיות היותר קשות והמעיבות על אזרחי המדינה.

שר האוצר בין אם תכנית מע"מ 0% הייתה פתרון ראוי, תכנית כלכלית נכונה או לא. על דבר אחד יצטרך לשאול את עצמו שר האוצר היוצא, האם הועיל או הזיק לשוק הדיור. אני מתייחס לאופן ההתנהלות בניסיון להעביר את התכנית: על בחירתו לעכב ולכרוך תכניות אחרות (מחיר מטרה) מתוך שיקולים פוליטיים צרים, על בחירתו לנסות ולבצע רפורמה בשוק הדיור על גבם וכנגדם של היזמים. במקום לגייסם לתכנית, דאג שר האוצר לקרוא במהלך 2014 מעל כל במה אפשרית לאזרחים שלא לקנות דירות. "הנה המחירים יורדים". כאשר אין לתכנית כיסוי ואתה מקפיא באופן מלאכותי ביקושים בידיעה, היה ברור שביום בו התכנית תעבור או תיפול, יהיה שחרור של צבר הביקושים בחזרה לשוק - כך מצאנו את עצמנו בתווך, במאבק איתנים בין שר האוצר ליזמים, שהוליד את עליית המחירים אותה אנו חווים היום.

היזמים והקבלנים אלו שחשו כי כל החצים מופנים אליהם, וכי המערכת הפוליטית מפנה אליהם אצבע מאשימה. בסיטואציה הזו היו ליזמים שתי אפשרויות, והם בחרו בזו הפחות טובה: להסתגר, לעצור, לשבת על הגדר, להפסיק התחלות בנייה, לא לגשת למכרזים ועל ידי כך להקטין את הביקושים.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

באותה מידה יכלה התאחדות בוני הארץ, המייצגת את הקבלנים והיזמים, לנצל את הקיפאון בשוק החל מחודש מארס ולצאת ביותר מבצעים, הוזלות יזומות, התנהלות מול גופים מאורגנים להפחתת מחירים, להפנים כי גם אם הם אינם אחראים למצב בו פחות ופחות אנשים יכולים לרכוש דירה בישראל - הם עדיין יפגעו מהתוצאה בטווח הארוך. בטווח הקצר, ההם העדיפו, כמונו הרוכשים, לשבת על הגדר, באמצעות היכולות הפיננסיות שלהם והכיסים העמוקים, ולחכות. לחכות לחזרת הרוכשים לשוק ולעליית המחירים שידעו היטב כי בוא תבוא.

השיטה 10 משרדים או גופים ממשלתיים נוגעים באישור כל דירה ודירה הנבנית בישראל. חלקם, בעלי אינטרס להשאיר את המצב על כנו, חלקם בעלי אינטרס לא להתערב וחלקם אף בעלי אינטרס הפוך: כפי שכבר נכתב השנה, ישנם נושאי משרה בהווה ובעבר (פנסיה) ברשות מקרקעי ישראל המתוגמלים על סמך רווחי הרשות. מתוך הבנה כי רכיב הקרקע הוא הרכיב המכריע במחיר הדירה (לצד מיסים), כיצד יפעלו האנשים האמונים על מכירת הקרקעות כנגד האינטרס האישי הצר שלהם להפחית את מחירי הקרקע? בהקשר זה, אני חוזר להצעתי לעיל, להוציא את כל קבלת ההחלטות, ההליכים הבירוקרטים האינסופיים מידי כל אותם גופים ולהעבירם לכדי רשות אחת לטיפול במשבר מחירי הדיור בישראל תחת משרד ראש הממשלה.

מי יתן ונראה בלימה של עליית מחירי הדיור בישראל בשנת 2015, והיערכות לקראת שנים בהן יותר ויותר אנשים יוכלו להרשות לעצמם את המוצר הכל כך בסיסי: קורת גג.

**2 הערות ביחס לרשימה הזו: הראשונה, היא מתייחסת למחירי הדיור בלבד ואין בה או לי שום עניין להתייחס לנושאים אחרים עליהם אמונים האנשים/ הפונקציות שברשימה. השנייה, בחרתי את סדר הרשימה לפי מידת האחריות המתבקשת, ולא בהכרח לפי עוצמת ההשפעה.