האם זו התקופה לקנות דירות בדרום ואיפה כדאי? "יש עדיין מקומות מעניינים להשקעה"
מחירי הדיור שעלו בשנתיים האחרונות נמצאים בירידה, אבל זה עדיין לא מונע מישראלים רבים לחפש אלטרנטיבה, אולי דווקא עכשיו - בעיצומן של ירידות, יצוצו המציאות. משקיעי נדל"ן מסתכלים, בוחנים, הם מחכים להזדמנויות והם כבר מתחילים לחפש.
עד לפני שנתיים, אף אחד לא היה מהמר על רכישת דירה חדשה בקריית מלאכי בסכום של 1.7 מיליון שקל. הוא היה מכוון למעגל השני מתל אביב. אלא שכעת, הפריפריה מתרחבת וזוגות צעירים שלא זכו בדירה בהנחה מגלים מחדש את הדרום.
"מבחינה מסוימת, אפשר לומר שהדרום כבר עשה את הקפיצה שלו. הוא תמחר את אזור עיר הבה"דים ודרומה. אבל יש עדיין מקומות שלא התרוממו", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין היוצא, חיים מסילתי. "אם הייתי צריך להעריך איפה הפוטנציאל הכי גדול - הייתי מצביע על מצפה רמון".
דווקא היא?
"יש שם תכנית מאוד גדולה להתרחבות והתפתחות היישוב. למצפה רמון יש פוטנציאל אדיר, היא נמצאת על הציר של הירידה לאילת. אם מדברים על הדרום, זה אחד המקומות הכי אחד האטרקטיביים להשקעה היום, היא וערד. לא מרכז העיר של ערד, אלא העוטף שלה. ערד הולכת להקים מעין מיני אתרי נופש, בסגנון של מלון בראשית - אבל במונחים יותר קטנים, דונם עד דונם וחצי - 2-3 יחידות דיור, בייעוד לנופש. עם ישראל מגלה את המדבר לאחרונה. הוא מגלה את מלון בראשית ואת קדמא במצפה רמון - מלונות שמשחקים על המוטיב המדברי והשקט. מצפה רמון וערד משחקות על המוטיב הזה, הן שתי הערים ששווה לפזול אליהן. במיוחד מצפה רמון".
- "טיפ לזוגות הצעירים: אתרו קבלנים בלחץ ורוצו לקנות. 80/20, בלי מדד"
- הבנק מעלה ריבית והשוכרים משלמים את המחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה עולה שם דירה?
"צריך להבין שמצפה רמון זאת עיר שלא התרוממה מעולם, היא בתחתית מבחינת המחירים ויש לה פוטנציאל גדול. 400-500 אלף שקל לדירות של 50 מ"ר, אין דברים כאלה בארץ".
"נתיבות מיצתה את עצמה". מסילתי
אבל ההוצאות החד פעמיות לרכישת נכס גבוהות. גם פוטנציאל של 10% לא מרים את השווי.
"היית מאמין שמצפה רמון תקים את בראשית? נכון, מלון יוקרתי הוא עדיין לא פתרון דיור, אבל זה אומר משהו על האזור. אל תשכח שמחירי הדיור מאמירים, האם הייתי עובר מתל אביב למצפה רמון? לא בטוח, אבל מבאר שבע או נתיבות שהתרוממה לגמרי, שכבר מוכרת דירת 3 חדרים חדשה ב-1.15 מיליון שקל וזה כבר לא זול - אולי כן. בנאדם שלא יכול לקנות היום, לדעתי התשובה היא חיובית - לעבור מהדרום. זאת אחלה אלטרנטיבה. קח את המגזר החרדי ותבין את הפוטנציאל. מצפה רמון בעלת פוטנציאל גדול יותר".
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
העיר תתחרד?
