החישוב לפיו מחירי הדירות צריכים לרדת - שטות גמורה
הספורט הלאומי בשנים האחרונות הוא לחשב את מספר המשכורות לצורך רכישת דירה. לוקחים את השכר הממוצע, מסתכלים עליו ביחס למחיר הדירה הממוצעת ונכנסים לדיכאון. המצב הנפשי מחמיר כאשר משווים את היחס אל מול המצב במדינות מערביות כמו גרמניה או ארה"ב. אכן מתסכל, אבל אם מישהו מגיע בעקבות ההשוואה הזו למסקנה שהמחירים חייבים לרדת, כדאי שיחשוב שוב.
לא מעט אנחנו עוסקים באתר הזה בנושאים הקשורים לתחום הגז-נפט, אז ניתן 2 דוגמאות דווקא מהעולם הזה. מחיר הגז הטבעי בארה"ב נגע במהלך 2012 במחיר שפל חסר תקדים של 2 דולר (ל-MMBTU), זאת בזמן שבארץ אנחנו משלמים מחיר של סביב 5-6 דולר ליחידת גז. מה הסיבה? גז בתצורתו הגולמית (מבלי להנזיל) הוא מוצר לשוק המקומי בלבד. בארה"ב מצאו המון גז ולכן מחירו נמוך. לנו זה לא עוזר, אבל הם נהנים שם.
דוגמא אחרת מאותו העולם - באיסלנד יש אנרגיה גיאוטרמית בשפע. בעוד אנחנו נאנקים תחת חשבוניות חשמל מפלצתיות, באיסלנד אפשר לייצר חשמל בלי סוף וממש בחינם. הבעיה - בשביל לייצא את החשמל הזה לאירופה צריך השקעה היסטרית בתשתיות, וזה לא משתלם. כלומר הם תקועים עם אין סוף חשמל חינם. הפיתרון שלהם היה לייבא מפעלי ענק זוללי חשמל. וככה למשל הגיע אליהם מפעל עצום בגודלו של ענקית האלומיניום האמריקנית אלקואה שמשלמת מס ומקבלת חשמל כמעט חינם.
ולענייננו, דירות כידוע זה עניין מקומי, בניגוד למקרה של איסלנד - לפי שעה קשה לייבא נדל"ן. אז ההשוואה בין הקושי לרכוש דירה בארץ לעמות בחו"ל היא אולי חשובה בכדי להמחיש למקבלי ההחלטות במגדל השן שמחיר הדירות בארץ איננו שפוי וכבר פוגע בשפיותו של האזרח, אבל בין זה לבין המסקנה שהמחירים צריכים לרדת בגלל שפה יותר יקר מבחו"ל או בגלל שהיום יותר יקר מאתמול - אין שום קשר למציאות. כי בשורה התחתונה - עד שלא יתחילו לבנות פה ומהר - אנחנו נמשיך להשוות ולקטר.
מאת: יוסי פינק, עורך ראשי - Bizportal
- 37.כלכלן 16/01/2013 12:21הגב לתגובה זוהטובים
- 36.אבי 14/01/2013 08:52הגב לתגובה זובוחרים בכל אחד רק לא את ביבי וחבורתו
- 35.אחד העם 13/01/2013 12:32הגב לתגובה זולמי שלא שם לב או לא יודע.... בגוש דן יש אלפי בניינים של 2 ,3 קומות עם 6 עד 12 דיירים. יש ליישם פינוי בינוי של אותם ביניינים ולהפוך אותם לביניינים חדשים עם תשתיות חדשות כאשר מחיר הקרקע הוא בעצם 0 המפתח ליזמים נכון להיום הוא 1 ל3 כלומר על כל דירה שהורסים בונים לפחות 3 חדשות כאשר 2 דירות הן לשיווק. (תיבדקו כמה ביניינים יש בצנרת בעיריית רמת גן ) בקיצור זה הפיתרון ויש להרחיבו ע"י חידוש שכונות שלמות לבניה חדשה ויש להרחיב את ההתרים ולאפשר בניה לגובה באמת ולא כמו היום עם הגבלה ל7 קומות ואז בוא ניראה עם לשוק בגוש דן יכנסו בוא זמנית אלפי דירות (להזכירכם : מחיר הקרקע אפס )אם המחירים לא יחזרו לשפיות...
- 34.ראש יהודי 13/01/2013 12:31הגב לתגובה זואילו הבעיה היתה קצב הבניה חברות הנדלו היו מתעשרות. המאזנים של החברות הציבוריות מראים על התנהלות סבירה וממוצעת, כולל קריסה של חברות נדלו שהשקיעו במיזמים בחו"ל. העיה היא מונפול קרקע של מנהל מקרקעי ישראל הקובע מחיר התחתי גבוה ביחד עם עלויות פיתוח גבוהות שקובעת המדינה, מיסו גובה לכל אורךתהליך הבניה ותקני בניה מחמירים ויקרים . (ממדים, אין בניה בעץ בארץ ועוד).
