ארז כהן

השקעות בנדל"ן

מחירי הדירות עלו, בחיפה פחות - מה המחירים ואיזה שכונות ישביחו?

הדירות בחיפה זולות משמעותית מהדירות במרכז - מה הסיבות, האם זה צפוי להשתנות ומדוע אני צופה תשואה גבוהה למשקיעים - משכר דירה ומהשבחה

ארז כהן | 20/12/2019 09:26 (36)

נושאים בכתבה אדריכלות חיפה

חיפה, לטעמי, מהווה את אחד הפספוסים הגדולים של נדל"ן והשקעות בכלל. המספרים אומרים הכל. אם בתל אביב עומד ממוצע מחירי הנדל"ן על כ-40 אלף שקלים למ"ר, ובמיקומים אטרקטיביים אף הרבה יותר, הרי שבעיר הכרמל מזגזגים המחירים בין כ-10 אלפי שקלים למ"ר בשכונת הדר ובשיכונים הפריפריאליים שלה לבין כ-20 אלף שקלים למ"ר באזורים יוקרתיים ומבוקשים על הכרמל. לשם השוואה, אפילו בשכונת התקווה, שכונת שיקום בדרום-מזרח תל אביב, רמות המחירים הממוצעות גבוהות יותר.

בחיפה יש יתרונות שלא באים לידי ביטוי במחיר. השילוב האולטימטיבי של הר הכרמל, חוף ים ארוך ומפרץ משכו בראשית המאה הקודמת את ליבם של הטמפלרים שהקימו בסוף המאה ה-19 של המושבה הגרמנית, של חוזה המדינה, בנימין זאב הרצל, שראה בה את בירת מדינת היהודים וגם את אנשי הקהילה הבהאית שהקימו בה את בית מקדשם העולמי. בשנות ה-30 היו אלה הבריטים, שהקימו בחיפה את הנמל הראשי של ימי המנדט שאליו הובילו צינור הנפט כמו גם מסילות רכבת שקישרו אותה עם ביירות ועם כל רחבי המזרח התיכון.

מבחינות רבות נחשבה חיפה, עוד לפני קום המדינה, וגם אחריה, לעיר העתיד שלנו. עוד בימי המנדט, בשנות ה-20 וה-30, הקים האדריכל בעל השם העולמי ריכרד קאופמן את שכונת הדר הכרמל, שהתאפיינה בבנייני באוהאוס נדירים יפיפיים, כשלצידה הוקם הטכניון, המוסד האקדמי הראשון בישראל. לאחר קום המדינה דאגו ראשי העיר הכריזמטיים, אבא חושי ואחריו יוסף אלמוגי, להקים קמפוס חדש לטכניון סמוך לשכונת נוה שאנן ובהמשך גם קמפוס אוניברסיטאי על הכרמל. בד בבד הוקם בעיר איזור תעשייה גדול שכלל, מרכזי כוח דוגמת חברת החשמל וצים. הרכבת התחתית הראשונה בארץ, הכרמלית, שקישרה את העיר התחתית עם הכרמל, נפתחה כבר לפני 60 שנה.

למה המחירים בחיפה לא עולים? והאם הם צפויים לעלות?

אז מה קרה לחיפה במהלך 40-50 שנה האחרונות? מה גורם למחירי הנדל"ן בעיר ל"התרחק" מאלה של תל אביב וערי גוש דן? ומדוע עיר הכרמל סובלת מהגירה שלילית עקבית, ובמיוחד של צעירים ומדימוי של "עיר פריפריאלית", זאת למרות היותה נושקת ל-300 אלף תושבים בעיר עצמה, ועוד מספר כזה במטרופולין הכולל את ערי הלוויין דוגמת הקריות, עכן, טירת הכרמל, נשר, קריית טבעון ועוד?

האם קיים סיכוי שעיר הכרמל תחזור ותכבוש בחזרה את התואר "עיד העתיד" ותהפוך לאטרקטיבית למשקיעי הנדל"ן? לשם כך, צריך להבין את הסיבות שגרמו לעיר להיות "תקועה" עד עכשיו.

הסיבה הראשונה - תזוזת מוקדי הכוח השלטוניים והתעסוקתיים מחיפה ל"מדינת תל אביב" בפרט ולמרכז מדינת ישראל בכלל. הסנונית הראשונה, שהיתה משמעותית ביותר, היתה ללא ספק הקמת נמל אשדוד ב-1965, שהחליף את נמל חיפה כנמל הגדול של ישראל, מה שהשפיע תודעתית ואפקטיבית על הדימוי של חיפה כשער הכניסה והיציאה הראשי למדינת ישראל. גם התפתחות התעבורה האווירית דרך נתב"ג תרמה משמעותית למגמה זו. כך גם תזוזת משרדי חברת החשמל, צים ועסקים רבים נוספים למרכז המדינה.

