חצי מבעלי הדירות בישראל אינם מוגנים מפני פינוי
800 אלף מתוך 1.6 מיליון בתי אב, מחזיקים בבעלותם דירות שאינן רשומות. נתון מדהים זה, עולה מדו"ח של ועדה בינמשרדית, אשר הונח על שולחן הממשלה באפריל 1998. מאז הוגש דו"ח נוסף, אולם מצב זה לא תוקן. נתון זה, יש בו כדי לשקף את המצב הקשה - הן של בעלי הזכויות בדירה והן של המשק הישראלי בכללותו.
הגורמים שהובילו למצב הזה: הבירוקרטיה והקבלנים
הבירוקרטיה של המדינה - לא יודעים לאכוף על קבלת הרישום כי זו אחריות הקבלן לרשום את הנכס בטאבו.
הקבלנים מרוויחים הרבה כסף כשהדירות לא רשומות וזה המניע שלהם. למעשה כמעט כל קבלן מנהל אצלו במשרד מעין טאבו קטן כאשר הוא מצפה ליום שבו הדייר שרכש ממנו את הדירה לראשונה, ירצה למכור ליד שניה ואז הדבר יעשה דרכו. מאחר שהזכויות רשומות אצל הקבלן, על מנת להעבירן צריך את אישור הקבלן. בעוד רישום בטאבו עולה כ-100 שקל, גובים הקבלנים 1%- 1.5% מערך הדירה ומרוויחים בכך אלפי שקלים.
למרות שהקבלן מחויב לרשום את הדירה לפי החוזה עם רוכש הדירה, הם מוצאים עילות שונות שלא לרשום את הדירות ולגלגל את האחריות על הרשויות.
חוק הגנת הדייר השיטה הנהוגה בישראל לעניין הקניית זכויות במקרקעין והעברתם, כפי שהיא מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מבוססת על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. השלמת רישום הזכויות הכרחי להשלמתה של עסקת המקרקעין.
בהתאם להוראות החוק, זכות המקרקעין מוכרת רק לאחר שהיא נרשמה בפנקס המקרקעין. רישום בפנקסי המקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנם.
כיום, למעלה מ-95% מקרקעות המדינה רשומות כמקרקעין מוסדרים. רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין מבטיח אם כן, כי עורך עסקה במקרקעין ידע במדויק, מהן הזכויות אותן הוא רוכש, האם עסקינן בזכות קנייה, ומהם השעבודים וההערות החלים על המקרקעין.
הרעות החולות של תופעה זו: * קיים שוני מהותי בין מי שזכויות דירת המגורים אשר בבעלותו רשומה בפנקסי המקרקעין לבין מי שדירתו איננה רשומה. שוני זה מקבל ביטוי הן בסחירות הדירה והן באפשרות ליטול משכנתאות שיובטחו על ידי הדירה.
באשר לסחירות דירת המגורים – נקבע בדו"ח הוועדה, כי שווי דירה שאיננה רשומה עלול להיות נמוך ב-5%-10% משווי דירה דומה רשומה. כאשר מדובר בנכס שהוא הנכס העיקרי של אדם בחייו, יש לכך השלכה עצומה על חייו.
* על פי החוק - ערבויות בנקאיות מוחזרות לבנק כאשר רוכשי הדירה קיבלו חזקה בדירה או כשהדירה נרשמה. רק אז בטלה הערבות. תופעה זו גורמת למחנק אשראי של הבנקים.
* אי אפשר למנף נכס שאינו רשום כי הזכות של בעל הדירה היא חוזית ולא קניינית. בעלי דירות שזכויותיהן אינן רשומות נתקלים בקשיים רבים עד לקבלת משכנתא. לעיתים נדרשים לחלופות יקרות יותר ולעיתים לגיוס ערבים. אולם חלקם לא יכול לקבל משכנתא כלל או אפילו לעשות עסקים.