- 33.דוד-ים 13/01/2013 00:36הגב לתגובה זו1.האומנם כל אדם אחראי רוצה להביא פרנסה\אבל תראה מה קרה,מעריב,מרקר,מפעל זכוכית,ועוד מפעלים נסגרו בדרום 2.איך ירד מחיר זה עיני עבודה משתפים פעולה-כל שקל יוצא מקופה שיהי לה פילטר 3.קיצוץ-10%בכל משרדים ורשיות-וכל מי קשור ישיר עקיפ יעני לתת הרגשה-משבר כלכלי ארה"ב הגיע לכאן 4.החומר גלם-מגיע מחול--זה אומר רק מי יש לו אפשרות לקנייה-זה לא כל כך זול--אבל הציא עדיר יורד גם אחרים כי קבלן קשור לבנק--ובנק ירצה-דינמיקה יתפשר גם פחות רוחים\\כן אפשר להוריד--כמו טלפונים-הכל תלוי לציבור איך ירד גבינה וקוטז-?!
- 32.אלון 12/01/2013 20:52הגב לתגובה זומחירי הדירות הגבוהים בהחלט נותנים לאנשים דחיפה בכיוון של עזיבה, במיוחד לצעירים ובעלי מקצועות מבוקשים.
- 31.יוסי 12/01/2013 18:43הגב לתגובה זוולכן כל מה שכתבת לא רלוונטי. אם היה מדובר על השוואת מחירים אבסולוטית היה בדברך טעם, אך כאן מדובר ביחס בין מחיר למשכורת, ולכן ההשוואה מאד רלוונטית. אף אחד לא יכול לשלם על דירה סכום חודשי מעבר להכנסות שלו. מכאן שיש תקרה על המחיר.
- 30.אינעל אבוהום 12/01/2013 18:10הגב לתגובה זוקודם כל את משרד האוצר המיסוי על דירה הפך בלתי נסבל אחרי משרד האוצר טפילי הבנקים והקבלנים אחרי הבנקים
- 29.m2041 11/01/2013 22:48הגב לתגובה זולפני 20 שנה אריק שרון התמודד עם עליה ענקית של מיליון עולים . איך? 1. קרוואנים . 2. סבסוד שכירות. 3. משכנתאות באחריות ממשלה. 4. בניה מואצת במקומות שיש בהם תעסוקה. 5. שילוב עולים בשוק העבודה שיהיה להם מאיפה לשלם. מה שקורה כעת בארץ היא אפלייה: מנסים לתת לחרדים שאינם עובדים ואף פעם לא יעבדו דירות חינם. כל המאמץ והתקציבים מופנים רק לצורך זה: איך לתת לכל משפחה חרדית מתנה של חצי מיליון שקל ! שאר האוכלוסיה אוכלת אותה בגלל זה!!!!
- לכן הוא הבין שבמפלגת מילכוד כולם אפסים ועזב (ל"ת)זהירות עישוק 12/01/2013 10:52הגב לתגובה זו
- 28.אלון 11/01/2013 21:27הגב לתגובה זוראיתי יותר מהצעת מחיר אחת של חברות ביצוע גדולות לבנייה עד מפתח. כמובן אין מדובר על מגדלי יוקרה.
- 27.אהבתי. (ל"ת)עופר 11/01/2013 20:58הגב לתגובה זו
- 26.אלון 11/01/2013 18:33הגב לתגובה זוהנכס שווה הרבה, נכון? בא ננסה למשל לבטח דירה בכ"ס... ביטוח הדירה יכלול את עלות הבניין ולא עלות הקרקע (מה לעשות שהיא לא תעלם), והפלא ופלא, מחיר ביטוח דירה של 115 מ"ר עומד על 450,000 ש"ח... מה עלות הקרקע? במכרזים האחרונים בכ"ס מדובר על 600,000 ש"ח. אז מחיר הדירה לא גבוה מ 1,050,000 ש"ח (למרות שמבקשים על כזאת 1,500,000...). אתה יכול לומר שמדובר בכלכלה חדשה, אבל לא. אין ניסים כאלו, כפי שלא היו בשנת 2000...
- 25.פינק 11/01/2013 16:30הגב לתגובה זובלבד ולא עלות אמיתית ,ברגע שההצע יגדל המחירים צירדו לערכם הראלי.
