שכירות לטווח ארוך - באוצר מנסים להחיות את התוכנית; הנה הדרכים
הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות הכניסה את התוכנית הממשלתית להאצת שוק השכירות ארוכת הטווח, למגירה. הכוונה של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי היתה לתת הטבות מס, קרקע בזול, ולהביא משקיעים לבנות ולרכוש בנייני מגורים ולהשכיר אותן לציבור. אבל, מי יסתפק בתשואה של 3% כאשר הריבית על ההלוואה היא 6%-7%. מי ייכנס לתחום הפסדי? וכך קרה שבשנה האחרונה יש ירידה דרמטית בהשתתפות במכרזים, יש מכרזים בלי הגשות ואם יש זכיות אלו במחירים נמוכים מהשומה.
האם זה אומר שהתוכנית נכשלה? ממש לא. מדובר בסופו של דבר בנכס השקעה שמניב תשואה וכמו כל נכס כזה, האטרקטיביות שלו תלויה במצב השווקים הפיננסים, בחלופות ובסיכונים. לפני שנתיים אף אחד לא התעניין בפיקדונות, מאז היקף הפיקדונות עלה פי 2. לפני שנתיים אגרות החוב השקליות היו מסוכנות יחסית, היום הן נחשבות אפיק השקעה נהדר.
השכרה לטווח ארוך - הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור
ההשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך סובלת מסנטימנט שלילי הן בבורסה - ורואים זאת בשערי קרנות הריט שמתעסקות בהשכרת דירות לטווח ארוך - מגוריט ואזורים ליוינג שנסחרת ב-40% מההון העצמי שלהם, והן בשטח. הסיבה היא שהמרווחים כעת שליליים, אבל זה לא יהיה לאורך זמן. ראשית - הריבית תרד ואיתה ירדו הוצאות המימון. שנית - צריך לספור את ההטבות השוטפות והרווח האמיתי של היזמים. הם מקבלים דירות בהנחה של 20%. הם מקבלים כמעט וודאות מוחלטת לגבי ההכנסות השוטפות - של דיירים בשכר דירה בפיקוח ובשכר דירה בשוק החופשי (ברוב הפרוקיטים יש חלוקה בין דירות בשכר דירה מפוקח ומוזל ב-20% ממחיר השוק ודירות בשכר דירה רגיל). אלו שתחת המסלול של דיור להשכרה בפיקוח עומדים בתור לדירה ועד כה השוכרים בשוק החופשי גם רדפו אחרי דירות. הביקוש גדול.
חוץ מזה, על פני זמן - מחירי הדירות עולים. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל בממוצע היסטורי של עשרות שנים מדובר על עלייה של לפחות 5% בשנה. קחו את ההשבחה הזו, את שכר הדירה שהם מקבלים, את הרווח שנובע מהרכישה במחיר נמוך, את הרווח שלהם בתור יזמים ותגיעו בקלות לרווח של 10% בשנה. זה תחום רווחי, אבל בזמנים של אי וודאות וירידה במחירי הדירות, יזמים לא מסתכנים. עדיף להם לחכות שהמצב קצת יתבהר ואז לחזור לשוק. זה יקרה, זה יקרה גם תחת התנאים הקיימים, אבל היזמים המתוחכמים לוחצים על המדינה לתת צ'ופרים נוספים - כי עכשיו זה הזמן הכי נכון לדרוש זאת. יש מצוקת דיור, לא יודעים איך לטפל בה, אבל לכולם ברור ששכירות ארוכת טווח היא פתרון אולטימטיבי.
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיפור בתנאים ליזמים
ועל הרקע הזה, מתרחשים שני תהליכים - הראשון הוא מכרזים מאוד כדאיים ליזמים שיוצאים במקומות מסוימים שמבטאים גם שכר דירה גבוה (המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול). השני - שיפור בתנאים ובהטבות ליזמים בתחום כדי שיתמודדו על יותר מכרזים.
ומה יקרה עוד שנה. שתראו שהתחום הזה הופך להיות אחד התחומים החמים בשוק. האם אז המדינה תבטל את ההטבות שהיא מציעה כעת? קשה להאמין.
כך או אחרת, הכוונה כעת, אם כי יש עוד דרך ארוכה עד שזה יגיע לשלב המימוש להוריד את מחיר המינימום במכרזים, לשנות את מרכיב השכירות המפוקחת בתוך פרויקטים שלכאורה לא כלכליים ליזם ולאפשר ליזם למכור דירות כבר בהתחלה. זה עשוי לשפר מאוד את הכדאיות הכלכלית של היזמים שגם כך בהסתכלות לטווח ארוך היא טובה.