הסיבה השנייה - עיקר תעשיית ההייטק, שהתפתחה החל משנות ה-70 וה-80, התמקדה במרכז הארץ. אמנם גם לחיפה יש איזור כזה משלה, פארק מת"מ הממוקם בכניסה הדרומית לעיר וכבודו במקומו מונח, אולם לא ניתן להשוות אותו למיליוני המ"ר של מתחמי הייטק ועסקים גדולים דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן, בי.בי.סי בני ברק, רמת החייל, הרצליה פיתוח ועוד, הממוקמים רובם ככולם במרכז הארץ. מבחינה זו הפך איזור התעשייה הוותיק במפרץ.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

הסיבה השלישית - העובדה שבמהלך העשורים האחרונים פורסמו לא מעט נתונים הממחישים את עובדת היות איזור התעשייה במפרץ לא רק מיושן, אלא גם מלכלך, מזהם ומהווה סכנה בריאותית, כל אלה השפיעו, במישרין ובעקיפין, גם על הגירה שלילית מחיפה למרכז הארץ, כשבד בבד השפיעו גם על "התרחקות" מחירי הנדל"ן בחיפה מאלה של "מדינת תל אביב".

רביעית, מאז ימי אבא חושי ויוסף אלמוגי, שנחשבו לא רק לראשי ערים מובילים, אלא גם דמויות משמעותיות בקנה מידה לאומי, לא השכילה חיפה למצב את עצמה בצמרת מקבלי ההחלטות. אמנם גרו וגרים בה לא מעט חברי כנסת ושרים, אולם כל אלה לא באו לידי ביטוי.

כמה תשואה מניבה דירה להשכרה?

ובכל זאת, ולמרות הכל, אנחנו סבורים שחיפה כן מהווה יעד מעניין ביותר למשקיעי נדל"ן. רמות המחירים המאוד אטרקטיביות, שיש להן סיכוי רק לעלות, אולי אפילו משמעותית לטווח הארוך, כמו גם העובדה שהתשואה הממוצעת למשקיע הינה כ-3.5 אחוזים לשנה, זאת לעומת כ-2.5 אחוזים במקרה הטוב בתל אביב, הופכת את עיר הכרמל בהחלט לאופציה מעניינת למשקיע. כמו כן העובדה שבד בבד מתרחשת ברחבי העיר פעילות אינטנסיבית למדי של פינוי בינוי, חלקה כבר בשלבי ביצוע, דוגמת שיכון כצנלסון שבכניסה הדרומית לעיר, מלמדת אף היא על תזוזה בחיפה, זאת לאחר שנים רבות של תרדמת.

שכונת בת גלים, לדוגמא, שהינה בפועל אחת השכונות היחידות בישראל הנהנות ממשק ישיר לים, עם נוף מפרץ מרהיב, ורמות מחירים של כ-17 אלף שקלים למ"ר ותשואה שנתית של קרוב ל-4 אחוזים, מהווה הזדמנות מעניינת ביותר. ישנם בשכונה לא מעט מבנים היסטוריים, ביניהם גם לשימור, אופי ים תיכוני ייחודי, רציף מרגולין עם טיילת ונוף ים מרהיב עם משק רוח וקולות שחפים. בשכונה גם החל תהליך הדרגתי של פינוי בינוי ומיקומה, הייחודי בישראל, מעניק לה פוטנציאל משמעותי.

להלן עסקות שבוצעו בבת גלים לאחרונה: ברחוב העלייה השנייה 15 נמכרה דירת 2 חדרים, 40 מ"ר, קומה 3 ב-870 אלף שקלים. ברחוב השרון 22 דירת 3 חדרים, 54 מ"ר קומה 1, ב-1.1 מיליון שקלים. בחי"ל 18, 3 חדרים, 53 מ"ר, קומה 3 ב-800 אלף שקלים.

בעלייה השנייה 29, 3 חדרים, 75 מ"ר, ב-980 אלף שקלים. לא הרחק מבת גלים, בכניסה הדרומית לחיפה, ממוקמות מספר שכונות ותיקות שבהן מתבצע תהליך הדרגתי של פינוי בינוי. בשיכון כצנלסון, הדרומי שבהם, התהליך כבר החל, ובשיכונים הצמודים אליו, דוגמת שפרינצק, עין הים (מורדות הכרמל הצרפתי) ובהמשך גם קריית אליעזר וקריית אליהו, כולן בקרבת העיר התחתית של חיפה, והוקמו כ"שיכוני רכבות" בזמן העלייה הגדולה של שנות ה-50.