- 24.אחלה מאמר... (ל"ת)שני 11/01/2013 15:06הגב לתגובה זו
- 23.כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:34הגב לתגובה זומייד לאחר יבוא הקראוואנים עודף הביקוש יעלם- והמשקיעם שיבינו שאין עודף ביקוש =הם ימהרו למכור= ואי לכך מחירי הנדלן ירדו ב 20-25% בתוך שנתיים, הכותבים הינם בעלי אינפורמציה בשוק הנדלן ומכאן שהם יודעים אצל מי הפקק = המכוון = השלטון מכוון לאלו שתורמים לו ולא . לא לחסרי כסף -או - אמצעי תיקשורת מכוונת , הם =לא יורידו מחירי הנדל"ן =. ההייפך הוא הנכון, רק עייר לא יבין זאת
- 22.ביבי הבטיח בבחירות האחרונות פתרון לנדלן=לא הבטיח לקיים= (ל"ת)כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:24הגב לתגובה זו
- 21.טעותו של הכתב-חובה לייבא קראוואנים- לשבור המחסור המכוון (ל"ת)כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:22הגב לתגובה זו
- זה לא פתרון כי הציבור רוצה דירה ולא קראוון - ובצדק (ל"ת)קראוונים זה אקמול 12/01/2013 21:57הגב לתגובה זו
- 20.כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:21הגב לתגובה זוהפתרון למחסור - יבוא קראוואנים בתוך 6 חודשים ב100-200$לח המחסור : = מתוכנן ומבושל עי בעלי ענין + השלטון = בעלייה מחבר העמים נוצר מחסור של כ200000 אלף דירות- וגם עז הבינו שהבניה /הקבלנים הם הבעיה
- 19.תמיר 11/01/2013 12:30הגב לתגובה זוולבצע השוואה של מחיר דירה ממוצעת בישראל בשלושים השנה האחרונות אל מול מספר אונקיות זהב. השוואה לדולר, לשקל או למספר משכורות היא נחמדה אבל לא רלוונטית. בשנת 1983 דירה ממוצעת היתה שווה A אונקיות זהב. בשנת 1984 דירה ממוצעת היתה שווה B אונקיות זהב. בשנת 2011 דירה ממוצעת היתה שווה Y אונקיות זהב. בשנת 2012 דירה ממוצעת היתה שווה Z אונקיות זהב. תיווכחו שבקירוב A=B=C=D...=Y=Z תעשו בדיקה
- 18.א. ב. גימל 11/01/2013 10:35הגב לתגובה זוhttp://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_OFFPUB/KS-SF-10-050/EN/KS-SF-10-050-EN.PDF
- 17.שומי 11/01/2013 10:30הגב לתגובה זושים 200 אלף ויש לך דירה 5 חדרים.
- היתרה במשכנתא כמובן (ל"ת)שומי 11/01/2013 10:36הגב לתגובה זו
- 16.דוד 11/01/2013 10:29הגב לתגובה זוהמחירים צריכים לרדת, יש גבול למחיר שאנשים יכולים לשלם. אחד המדדים לבחון כמה כסף אנשים יכולים לשלם על דירה הוא מספר המשכורות לדירה. ואם המדד גבוה היסטורית, יכול להיות שעברנו את הגבול.
- 15.פינקי בישראל יש 80% יהודים ובארה"ב רק 1% (ל"ת)בעז 11/01/2013 07:45הגב לתגובה זו
- 14.שטויות,היצע הדירות בסוף 2013 יהיה עשרות אלפים! (ל"ת)הרבה התחלות בניה 11/01/2013 00:45הגב לתגובה זו
- אשרי המאמין. בעצם אתה צודק, ביבי הבטיח , לא ? (ל"ת)צביקה 11/01/2013 09:37הגב לתגובה זו
- 13.פינק לכלכת 10/01/2013 23:41הגב לתגובה זואין ביקוש אמיתי, שמשקף מפגש בין רוכש למוכר, ברמות המחירים של היום. זה ביקוש מזויף שמכוסה מכספי ההורים של הרוכשים וכסף זול מאוד (כתוצאה ממדיניותו של הנגיד פישר).
- המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:41הגב לתגובה זווההורים משלמים כי יש להם. אבל לקנות דירה היום בארץ זו שטות ממדרגה ראשונה, היום נכון להשקיע בדירות בחו"ל כי שם המחירים נמוכים מאוד.
- צביקה 11/01/2013 09:36הגב לתגובה זואמיתי. זה שהוא נובע מכסף של הורים או בגלל משכנתאות זולות זה מסביר את הביקוש - אבל שוב הוא קיים התשובה לביקוש היא רק אחת היצע....
- אלון 12/01/2013 21:00המושג הכלכלי "ביקוש" מתייחס לנכונות וליכולת לשלם ולא סתם לרצון או לצורך.