"מעבר של אוכלוסיה חרדית של אירוע שהתרחש בערד ויכול לקרות גם שם. ברגע שאתה מוסיף בניה עם מוטיב חוזר של מוסדות חינוך תורניים, חינוך דתי - זה יקרה. הציבור הדתי ינהר לשם ברגע שיהיה לו למה. מצפה רמון תרוויח מגזר שלם. אגב, בערד הקימו ועד והחליטו מה יהיה המחיר. איך זה קרה? הודיעו שלא שוכרים ביותר ממחיר מסוים".
מה עם פנינת המדבר, ירוחם?
"יש לה פוטנציאל, זו עיר שעדיין מגלים אותה. היא נמצאת בין לבין - יותר למעלה בהשוואה למצפה רמון. כלומר, מבחינת הפוטנציאל, בין מצפה לנתיבות שכבר מוצתה. זוהי אלטרנטיבה טובה לבאר שבע, שאתה יודע שהיא כבר לא זולה בכלל. היום דירות 4 חדרים בבאר שבע עולה בין 1.6-1.8 מיליון שקל. אם תרצה 4 חדרים ב-1.1 מיליון שקל, תנדוד דרומה".
הפריפריה מתרחבת. בסוף נקנה וילות בסיני.
"תמיד סברתי שברגע שאתה מספק לפריפריה את הצרכים שלה, אין לה סיבה לזוז. אם אתה גר בנתניה או ברחובות או בראשון, באשדוד אפילו - לרואה חשבון, עו"ד או שמאי אין סיבה לעבור למרכז. הוא נוסע רבע שעה לבניין משרדים יפה, יש לו הכל למטה, בתי קפה והכל - הוא יורד לרכב ונוסע 10 דקות הביתה. אין לו סיבה להגיע לתל אביב. הוא ירצה להגיע לתיאטרון הבימה פעם בשבוע, אבל לא יותר. ברחובות אפשר להישאר בבית. אני גר בפתח תקוה, המשרד שלי במגדלים ואני גר בעיר. אני נוסע רבע שעה למתחם יפה, עולה למשרד, רואה נוף, ויש לי בתי קפה ומסעדות. רוצה לומר - לא חייב לגור במרכז בשביל תעסוקה".
כמה הייתם משלמים על נוף כזה? מלון בראשית, מצפה רמון
מה קורה בקריית מלאכי?
"עיר שהוכיחה לכל המספידים שהם טעו. אמרו שהמחירים בה לא יעלו, היום מוכרים שם דירות 4 חדרים חדשות ב-1.7 מיליון שקל. תראה מה עושה גינדי, מציע דירות ב-1.8. בקריית מלאכי כן? לא ייאמן. מצד שני, היא 40 דקות מתל אביב, אז אנשים גילו אותה מחדש. כל הסטיגמה השלילית שהייתה לה כתוצאה מתושבים ותיקים יותר הולכת ונעלמת, כי הצעירים עברו לשם. היא מביאה היום קהל איכותי, ראשי ערים מבינים את הפוטנציאל ומספקים להם את הדרישות. היום, קריית מלאכי יקרה. המחירים גבוהים, הפוטנציאל יותר נמוך. אבל הנה דוגמה נהדרת למקום שבו המחירים היו נמוכים והוא הצליח לצמוח".
ירידת המחירים לא מטרידה אותך?
- 20.מרתה לברוסקי 19/06/2023 16:31הגב לתגובה זודירה 110 מ"ר ב 850.000 שקל -למי שרוצה למכור בבקשה. מעבר לזה שיחפשו ... יש אלטרנטיבה לכסף ! ודירה מלט וחצץ לא שווה יותר מ730.000 שקל
- 19.גברי 19/06/2023 14:25הגב לתגובה זוהכל בוער פה המחירים של הדירות המצב ביטחוני המצב הכלכלי המשכנתאות ועוד ורק אם השכל בישבן אז הולכים על הכל
- 18.avi ben torah 17/06/2023 11:36הגב לתגובה זומצפה רמון תרוויח מגזר שלם? SERIOUSLY ?
