"שערורייה שחולדאי מעדיף בנייני רפאים אימתניים על פני דירות - אפשר למכור אלפי דירות בלב העיר ב-900 אלף שקל"

מתחם המע"ר במרכז תל אביב צפוי להתמלא בשנים הקרובות במאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים, וישנם גורמים רבים בענפי הבנייה והכלכלה שסבורים שהצפת השוק במשרדים תוביל לירידת מחירים ולמיתון בשוק.

בעקבות פיתוח מתחם המע"ר, מאזור רכבת מרכז, דרך הקריה עד אזור רחוב המסגר ודרך יגאל אלון, בנייני משרדים ישנים בלב תל אביב צפויים לעמוד כמו פילים לבנים מאוכלסים חלקית, זאת בשל מצבם הרעוע שאינו מתאים לצרכי המשרדים של ימינו ומיקומם באזורי מגורים צפופים.

Bizportal בחן יחד עם אינטר ישראל יועצי נדל"ן, כיצד ניתן להוסיף תוך זמן קצר כ-1,400 דירות בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות. לפי אינטר ישראל ישנם במרכז תל אביב כ-70 בנייני משרדים ישנים אשר ניתן להסב למגורים, דבר אשר עשוי להוסיף אלפי דירות נוספות.

בחרנו להתמקד בשבעה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-50 מ"ר שניתן להוסיף לכל בניין (ברוטו, כולל שטחים משותפים בכל בניין):

• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון
• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?

בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. השטח הבנוי של המגדל הוא כ-8,000 מ"ר המשמעות היא שניתן להוסיף 160 דירות בית מנורה: המגדל שחודש לאחרונה נמצא ברחוב אלנבי 115, דקה משדרות רוטשילד וגן החשמל, אחד האזורים הכי נחשקים בעיר. שטח הבניין הוא כ-15 אלף מ"ר וניתן להקים במקום כ-300 דירות.

בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973 וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני מספר הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך. במצב הקיים, השטח הבנוי של הבניין הוא כ-5,000 מ"ר, דבר המאפשר להוסיף כ-100 דירות.

בית כלל הישן: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. שטח הבניין המאפשר הסבה למגורים עומד על כ-6,500 מ"ר, המשמעות היא כ-130 דירות.

• לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בית מגדלור: הבניין בגובה של 16 קומות נבנה ב-1985 בפינת הרחובות אלנבי ובן יהודה. שטחו כ-12 אלף מ"ר והוא מאפשר את בנייתן של 240 דירות. בית אגד: המבנה הנמצא במתחם המע"ר, ליד מרכז עזריאלי, צפוי להיהרס בעתיד ומגדל בן למעלה מ-30 קומות צפוי לקום במקומו. אולם, במידה והבניין לא יהרס ניתן בקלות להסבו ל-200 דירות, בהתחשב בכך ששטחו מוערך בכ-10 אלף מ"ר.

מגדל שלום: גורד השחקים הראשון בתל אביב, הבניין אשר היה הגבוה ביותר במזרח התיכון עד בום הבנייה של נסיכויות המפרץ בשנות ה-90, עומד כיום מיושן ברמת תחזוקה ירודה ביותר, אבל בלב אזור הביקוש ליד שדרות רוטשילד ונווה צדק. כיום שתי הקומות העליונות של המגדל מאכלסות פנטהאוז יוקרתי ואין כל סיבה שבניין שכזה ישמש למגורים. לפי הערכה ניתן להקים במקום כ-300 דירות בשטח של 50 מ"ר.

יורם בלומנטל, סמנכ"ל משותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן, אמר ל-Bizportal: "יש הרבה מאוד בנייני משרדים בלב תל אביב ברמת תחזוקה ירודה מאוד. כדי לשפצם לרמה מודרנית יש להשקיע כ-12 אלף שקל למ"ר, ובמידה ונרצה להסב למגורים זה יעלה כ-18 אלף שקל למ"ר. ליזם יהיה שווה להשקיע יותר כי כיום הוא לא יצליח להיפתר מהמשרדים, וכמו כן הוא ירוויח יותר ממכירת דירות".

"יש משבר בתל אביב כיום, בנייני רפאים שאינם טובים לעיר, שטחים ריקים, מדוע שהעירייה לא תיתן פטור ממיסים ליזמים שיסבו את הבניינים לדירות, ובתנאי שיימכרו דירות 50 מ"ר ב-900 אלף שקל, מחיר שעדיין נושא רווח של פי 1.5 ממחירו של משרד. הבעיה היא שעיריית תל אביב מעדיפה בנייני רפאים, אך רוצה ארנונה של משרדים שהיא פי 5 ממוגורים. המדינה צריכה לקחת סמכויות מהעירייה ולהכריח בניית דירות במרכזי הערים. המדינה שותפה לפשע של בועת הנדל"ן. הולך להיות עודף של כחצי מיליון מ"ר משרדים בשנים הקרובות בתל אביב, בעוד יש מחסור אדיר של דירות, זה אבסורד שאי אפשר לתאר".