* העדר רישום, גורם נזק כבד למשק הישראלי בכללותו ותקיעת השוק. ריבוי דירות שרישומן טרם הוסדר בלשכת רישום המקרקעין, משמעותו, ייחוד חלק ניכר מן האשראי הניתן על ידי בנקים בישראל לענף הבנייה, לצורך העמדת ערבויות בנקאיות לטובת הרוכשים שזכויותיהם טרם נרשמו. בנוסף, העדר הרישום מהווה הגבלה על המשק הישראלי לעשות שימוש במקרקעין כבטוחה לקבלת אשראי שיכול היה לשמש לפיתוח בנייה נוספת ועסקים אחרים.
* חוק הגנת הדייר לא חל במקרה זה - בהתאם להלכת בית המשפט העליון, מי שנקלע לחובות כספיים, ולא מדובר בחוב ישיר על דירת מגוריו, עלול לאבד את דירתו, בשונה ממי שדירתו רשומה, זאת רק בשל העדר הרישום עצמו. שהרי על פי החוק לא ניתן למכור ביתו של חייב.
מן האמור עד כה עולה תמונה קשה. העדר הרישום, גורם באופן וודאי נזק כבד לבעלים. עסקינן, בהערכה על הצד הנמוך, בנזקים של עשרות אלפי שקלים לכל בעלים של דירת מגורים אשר איננה רשומה. לכך, יש להוסיף את התשלומים שנדרשים לשלם הבעלים בכל פעם שהם מבקשים לבצע עסקה של העברת זכויות בדירה. כאמור, ממשלת ישראל מינתה ועדה בינמשרדית אשר הגישה את המלצותיה בחודש אפריל 1998. הוועדה המליצה על שינויים ברובד החקיקתי, שינויים ברובד של ארגון סדרי עבודה של הגופים המעורבים בתהליכי הרישום ויצירת מנגנון ליווי ליישום
חרף העובדה שחלפו כ-6 שנים מהמועד בו יושמו המלצות הוועדה, אם כי לא במלואן, עדיין נותרו מאות אלפי דירות לא רשומות. הגורמים לכך, הם המשך הסרבול במשרד הבינוי והשיכון והעדר אכיפה כלפי חברות בניה המפרות את צו הפיקוח וממשיכות לגבות סכומים גבוהים מציבור לקוחותיהם וכיו"ב.
נציין בעניין זה, כי חלק מחברות הבניה מיישמות את הוראות הצו במלואן. הבעיה היא שהתקנות והצוים אינם מיושמים. כך למשל, צו פיקוח שנכנס לתוקף ב-1.1.00 אוסר על קבלנים לגבות יותר מהטאבו על העברת דירה, אולם הוא אינו נאכף. לאחרונה הכריז שר המשפטים שטרית כי יתקן את חוק המכר, דבר שיחייב את הקבלנים לרשום את הדירה. חוק המכר אמור להיכלל בחוק ההסדרים של שנת התקציב 2007 אולם לדעת עו"ד צביקה גלמן, כשם שהצוים אינם נאכפים, כך אין טעם בחוק אלא בהגברת האכיפה.
חלק מהמלצות הוועדה דן בפעילות חברות הבניה בישראל:
* על משרד השיכון לפקח על הקבלנים ולהטיל קנסות במקרה של הפרת התקנות.
* יצירת מנגון סינכרון יעיל יותר בין לשכת רישום המקרקעין ומשרד הבינוי והשיכון לטיפול ברישום.
* חברות הבניה מתחייבות במסגרת הסכמי הרכישה עם הרוכשים לרשום את הזכויות על שם כל אחד מהרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.
עו"ד צביקה גלמן, ממשרד אריאל שמר ושות' מסר, כי "אין פתרון קסם ואולם מוטלת חובה על משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר למגר בכל דרך תופעה זו, אשר גורמת נזקים אדירים למאות אלפי משפחות בישראל ולמשק הישראלי בכללותו".
