חומר למחשבה - האם זו בועת הנדל"ן הגדולה בעולם כיום?

מערכת Bizportal | (22)
נושאים בכתבה קנדה

ביולי אשתקד הודיעה ממשלת הפרובינציה הקנדית בריטיש קולומביה על הטלת מס רכישה כבד של 15% על רוכשי דירות שאינם בעלי אזרחות קנדית. הצעד האגרסיבי בוצע באופן מיידי וזאת במטרה לצנן את עליית מחירי הדירות המטאורית שבחלקה נבעה מרכישות מצד משקיעים זרים, בעיקר אסייתים. ואכן המס החדש יצר אפקט ראשוני של צינון השוק. מחירי הדירות החלו לרדת והשיח היה שמהלך עליות המחירים הסתיים.

אבל כעת אפשר כבר להגיד שזה היה רק עניין זמני. מדו"ח שפרסמה ביום שישי האחרון לשכת הנדל"ן של ונקובר עולה כי היקף העסקאות החל שוב מטפס בחדות ומחירי הדירות במחוז עלו בשיעור של 2.8% לעומת החודש הקודם וחזרו למחירי שיא כל הזמנים - מחיר ממוצע של 967 אלף דולר קנדי (כ-2.5 מיליון שקלים).

צריך להגיד שלעומת חודש מאי אשתקד היקף הפעילות בשוק הדיור באזור ונקובר עדיין נמוך (ירידה של 8.5% במכירת בתים) אבל לעומת אפריל כבר רואים התאוששות מהירה. 4,364 עסקאות למכירת בתי מגורים בוצעו באזור ונקובר בחודש מאי.  והמחירים, כאמור, מציגים התאוששות. מחירי הדירות (apartment) רשמו במאי עלייה של 3.1% לעומת החודש הקודם ועלייה של 17.8% לעומת החודש המקביל אשתקד. 

במקביל ליישום מס הרכישה בגובה 15% כנגד רוכשים זרים, ממשלת הפרובינציה אישרה בזמנו גם מס מיוחד על 'דירות ריקות', כלומר מס על בעלי דירות שלא מתגוררים בנכסים ומחזיקים אותם לא מושכרים. מושלת הפרובינציה בריטיש קולומביה, בה נמצאת ונקובר, אמרה אז כך "אני רוצה שבעלות על דירה תהיה בהישג ידם של בני מעמד הביניים בפרובינציה", כך אמרה. בינתיים זה לא ממש עובד. 

והעלייה המסחררת במחירי הדירות בקנדה היא לא מנת חלקה של ונקובר בלבד. בעיר טורונטו המצב אפילו חמור יותר, ורק מחריף מאז החלו בוונקובר להטיל מיסים מיוחדים על משקיע הנדל"ן. מחירי הדירות בטורונטו עלו ב-28% בשנה האחרונה! גם בוונקובר פועל הממשל המקומי בניסיון לצנן את שוק הדיור, אך לפי שעה ללא הצלחה כאשר הגורם המרכזי שדוחף את המחירים מעלה הוא הריבית הנמוכה ולצד זאת הדורל הקנדי שנחלש מאוד בשנים האחרונות ובכך הפך את שוק הנדל"ן המדינה לאטרקטיבי עבור רוכשים זרים.  

כעת בקרן המטבע העולמית מזהירים מפני בועה בשוק הדיור הקנדי שעלולה לסכן את כלכלת המדינה. בסוכנות הדירוג מודיס הורידו בחודש שעבר את הדירוג של 6 הבנקים הגדולים בקנדה וציינו את המינוף הגבוה של משקי הבית על תחום הדיור. יחס החוב של אזרחי קנדה אל מול ההכנסה הפנויה זינק ל-167% ברבעון האחרון של 2016 כאשר הסיבה המרכזית היא הלוואות לדיור. לצורך השוואה, בארה"ב ב-2007 (רגע לפני התפוצצות בועת הסאב-פריים וקריסת מחירי הדירות) היחס עמד על סביב 120% בלבד.  

"תיקון חריף מטה במחירי הדירות בקנדה עלול לפגוע במאזני הבנקים, ולהצית אפקט שלילי בכלכלה.... ואם הדבר ילווה במיתון חמור, הדבר יהווה איום על יציבות השווקים", כך לפי קרן המטבע העולמית.   

קיראו עוד ב"נדל"ן"