בכל השכונות הללו קיימות תכניות אסטרטגיות לפינוי בינוי, רמות המחירים נעות סביב ה-15 אלף שקלים למ"ר, לעיתים אף פחות, מה שהופך אותן אלה ליעד מעניין למשקיעים. התשואה השנתית על השכרה נעה בין 3.5 ל-4 אחוזים.

להלן עסקות שבוצעו בקרית אליעזר לאחרונה: ברחוב הזית 24, נמכרה דירת 3 חדרים, 49 מ"ר, דומה 4, ב-718 אלף שקלים. בלסין ארבהם 2 נמכרה דירת 4 חדרים, 157 מ"ר, קומה 4, ב-1.57 מיליון שקלים, בעמל 20, 2 חדרים, קומה 2, 49 מ"ר ב-740 אלף שקלים.

העיר התחתית הוותיקה, בה רמות המחירים נעות סביב 17 אלף שקלים למ"ר, נהנית מאופי ואווירה ים תיכונית. הבניינים שהוקמו ברובם בתקופה הטורקית ובימי המנדט הבריטי, מושפעים רבות מאדריכלות מחצית המאה ה-20, דוגמת הבאוהאוס, ארט דקו והסגנון הבינלאומי. העיריה משקיעה רבות בשדרוג האיזור, כולל תשתיות פיזיות, המטרונית, שווקים ססגוניים דוגמת השוק הטורקי וואדי סאליב וגם כאן ישנן בהחלט הזדמנויות נדל"ניות מעיינות במחירים יותר מסבירים.

איזור נוסף המהווה לדידנו תעלומה הינו שכונת הדר הכרמל הממוקמת במורדות ההר ושנחשבה בימי המנדט לשכונה בורגנית יוקרתית ומבוססת. רמות המחירים בה הינן בממוצע כ-10-12 אלף שקלים למ"ר לדירה בבניין באוהאוס לשם השוואה, דירה דומה בלב תל אביב תעלה כ-45-55 אלף שקלים למ"ר, כלומר עד פי חמישה. מקצת הדירות אף נהנות מנופי המפרץ ונגישות לתחנות ה"כרמלית", דוגמת רחוב מסדה וסביבתו. התשואה נושקת ל-4 אחוזים ולרמות המחירים יש רק היכן לשאוף למעלה.

הסיבות להתדרדרות הדר הכרמל שונות. ראשית, הגירת אוכלוסייה חזקה ממנה לכרמל וכניסת אוכלוסיות פחות חזקות, כולל עולים חדשים, חרדים ועוד. גם התדרדרות התשתית והתפוררות תחזוקת בניינים רבים השפיעה על רמות המחירים ועל הירידה במיתוג האיזור.

להלן עסקות שבוצעו בהדר הכרמל: ברחוב יואל 5, 2 חדרים, 41 מ"ק קומה 1, ב-325 אלף שקלים. בן יהודה 7, חדר אחד, 22 מ"ר, קומה 3, ב-285 אלף שקלים. פרישמן 1, 2 חדרים, 73 מ"ר, קומה 2, ב-700 אלף שקלים.

איזור מעניין נוסף למשקיעים הינו שכונת נוה שאנן הממוקמת על גבי רכס הר במזרח העיר. זוהי שכונה ותיקה של המעמד הבינוני, שהוקמה כבר בשנות ה-20 של המאה הקודמת, ונהנית ממשק מיידי לקמפוס הטכניון החדש שהוקם בשנות ה-50, מה שמביא לשכונה וסביבותיה הרבה סטודנטים שוכרים. לכן גם רמות המחירים בה גבוהות יחסית, 17 אלף שקלים למ"ר, ומתקרבות לאלה של שכונות היוקרה שעל הכרמל.

להלן עסקות שבוצעו בנוה שאנן: בחניתה 65, 2 חדרים, 39 מ"ר, קומת קרקע, ב-400 אלף שקלים. כצנלסון 62, 3 חדרים, 70 מ"ר קומה 2, ב-1.7 מיליון שקלים. התיכון 56, 5 חדרים, 125 מ"ר, קומה 3, ב-1.91 מיליון שקלים.

לסיכום: למרות כל הסייגים שציינתי בחלקו הראשון של המאמר, עיר הכרמל מהווה בהחלט הזדמנות מעניינית למשקיעי נדל"ן, הן בשל רמות המחירים הנמוכות והן התשואה הגבוהה יחסית. גם התקדמות המורגשת בשנים האחרונות בנושא שדרוג התשתיות על ידי העיריה וכן שיקום שכונות ותיקות, כולל פינוי בינוי וכן העובדה שבחיפה קיים קהל משמעותי של שוכרים טובים, כולל אלפים רבים של סטודנטים מהטכניון והאוניברסיטה, הופכת אותה ליעד אטרקטיבי, ובמיוחד לטווח הארוך.

