שכירות לטווח ארוך - באוצר מנסים להחיות את התוכנית; הנה הדרכים
הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות הכניסה את התוכנית הממשלתית להאצת שוק השכירות ארוכת הטווח, למגירה. הכוונה של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי היתה לתת הטבות מס, קרקע בזול, ולהביא משקיעים לבנות ולרכוש בנייני מגורים ולהשכיר אותן לציבור. אבל, מי יסתפק בתשואה של 3% כאשר הריבית על ההלוואה היא 6%-7%. מי ייכנס לתחום הפסדי? וכך קרה שבשנה האחרונה יש ירידה דרמטית בהשתתפות במכרזים, יש מכרזים בלי הגשות ואם יש זכיות אלו במחירים נמוכים מהשומה.
האם זה אומר שהתוכנית נכשלה? ממש לא. מדובר בסופו של דבר בנכס השקעה שמניב תשואה וכמו כל נכס כזה, האטרקטיביות שלו תלויה במצב השווקים הפיננסים, בחלופות ובסיכונים. לפני שנתיים אף אחד לא התעניין בפיקדונות, מאז היקף הפיקדונות עלה פי 2. לפני שנתיים אגרות החוב השקליות היו מסוכנות יחסית, היום הן נחשבות אפיק השקעה נהדר.
השכרה לטווח ארוך - הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור
ההשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך סובלת מסנטימנט שלילי הן בבורסה - ורואים זאת בשערי קרנות הריט שמתעסקות בהשכרת דירות לטווח ארוך - מגוריט ואזורים ליוינג שנסחרת ב-40% מההון העצמי שלהם, והן בשטח. הסיבה היא שהמרווחים כעת שליליים, אבל זה לא יהיה לאורך זמן. ראשית - הריבית תרד ואיתה ירדו הוצאות המימון. שנית - צריך לספור את ההטבות השוטפות והרווח האמיתי של היזמים. הם מקבלים דירות בהנחה של 20%. הם מקבלים כמעט וודאות מוחלטת לגבי ההכנסות השוטפות - של דיירים בשכר דירה בפיקוח ובשכר דירה בשוק החופשי (ברוב הפרוקיטים יש חלוקה בין דירות בשכר דירה מפוקח ומוזל ב-20% ממחיר השוק ודירות בשכר דירה רגיל). אלו שתחת המסלול של דיור להשכרה בפיקוח עומדים בתור לדירה ועד כה השוכרים בשוק החופשי גם רדפו אחרי דירות. הביקוש גדול.
חוץ מזה, על פני זמן - מחירי הדירות עולים. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל בממוצע היסטורי של עשרות שנים מדובר על עלייה של לפחות 5% בשנה. קחו את ההשבחה הזו, את שכר הדירה שהם מקבלים, את הרווח שנובע מהרכישה במחיר נמוך, את הרווח שלהם בתור יזמים ותגיעו בקלות לרווח של 10% בשנה. זה תחום רווחי, אבל בזמנים של אי וודאות וירידה במחירי הדירות, יזמים לא מסתכנים. עדיף להם לחכות שהמצב קצת יתבהר ואז לחזור לשוק. זה יקרה, זה יקרה גם תחת התנאים הקיימים, אבל היזמים המתוחכמים לוחצים על המדינה לתת צ'ופרים נוספים - כי עכשיו זה הזמן הכי נכון לדרוש זאת. יש מצוקת דיור, לא יודעים איך לטפל בה, אבל לכולם ברור ששכירות ארוכת טווח היא פתרון אולטימטיבי.
- יו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיפור בתנאים ליזמים
ועל הרקע הזה, מתרחשים שני תהליכים - הראשון הוא מכרזים מאוד כדאיים ליזמים שיוצאים במקומות מסוימים שמבטאים גם שכר דירה גבוה (המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול). השני - שיפור בתנאים ובהטבות ליזמים בתחום כדי שיתמודדו על יותר מכרזים.
ומה יקרה עוד שנה. שתראו שהתחום הזה הופך להיות אחד התחומים החמים בשוק. האם אז המדינה תבטל את ההטבות שהיא מציעה כעת? קשה להאמין.
כך או אחרת, הכוונה כעת, אם כי יש עוד דרך ארוכה עד שזה יגיע לשלב המימוש להוריד את מחיר המינימום במכרזים, לשנות את מרכיב השכירות המפוקחת בתוך פרויקטים שלכאורה לא כלכליים ליזם ולאפשר ליזם למכור דירות כבר בהתחלה. זה עשוי לשפר מאוד את הכדאיות הכלכלית של היזמים שגם כך בהסתכלות לטווח ארוך היא טובה.
- 3.מנגנון מוצע 26/12/2023 21:40הגב לתגובה זותבטיח ליזם שהתשואה על ההון תהיה ריבית פלוס 2% ובעת מימוש הפרויקט המדינה תתחלק ברווח עם היזם על חלקה היחסי
- 2.נסיון 26/12/2023 08:54הגב לתגובה זוהשכרה נורמאלית במחירים שפוי וקבוע. זה מה שבבסיס הדיור בכל העולם המערבי ההופשי לא קים בישראל. למה? כי הנדלן בארץ זה לא מוצר צריכה בסיסית של קורת גג. אלא ביצה שמטילה ביצי פלטיניום לסיבסוד הפנסיות התקציביות של פקידי השילטון. החל מפקידי האוצר דרך שופטי העליון עד אחרון הפרופ' באוניברסיטאות.
- 1.אני 26/12/2023 00:49הגב לתגובה זואם המודל היה כלכלי החברות מזמן היו עושות את ה בעצמן בשביל להפוך את זה לכלכלי צריך מימון בצורה כלשהי מהמדינה במה זה שונה ממחיר למשתכן..
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
