השוואת מחירי הדירות לפני ואחרי משבר הקורונה

בעת משבר כלכלי גדול, גם שוק הנדל"ן חווה שינויים רבים שהעיקרי שבהם הוא ירידה של מחירי הדיור. יחד עם זאת, ניסיון העבר מלמד כי מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה עקב הביקוש הרב העולה על ההיצע הנמוך. בתקופה זו – בה שוק זה חווה ירידות מחירים משמעותיות עקב משבר הקורונה, עשויות להופיע הזדמנויות רכישה מצוינות עבורכם למציאת דירות חדשות למכירה במחיר ובמיקום אטרקטיביים במיוחד. ניצול הזדמנויות אלו יכול להביא לרווחים רבים, בפרט כאשר אתם נמנים עם אלו החווים מרווח נשימה כלכלי.

המצב בשוק הנדל"ן ערב פרוץ משבר הקורונה אם מחלקים את שוק הנדל"ן לשתי קבוצות בהן האחת כוללת דירות למגורים והשנייה דירות לשימוש משרדי, נראה כי מחיריהן של האחרונות היה ועודנו נמוך ערב פרוץ המשבר. לעומתו, הוסיף לעלות מחיריהן של הדירות המיועדות למגורים באופן יציב למשך תקופה ארוכה, שכן דיור מסוג זה תלוי ברובו בקצב גידולה של האוכלוסייה שעם עלייתו – עולה גם הביקוש לדירות חדשות למכירה.

לצד הביקוש הגדל, ישנו ההיצע הנמוך שחלקו נוצר עקב בירוקרטיה מסורבלת ושחרור איטי של קרקעות לבנייה וחלקו האחר ממחסור בכוח אדם מקצועי בשוק. מכאן שבמקרים בהם ההיצע גדול יותר לצד הביקוש הרב – שיעור הרכישה צפוי להיות גבוה יותר.

כך למשל בשלושת החודשים האחרונים אשר קדמו למשבר, נרכשו כ- 25% יותר דירות חדשות ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. הסיבה לעליה זו נעוצה בריבית הנמוכה שהייתה בשוק לצד ההיצע המוגבר מפרויקטים של מחיר למשתכן שהגיעו לכלל הבשלה. הוכחה לכך היא מלאי הדירות החדשות למכירה בינואר 2020, שהגיע לשפל של 37 אלף דירות – ירידה של 7% לעומת השנה שקדמה לה.

• הבשורה הקשה למשפרי הדיור והאם זה יעזור להורדת מחירי הדיור?
• הטבות המס בפריפריה - חיסכון אמיתי או שהשוק כבר מתמחר את זה?

איך השפיע המשבר על שוק הדיור ומחירי הדירות? עם פרוץ משבר הקורונה, השוק נכנס להאטה. קונים ומוכרים פוטנציאלים רבים לא מיהרו להתחייב לעסקאות חדשות והבנקים מצדם – לא תרמו והעלו את הריביות. עלייתן זו גרמה להיווצרותם של החזרים גבוהים יותר על משכנתאות קיימות לצד אי ודאות תעסוקתית גוברת ולירידה ביכולת גיוס הון עצמי מספק לביצוע הרכישה. רבים נמנעו מביקורים בנכסים פוטנציאליים ומהצגת בתיהם בזמני הסגר, מתווכים רבים נקלעו לקשיים וסוכנויות מכירה של החברות הגדולות אף הן נסגרו באופן זמני.

בין העסקאות שכן בוצעו בתקופה זו, היו של רוכשים שמצאו את עצמם נאלצים למכור את דירתם הישנה כדי לממן את הרכישה של זו החדשה והתפשרו על מחירה, צעירים ששהו בתקופה זו בבתי הוריהם בזמן שהמתינו לדירתם החדשה ומשפחות שהתרחבו והדירה הקודמת כבר לא התאימה לצרכיהם.

מלבד אלו שביצעו עסקאות מתוך צורך, היו גם מי שראו במצב הזדמנות להשקעה. ישראלים רבים אשר ברשותם הון עצמי מספק, הבינו כי ירידת מחירי הדירות עשויה להיות זמנית וכדאי לנצל את ההזדמנות, שכן בעתיד מחירה צפוי לעלות שוב בקצב מהיר. גם משקיעים בחו"ל החליטו לנצל את ההזדמנות והזדרזו לרכוש דירות בארץ  – למקרה בו תחל התדרדרות במצב הקורונה במקום מגוריהם.

מה צפוי לאחר הקורונה? ישנם מספר גורמים המשפיעים על מחירי הדיור בארץ שהעיקרי שבהם הוא המחסור בכוח אדם מיומן בבנייה. הסגר מונע הבאה של עובדים זרים מסין המהווים כוח משמעותי בשוק הבנייה בארץ ולצידה גם להקטנת מספר העובדים המגיע מהשטחים. כל אלו גורמים להאטה משמעותית בשוק הבנייה שבתורה צפויה לגרום לירידת ההיצעים ולעליית מחירי הדירות.

גורם נוסף שצפוי להשפיע על הורדת היצע הדירות החדשות הוא ביטול פרויקט "מחיר למשתכן", שדאג לשחרור מרבית הדירות למכירה טרם פרוץ המשבר ועלותו למדינה כבר הגיעה לכשבעה מיליארד שקלים. הפער התקציבי שנפער מאיים גם על המשך פרויקט זה, אם כי כרגע עדיין קיימים מכרזים לשחרור קרקעות נוספים לבנייה במסגרתו.

לצד ירידת ההיצעים, נשאלת השאלה האם לא צפויה ירידה גם בביקוש? בעת משבר כלכלי מתמשך, כוח הקנייה של הציבור יורד, בוודאי כאשר הוא מגיע לצד עליית הריבית הבנקאית על המשכנתאות. שוק הדיור מגיב לאט יחסית למשברים כלכליים וירידות מחירים גדולות עדיין לא השפיעו על השוק. חברות בנייה גדולות שמרו על יציבות כלכלית ושמרו עודפים מתקופת הגאות שקדמה למשבר, כך שירידות בביקוש צפויות רק אם המשבר הכלכלי ימשך ויעמיק. דווקא הסגר שהיה בתקופת הקורונה הוא שעשוי לגרום לעליה מהירה בביקוש לאחר סיומה. בעיות מגורים שהיו קיימות עוד קודם התחדדו ואלו שהתעכבו ברכישת דירה צפויים לחזור ולחפש אחת במלוא המרץ.   לסיכום, משבר הקורונה מביא עימו הזדמנויות נדל"ן עבור אלו המחפשים דירה חדשה למכירה. מדובר בהזדמנות רכישה משתלמת ורווחית במיוחד כאשר צפויה עליה גדולה בביקוש בעתיד הקרוב לצד ירידה בהיצעים.