גרף רב שנתי של מחירי הדירות במחוז ונקובר

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    הנצ 09/06/2017 10:41
    הגב לתגובה זו
    באם במשרד האוצר יחליטו לששנות את תמהיל מתן ההלוואות !! ראשית זוג צעיר ישלם עבור הדירה את מחיר הבניה והתשתיות במשך 20 שנה שנית יובא מימון מחוץ לבנקים ומחוץ למדינה שלישית ישולבו חברות בין לאומית העובדות בשיטת מסירת מיזם שלם בגין הקרקע ההלוואה תוצמד למדד בלבד ותשולם מיד לאחר סיום תשלום הבניה תלקופה של 20 שנה ריבית בלבד עם אופציה לפרעונוץ חלקיים או מלאים ללא קנסות !!!! אתם הבנתם את זה ? שבת שלום
  • 12.
    כלכלן 05/06/2017 08:06
    הגב לתגובה זו
    שוק קפוא, המשקיעים יוצאים שיא של התחלות בניה הסכמי גג כל שני וחמישי הבורסה ממריאה בילוי נעים לכולם
  • עמית 06/06/2017 09:41
    הגב לתגובה זו
    בגביית מיסים גם מנדלן וגם מרכב, ומיתון חריף בפתח. כול הכבוד לאוצר, נתן פול גז בניוטרל.....וגם עשה את כול הטעויות האפשריות.
  • טומי 05/06/2017 23:36
    הגב לתגובה זו
    אל תגידו: לא ידעתי...אל תגידו: אבל הבטיחו בועה...
  • א א א 05/06/2017 23:30
    הגב לתגובה זו
    כל עוד ביקוש גדול מהיצע אין בועה.בנק ישראל פרסם שכל שנה מתווספים 58000 משקי בית. שנים בנו 30000 דירות. ברור שחסר.
  • 11.
    ישראלי 04/06/2017 20:35
    הגב לתגובה זו
    חכו וראו
  • שומע את זה מ2012...מחכה ומחכה ... (ל"ת)
    פחחחחח 05/06/2017 23:30
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    משה ראשלצ 04/06/2017 19:47
    הגב לתגובה זו
    היא אפשר ללמוד מקנדה לכאן קשקוש אווילי של כתבנ
  • 9.
    נ 04/06/2017 15:41
    הגב לתגובה זו
    ממוצעת , זה היחס שבודקים אם יש בועה או אין, ישראל היא הבועה האולטמטיבית.
  • א א א 05/06/2017 23:34
    הגב לתגובה זו
    המדד הנכון הוא ביחס להכנסה נטו למשק בית ופה אין שום בועה. אתה משלם משכנתא עם ברוטו? עם שכר ממוצע ? ואם שני בני הזוג עובדים ומרויחים שכר ממוצע למה מחושב רק אחד לפי שיטתך אדון גאון??אתה לא מבין כלום..אין בועה. מחירים ימשיכו לעלות עוד השנה. שימו לב!
  • 8.
    ציניקן 04/06/2017 14:28
    הגב לתגובה זו
    בקנדה יש ריבוי טבעי גבוה מאוד וחסרים שטחים לבנייה. בנוסף קנדה המדינה הבטוחה בעולם ליהודים, עובדה שהיא המדינה שקולטת הכי הרבה מהגרים,בני העלייה הרוסית מישראל. אין שום בועה ,זה רק ביקוש והיצע ומחירי הדירות יעלו לנצח.
  • נו מה אתה רוצה? שיבינו שהאוצר שוגה שוב ושוב??? (ל"ת)
    עמית 06/06/2017 09:43
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אהרון 04/06/2017 13:34
    הגב לתגובה זו
    15 אחוז מס קניה על תושבי חוץ אינו מספיק צריך להטיל מס של 30 אחוז לכל כיוון קניה 30 אחוז ומכירה 30 אחוז .
  • 6.
    ללא 04/06/2017 11:51
    הגב לתגובה זו
    ללא קקל .ללא ריבוי טבעי ללא ביקוש ואצא ללא מימשלת ישראל ללא מחיר למישתכן .... סתם בועה פיננסית מי שקונה הוים הוא פריירררררא
  • 5.
    טדי 04/06/2017 11:31
    הגב לתגובה זו
    וקצת ברצינות,הבעיה זה שוב הבנקים שמחלקים משכנתאות זולות מדי, בקלות רבה מדי.וגם שם תתפוצץ הבועה בגדול
  • חחחחח אהבתי את הסרקזם! (ל"ת)
    בילבי 04/06/2017 13:27
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אלון 04/06/2017 11:26
    הגב לתגובה זו
    כמות שיא של שיווקים ומודעות של קבלנים ויזמים שמנסים למכור בשיא המחיר. אל תהיו הפראיירים האחרונים להכנס לשוק, שכבר החל בתפנית שלו למטה.
  • 3.
    עמירם זקין 04/06/2017 11:16
    הגב לתגובה זו
    האם כלכלני האוצר קוראים ולומדים מה קורה בקנדה? האם מישהו יכול להעביר לידיעתם תוכנה של הכתבה בנושא מחירי דירות בונקובר?
  • 2.
    רואי 04/06/2017 11:13
    הגב לתגובה זו
    אולי נאמץ מס דומה!?בארץ יש המון דירות ריקות בזמן שזוגות צעירים מאבדים את העתיד שלהם
  • חבר 04/06/2017 13:34
    הגב לתגובה זו
    יש דירות המון דירות ריקות אפילו באיזורי ביקוש
  • 1.
    לא. בועת הנדל"ן הגדולה בעולם היא כאן! (ל"ת)
    גיא 04/06/2017 10:41
    הגב לתגובה זו
  • אהרון 04/06/2017 13:40
    הגב לתגובה זו
    לבנקים יש כוח ופוליטיקאים תלויים בהם . לכן כחלון לא יכול להצר את צעדיהם . אבל הוא כן יכול להטיל מס של 20 אחוז על רוכשי דירות שאינם אזרחי המדינה תאך זמן קצר הכל ישתנה או לחלופין לבקש הצהרת הון מכל רוכש דירה
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.