- 17.מירה 17/06/2023 07:16הגב לתגובה זולדעתי המקום החם הלוהט לקנייה ולהשבחה הקריות ירוק ותיירותי לכל מקום ולא מדבר במיוחד ליד הים קרית ים וקריית חיים מערבית . כי אין כמו ים
- 16.מוכר הכל- רוצה 5 אחוז ריבית ולהנות מהחיים.. (ל"ת)רמי 16/06/2023 15:05הגב לתגובה זו
- 15.יובי 15/06/2023 16:42הגב לתגובה זועד מיליון שקל (לחדשה) לישנה 700-800 א' שקל.
- 14.עכשיו הזמן לקנות איפה שיש לכם אפשרות. הזדמנות שלא תחזור (ל"ת)אפי 15/06/2023 15:53הגב לתגובה זו
- 13.קימחי 15/06/2023 11:19הגב לתגובה זולישראלים היום מוצע לכם לקנות דירות בעזה בחצי המחיר אז כל הקודם זוכה
- 12.אני 15/06/2023 11:11הגב לתגובה זועד לא לפני הרבה זמן, עוד בדור הזה, אנשים לקחו 350 אלף שקל משכנתא כי הדירה עלתה בחדרה 550 אלף ולא היה להם ברירה. המשכורת היתה בערך 70% מהיום, אז איך פתאום יש לכולם חצי מליון שקל?…לכאורה, לפני 15 שנים, אף אחד לא היה צריך בכלללל משכנתא…
- 11.בואוא אלינו יא עיני (ל"ת)אטרף אבו אטרף 14/06/2023 15:07הגב לתגובה זו
- 10.מסילתי הנוכל. שיקנה הוא ב"פנינת המדבר" (ירוחם) - חחחחחח (ל"ת)כלכלן 14/06/2023 15:05הגב לתגובה זו
- 9.עידן 14/06/2023 14:45הגב לתגובה זוהעלו מחירים בלי הכרה והיום עושים לנו פרצופים של מסכנים...30-40 אחוז למטה ואז יהיה אפשר לקנות
- 8.שלומי 14/06/2023 14:35הגב לתגובה זותפנימו השוק מת גמור כפרות לא קירית מלאכי , לא מצפה ולא רמון לא דימונה ולא ירוחם מנסים לגרד פראיירים בכל מצב הקונים בים נהנהים מהחיים עם ריבית של 5 אחוז ז כסף בטוח בבנק
- 7.בעל דירה 14/06/2023 14:13הגב לתגובה זובמיוחד לאור הריבית על המשכנתא, ריבית של 7% ומעלה. הון עצמי? הצחקתם אותי...
- הפוך 15/06/2023 15:52הגב לתגובה זואת המצב ומצטיידים בנכסים, לפני הזינוק הגדול והמחסור ההולך וגדל בהצע.
- 6.מסילתי והשמאים יודעים אתם תראו שכל מה שאמר יעלה (ל"ת)שעון 14/06/2023 13:14הגב לתגובה זו
- 5.מסילתי מה עם הקריות??? בצפון יהיו עליות??? (ל"ת)מאדאם 14/06/2023 13:14הגב לתגובה זו
- עליות כלפי מטה יהיו. חחחחחחחחחחחח (ל"ת)כלכלן 14/06/2023 15:04הגב לתגובה זו
- 4.רועי 14/06/2023 13:00הגב לתגובה זואין הזדמנויות , 10 אלף למטר במצפה רמון זאת הזדמנות,? חחחח תחזור תחזור לקבלנים שמימנו את הכתבה
- 3.צבי 14/06/2023 12:49הגב לתגובה זובשביל השמאי הנכבד 130אלף בחור כזה זאת מציאה, כי אואטוטו החחירים יעלו...
- 2.ערד אומנם עדיפה ...אבל היום לא הייתי נוגע בנדל"ן בכלל ! (ל"ת)דן 14/06/2023 12:47הגב לתגובה זו
- כם 15/06/2023 15:53הגב לתגובה זונוח לרכישות.
- 1.לחוזרים בתשובה מקום מצוין (ל"ת)אולג 14/06/2023 12:32הגב לתגובה זו
- ראיתם? (ל"ת)חמוס שלי אלג 14/06/2023 15:54הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
