כמה חודשים לפני שפרצה מלחמת חרבות הברזל, דיווחו במשרד האוצר על תופעה חדשה: "מצמצמי דיור", כפי שכונתה על ידי אנשיו. הכוונה היא לאנשים שהעלאת הריבית גרמה להם למכור את הדירות הגדולות שלהם ולעבור לדירות קטנות יותר. כך למשל, זוג שקנה דירת ארבעה חדרים תמורת 2 מיליון שקל עם משכנתא של 1.4 מיליון שקל (70% מימון), לא הצליח לעמוד בהחזר החודשי של 7,500 שקל, שמהווה יותר משליש מהשכר המשותף. הם מכרו אותה ורכשו דירת שלושה חדרים תמורת 1.5 מיליון שקל, והורידו את ההחזר החודשי ל-4,000 שקל (במעבר דירה יש גם הוצאות חד פעמיות כמו עו"ד, מתווך, שמאי ומס בחלק מהמקרים).

כאן גרים בכיף מרחיבי דיור. עיר היין אשקלון (עיריית אשקלון)

בשלושת החודשים האחרונים, מאז שפרצה המלחמה, אין כמעט עסקות. ליתר דיוק, נראה שמספר העסקות ירד בחודשים האלה בשני שלישים לפחות - ובאזורים מסוימים אפילו ב-90%. על אף ההאטה והמצב הכלכלי הקשה, נראה שהמלחמה יצרה תופעה הפוכה: המוכרים או השוכרים נוטשים את הדירות הקטנות, בתקווה לעבור לדירות גדולות יותר - מרחיבי דיור, קוראים להם. דירות שני חדרים לא מכילות ממ"ד, ואילו חלק מהדירות בנות שלושה חדרים כן, בעיקר אם הן חדשות - מאז שחוקק החוק שמחייב קבלנים בבניית ממ"ד תקני, ב-1992.

התופעה הזו, שמקבלת ביטוי בעיקר בשבועות האחרונים ומתמקדת בפריפריה, ושעליה מדווחים מתווכים ואנשי נדל"ן, אינה מתרחשת בצורה אינטנסיבית, אך היא אמורה להתרחב לאחר המלחמה. היא מתרחשת בעיקר מסיבה אחת: יש מאות אלפי דירות ישנות בישראל שאינן ממוגנות. כשאדם מוכר דירת שלושה חדרים, הסיכוי שלו לקבל דירת שלושה חדרים חדשה הוא נמוך, כי ההיצע שלהן נמוך. לכן הוא פונה לקבלן או למשכיר, ועובר לדירת ארבעה חדרים. התופעה הזו לא נובעת מעלייה בצריכה הפרטית בשל עלייה במרכיב השכר או צמיחה יוצאת דופן, אלא היא מתרחשת מכיוון שבישראל אנשים רוצים דירות חדשות עם מיגון הולם, ואפילו לא דירות עם ממ"ד קומתי.

• בהשקעה של 5 מיליארד שקל: קבוצת Awz תקים באשקלון מפעל שבבים חדש
• אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואולם מישהו קונה את הדירות שנמכרות, כלומר יש ביקוש לדירות קטנות ותופעת מצמצמי הדיור נמשכת, אבל רק בכמה מגזרים ספציפיים. התופעה הזו מעלה כמה חששות: מצד אחד, אנשים ייקחו משכנתאות גדולות יותר כדי לרכוש דירה חדשה במקום ישנה - מה שיכול לגרום גם לעליית מחירים (והחזר חודשי על המשכנתא) עבור דירות ארבעה חדרים חדשות. מצד שני, שוק הדירות הקטנות ייועד למשקיעים, למשפחות קטנות או למשפחות שמתקשות לשכור דירה ממוצעת.

בעיר אלעד נמכרות הדירות הקטנות כמו לחמניות טריות מאז המלחמה. ביזפורטל מצא כי בוצעו שמונה עסקות, והדירה הגדולה ביותר שנמכרה היא בשטח של 85 מ"ר. נכון, אלעד אינה אינדיקציה לשאר המדינה, כי יש בה הרבה מאוד דירות קטנות והאוכלוסייה בה גדלה בקצב מהיר. אך מנגד, יש שם הרבה מאוד דירות גדולות למשפחות ברוכות ילדים, ולא נראה שדירות כאלה נמכרו בתקופה הנ"ל. כך לדוגמה, דירה ברחוב רבנו בחיי 5 בשטח של 74 מ"ר (מוגדרת ארבעה חדרים) נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל. בעל הדירה קנה אותה תמורת 1.15 מיליון שקל ב-2014, ורשם תשואה של 82% בקצת יותר מתשע שנים - מעט נמוך מהממוצע בשוק.

ברמת גן נמכרו עשרות דירות מתחילת המלחמה. מבין 30 הדירות האחרונות שנמכרו, רק ארבע דירות היו גדולות – בשטח של יותר מ-100 מ"ר. רוב הדירות שנמכרו היו בנות שלושה חדרים. מצאנו דירות קטנות שנמכרו ביותר מ-2 מיליון שקל.

• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

כדי לבחון את התופעה מקרוב, בחנו גם את פתח תקווה - עיר שבה בונים דירות גדולות יחסית. בדקנו אם תופעת מכירת הדירות הקטנות נמשכת גם שם במלחמה. על פי הנתונים, על כל שלוש דירות קטנות שנמכרו, נמכרה אחת גדולה.