- 3.מנגנון מוצע 26/12/2023 21:40הגב לתגובה זותבטיח ליזם שהתשואה על ההון תהיה ריבית פלוס 2% ובעת מימוש הפרויקט המדינה תתחלק ברווח עם היזם על חלקה היחסי
- 2.נסיון 26/12/2023 08:54הגב לתגובה זוהשכרה נורמאלית במחירים שפוי וקבוע. זה מה שבבסיס הדיור בכל העולם המערבי ההופשי לא קים בישראל. למה? כי הנדלן בארץ זה לא מוצר צריכה בסיסית של קורת גג. אלא ביצה שמטילה ביצי פלטיניום לסיבסוד הפנסיות התקציביות של פקידי השילטון. החל מפקידי האוצר דרך שופטי העליון עד אחרון הפרופ' באוניברסיטאות.
- 1.אני 26/12/2023 00:49הגב לתגובה זואם המודל היה כלכלי החברות מזמן היו עושות את ה בעצמן בשביל להפוך את זה לכלכלי צריך מימון בצורה כלשהי מהמדינה במה זה שונה ממחיר למשתכן..
הדמיות תוכנית דרום גלילות. (מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים)עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות
48,000 תושבים, 19,320 דירות ומרכז תחבורה ענק - המספרים המדהימים של התוכנית שאושרה היום להפקדה; מתי יתחילו לבנות וכמה תעלה שם דירה? כל השאלות והתשובות
בלב אזור הביקוש הגבוה ביותר בישראל, בין תל אביב להרצליה ורמת השרון, מתגבשת אחת התוכניות העירוניות המשמעותיות ביותר בעשורים האחרונים - רובע דרום גלילות. המיקום האסטרטגי של הפרויקט, הנמצא בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום, הופך אותו לאטרקטיבי. המיקום עם נגישות טובה לכל מרכזי התעסוקה והבילוי המרכזיים של המטרופולין, תוך שמירה על מרחק נוח מאזורי הפקקים הכרוניים כשבתוך הרובע הזה יהיו מרכזים משמעותיים ושטחי מסחר ותעסוקה בנוסף לכמות גדולה של דירות.
התוכנית, המכונה גם תמ"ל 3007, אושרה היום להפקדה על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) לאחר תהליך תכנוני ממושך שנמשך כמעט שני עשורים. מדובר בשטח עצום של כ-1,700 דונם - שטח השווה בגודלו לכ-2,400 מגרשי כדורגל או לעיר קטנה-בינונית בישראל. כ-80% מהשטח נמצא בתחומי רמת השרון ו-20% בתחומי תל אביב-יפו, מה שיוצר שיתוף פעולה בין-עירוני ייחודי שדורש תיאום.
הפרויקט כולל כ-19,320 יחידות דיור שיאכלסו כ-48,000 תושבים חדשים - מספר המתקרב לעיר קטנה כמו אילת, ולא רחוק מאוד מערים כמו רמלה או לוד. התמהיל המגוון כולל דירות קטנות (כ-30% מהיחידות עד 75 מ"ר), דירות משפחתיות מרווחות, כ-300 יחידות דיור מוגן לאזרחים ותיקים, וכ-2,500 יחידות להשכרה ארוכת טווח, חלקן במחירים מפוקחים. בנוסף למגורים, יוקמו כ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר - שטח השווה לכ-15 קניונים גדולים או לכ-50 מגדלי משרדים סטנדרטיים. זה צפוי ליצור כ-40,000-50,000 מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי ההיי-טק, השירותים העסקיים והמסחר.
מתי נוכל לגור שם? לוחות זמנים ושלבי ביצוע
התהליך מההפקדה ועד לאכלוס הדירות הראשונות צפוי להימשך מספר שנים, אך ישנם אינדיקטורים ברורים ללוחות הזמנים הצפויים. לאחר ההפקדה, תיפתח תקופת התנגדויות של 60 ימים שבה יוכלו גורמים שונים להגיש התנגדויות לתוכנית. בהנחה שההתנגדויות לא יעכבו משמעותית את התהליך, האישור הסופי של התוכנית צפוי ברבעון הראשון או השני של 2026.
- כמה כסף תרוויח המדינה מהעתקת בסיסי צה"ל מאזור המרכז?
- אושרה להפקדה תכנית המתאר להקמת 9,800 דירות בת"א - צפו בהדמיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השלב הבא יכלול התארגנות של בעלי הקרקעות הפרטיים (המהווים כ-20% מהשטח) לצורך איחוד וחלוקה. רשות מקרקעי ישראל כבר החלה בתהליך זה ופנתה לבעלי הקרקעות להתארגן בקבוצות. תהליך זה צפוי להימשך כ-12-18 חודשים, כך שעד אמצע 2027 ניתן יהיה להתחיל בהוצאת תוכניות מפורטות למתחמים הראשונים.
