חתם על הסכם לחיסכון במיליונים, נעלם לעשר שנים - ויצא בלי שקל

סיפור שהתחיל כשיתוף פעולה מבטיח בין יזם לבין חוכרי קרקעות בתל אביב, הסתיים בבית משפט השלום בעיר בפסק דין שדוחה על הסף תביעה כספית של 581,189 שקל. השופטת קבעה כי החברה שתבעה את שכר הטרחה שלה לא רק זנחה בפועל את ההתחייבויות שנטלה על עצמה, אלא שגם לגופו של עניין, אכיפת ההסכם היתה בלתי צודקת בנסיבות המקרה.

הסיפור מתחיל ב-2010, כשעיריית תל אביב דרשה מחוכרי קרקעות בעיר להאריך את תקופת החכירה שלהם ב-49 שנה נוספות, תמורת תשלום מהוון שהגיע עד ל-91% משווי הקרקע. הדרישה הזו הובילה לגיבוש קבוצות חוכרים שניסו לפעול במשותף כדי להפחית את הסכומים. אחת הקבוצות גובשה על ידי דוד קוטלר, שפעל תחילה דרך חברה בשם פיצוי ובקרה, ולאחר מכן דרך החברה שהגישה את התביעה, לאחר שהזכויות הומחו אליה (העברה של זכות מצד אחד לצד שלישי).

בדצמבר 2009 חתם אחד החוכרים, הנתבע בתיק, על הסכם עם פיצוי ובקרה, שלפיו תטפל החברה מול העירייה בהפחתת דמי החכירה, בתמורה לאחוזים מתוך כל חיסכון שיושג. ביחד עם ההסכם, נחתם גם כתב הרשאה שהסמיך את קוטלר לפעול מול העירייה בשם החוכר, וכן הסכם ייצוג נפרד עם עורך דין שטיפל בהליך המשפטי בפועל.

בהמשך הוגשה עתירה, שאוחדה עם עתירות דומות של קבוצות חוכרים אחרות, וההליך הסתיים ב-2019 בהסדר גישור שקיבל תוקף של פסק דין. במסגרת ההליך, ירדו שיעורי דמי החכירה המהוונים מ-91% ל-65.407% במסלול של 49 שנה, ומ-29% ל-20.309% במסלול של תקופות בנות שבע שנים. הנתבע בחר דווקא במסלול הקצר, מימש אותו פעמיים, ורק לאחר מכן עבר למסלול המלא של 49 שנה.

"אני סיימתי ביום חתימת ההסכם"

כשהגיע הרגע לגבות את שכר הטרחה, החברה טענה שמגיע לה 7.5% מכל חיסכון שהניב ההליך - ובסך הכל 581,189 שקל, הכוללים גם ריבית חריגה ומע"מ. הנתבע סירב לשלם, וטען שהחברה כלל לא עמדה בהתחייבויותיה החוזיות: היא לא טיפלה מול הרשויות, לא מימנה חוות דעת מומחים כפי שהתחייבה, ובעיקר נעלמה לגמרי במשך כעשור שלם, מרגע החתימה ועד להגשת התביעה.

גם קוטלר עצמו, בעדותו בבית המשפט, תמך בגרסה הזו יותר משהכחיש אותה. הוא העיד כי "אני סיימתי ביום חתימת ההסכם", וטען שתפקידו הסתכם בשיווק הרעיון ובארגון הקבוצה, בעוד שהטיפול המשפטי עצמו עבר במלואו לעורך הדין שנשכר. הבעיה היא שזו לא היתה הגרסה שהוצגה לנתבע כשהוחתם על ההסכם, ולא זו שמופיעה בלשונו המפורשת, שמדברת על טיפול פעיל מול העירייה, כולל מימון עלויות מומחים.

עדים נוספים שהעידו על התנהלות דומה של קוטלר מול חוכרים אחרים חיזקו את התמונה. אחד מהם, בעל נכס שהתקשר עם קוטלר במקביל, סיפר איך לאחר החתימה הוא איבד כל קשר עם היזם: "דוד יצא מהתמונה... אני בכלל שכחתי ממנו, אני הלכתי לטפל בעניינים האלה בצורה אחרת".

חיסכון שנהפך אולי להפסד

מעבר לשאלת הביצוע, עלתה בבית המשפט גם מחלוקת כלכלית מהותית: האם ההליך המשפטי בכלל יצר לנתבע חיסכון, או שבפועל גרם לו נזק? חוות הדעת שהוגשו הראו שאילו הנתבע היה עובר ישר למסלול ה-49 שנה, במקום לבחור פעמיים במסלול הקצר, הוא היה חוסך משמעותית יותר. הבחירה השגויה במסלולים, כך נטען, "בלעה" חלק ניכר מהחיסכון שהושג בזכות ההליך המשפטי עצמו.

השופטת קבעה שהיה ראוי שהחברה, שביקשה לגבות אחוזים מהחיסכון, תדאג גם לליווי כלכלי בסוגיית בחירת המסלולים, ולא רק לטיפול המשפטי הפורמלי. קוטלר עצמו, שהוא כלכלן במקצועו, טען מנגד כי לא היה זה מתפקידו לייעץ לחוכרים איזה מסלול חכירה עדיף עבורם.

לבסוף, השופטת קבעה כי החוסר מעש שנמשך כעשור שלם, ללא שום פנייה של החברה לנתבע בנוגע לקידום ההליך, מלמד על כך שהצדדים למעשה זנחו את ההסכם ביניהם מבלי לבטל אותו באופן רשמי. בהתבסס על פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, נקבע כי "שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה... במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם". מעבר לכך, נקבע כי גם אם ההסכם היה בתוקף, אכיפתו היתה בלתי צודקת, משום שהחברה כבר לא מסוגלת לספק בפועל את השירות שהתחייבה לו מלכתחילה, ועיקרון ההדדיות בין הצדדים נשמט.

בעקבות כל הדברים האלה, התביעה נדחתה במלואה, והחברה התובעת חויבה לשאת בהוצאות המשפט של הנתבע בסכום כולל של 50 אלף שקל, בתוספת ריבית.