- התשובה לביקוש: העלאת ריבית ומהר. (ל"ת)המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:42
- 12.פינק הפעם אתה טועה בגדול...... ואולי בענק (ל"ת)הקלפן מלוד 10/01/2013 22:41הגב לתגובה זו
- 11.שמאי מקרקעין 10/01/2013 22:40הגב לתגובה זומחירי הדירות לא בועתיים ביחס לכסף שלנו אלה ביחס למשכורת שלנו. מדפיסים כסף והוא נשחק יחד עם המשכורת שלנו. אני זוכר שבשנת 2000 בייתי קונה יוגורט פרילי גדול ומאפה ב 4.2 ש"ח והיום אותו הדבר עובר את ה 10 ש"ח. המשכורת שלי ברוטו כמעט ולא השתנתה, היום אני מרוויח סכום דומה ויכול לקנות הרבה פחות נדל"ן והרבה פחות מזון באותו הכסף. ולכל החכמים שרוצים שהנדל"ן יתרסק כולנו ניפגע מכך. הפתרון הוא לטפל בהדפסת הכסף ושחיקת השכר. (מכאן כל אחד יכול לקחת את זה למקום שכואב לו)
- עמית 13/01/2013 09:32הגב לתגובה זולא מדפיסים שקלים כבר משנות ה80
- 10.davidis1 10/01/2013 21:34הגב לתגובה זומחירים בהשוואה לחול ,מי אמר שזאת הסיבה לכך שהמחירים ירדו, אולי אתה? ומה הקשר בין ההסבר של חומר אינפורמטיבי שאתה מעביר סתם בענינים אחרים כדי להסביר למה המחירים של הדיור לא יכולים לרדת? אתה לא רק שלא משכנע אלא שאתה גם מצחיק , למה אתה מקלקל את הרושם הטוב שעשית עד היום?
- 9.שערוריה 10/01/2013 19:25הגב לתגובה זומה ??? עוד לא הבנתם ???? החישוב גרוע יותר ממה שוכם ... אם מחשבים לפי הכנסה פנויה המסכנה חמורה יותר . לא יעזור בהתאספות הראשונה של וקטורים בשוק המחירים יצנחו . לא יעזור שעבור הממשלה הנדלן הוא פרה חולבת !!! ה הסוד השמור ביותר בין הינהל לבין הממשלה שחס וחלילה ל יוצף השוק . אבלבסופו של דבר הגיון השוק ינצח והמחיר יצנח רק אהבה .
- 8.הפנתר הוורוד 10/01/2013 19:15הגב לתגובה זועכשיו אתה חולק על גדולי הכלכלנים והמומחים? אין לך אלוהים הא?
- 7.אמיר 10/01/2013 19:00הגב לתגובה זובכלל אני מתפלא עליך שטרחת לכתוב שטות גמורה כזו!!!!
- מ 10/01/2013 21:04הגב לתגובה זואבל כ-25 עד 30 אחוז מהשוק הוא משקיעים, כולל משקיעים זרים. ברגע שהתשואה לא אטקרטיבית הם ימשיכו הלאה למקום אחר.
- המשקיעים מוכרים לתמימים עכשיו. (ל"ת)המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:43
- 6.א 10/01/2013 18:34הגב לתגובה זוהנדלן יקר כי יש כאן מדינה מסריחה של פונקציונרים, ואוכלי חינם בקבע, ובמוסדות המדינה בנקים, נמלים וכדומה. בנוסף יש כאן שחיתות, כיבוש, דעות קדומות, והרבה רוע וטימטום. זאת הסיבה.
- אלמלא הכיבוש מחירי הדיור היו גבוהים בהרבה (ל"ת)אומלל 15/01/2013 18:57הגב לתגובה זו
- 5.גבי 10/01/2013 18:10הגב לתגובה זומספר המשכורות זו דרך מאוד רלוונטית למדידה. אמצעי הפיתרון בידי הממשלה – שיווק קרקעות וקיצוץ הבירוקרטיות. זה חומר נפץ פוליטי שיפיל ממשלה כשרמת המחירים כה גבוהה. כאן יש משאב טבעי מרכזי – הקרקע שאינו מנוהל כיאות. לו ניהול משאבי האנרגיה בחו"ל היה כושל הוא היה גורם לנפילת הממשלות שם כי גם שם זה היה בידן.
- 4.למה יש לי תחושה שהכותה הוא בעל דירה להשקעה...? (ל"ת)ערן 10/01/2013 17:22הגב לתגובה זו
- 3.אז תקנה אתה במחירים האלו. (ל"ת)יואב 10/01/2013 17:19הגב לתגובה זו
- 2.מעניין! (ל"ת)ירון 10/01/2013 16:58הגב לתגובה זו
- 1.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ לגנבים בפנים! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 10/01/2013 16:52הגב לתגובה זו