הערכות נוספות על מחירי דירות בערים ושכונות:

לגור בצפון ת"א במחיר של רמת גן - האם מחירי הדירות בדרך למעלה?

המחירים בשכונות - הדר יוסף ונוה יעלו ויסגרו חלק מהפער הגדול עם השכונות הצפוניות הסמוכות להן; המחירים היום 28-34 אלף שקל למ"ר כשמסביב 40-45 אלף שקל למ"ר - הזדמנות השקעה

מחירי הדירות ביפו ימשיכו לעלות - האם זו הזדמנות השקעה?

לא ייאמן - המחירים ביפו מגיעים ל-60 אלף שקל למ"ר ומעלה וזה עשוי להמשיך לעלות; יש שכונות שסובלות מתדמית בעייתית ובהתאמה מחירים נמוכים יותר - 24-26 אלף שקל למ"ר - שם צפויה עלייה משמעותית במחירים

"השקעה בנדל"ן מסחרי - אחת ההשקעות הטובות ביותר שתמצאו"

איפה תקבלו תשואה של 6%-8% בסיכון יחסית נמוך? מה היתרון של מתחם BBC (בני ברק סנטר) על פני מתחמים אחרים, וכל מה שצריך לדעת על מתחם הבורסה ומתחם רמת החייל

שכונת התקווה - התקווה הבאה של משקיעי הנדל"ן

שכונת התקווה מציעה דירות בחצי מחיר ממרכז תל אביב; זו הסיבה שלשכונה מגיעה אוכלוסייה חדשה וצעירה, וזו הסיבה שמשקיעים מתעניינים ורוכשים בה נכסים; האם המחירים בשכונה יעלו? הרכבת הקלה וסיבות אחרות עשויות להביא לעליית מחירים משמעותית - הנה טיפים למשקיעים

למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?לכאורה גבעתיים הקטנה, יקרה יותר מרמת גן, אבל כשמנתחים את המחירים של שתי השכנות האלו, מגלים שזה לא בהכרח כך; וגם - השכונות היקרות בכל אחת מהערים, תוכניות הפינוי בינוי בערים אלו, ואיך הרכבת הקלה תשפיע על המחירים?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(36):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

29.
קבלן תמא38 22/12/2019 11:12
הגב לתגובה זו
לשמחתי קבלנים רבים עוד לא נכנסו וזה אפשר לי לסגור כמה עסקאות עתידיות עם דיירים שגרים 20 מטר מקו החוף. כל דירה שתהיה שם תיהנה מנוף פתוח לים, והדיירים לא יצטרכו בחיים ללכת לים, מכיוון שהם יגורו עליו. דירת 80 מ"ר תעלה 2,000,000 ש"ח (25 אלף למטר).
28.
קרית חיים מערבית 22/12/2019 10:37
הגב לתגובה זו
הריביירה של חיפה. העיר השוכנת על חוף ים מדהים ביופיו. פוטנציאל פינוי בינוי הכי גבוה בארץ אחרי תל אביב. דירות שעולות היום 650 אלף שח יעלו 1,650 אלף ש"ח עוד 5 שנים.
27.
חיפאי 22/12/2019 10:36
הגב לתגובה זו
אני עוקב אחר דירות כדי לשפר את דירתי, דירות בכונות טובות תקועות על המדף הרבה חודשים עד שמתחילים להוריד מחיר. כיוון שלא מורידים מחירים בחדות אז אני שם לב שאנשים מוותרים על המכירה - שלא יצאו פראיירים.
26.
ממש לא נכון 22/12/2019 05:02
הגב לתגובה זו
הרכבת עם תוספת שתי מסילות ועמודי חישמול תפגע אנושות בכל שווי שכונות החוף. העיר מוזנחת והבנייה מיושנת מאד. קנייה דירה ישנה "בזול" = עולה ביוקר בהשקעה אדירה בתחזוקה מפגעים של רעש לכלוך הזנחה וזיהום אויר פוגעים בכל חיפה, המחירים דווקא גבוהים ללא הצדקה למשל נוה שאנן שכונה שסופגת הכי הרבה זיהום, המחירים התנפחו ב-30% מלפני 5 שנים ללא הצדקה ממשית, השכונה גם מתחרדת
25.
אחד שמבין דיי טוב.. 21/12/2019 17:55
הגב לתגובה זו
רק טיפש נאיבי ומטומטם קונה עכשו דירה להשקעה!! המתווכחים מתים למכור!!!!!! מתים למכור!!!! והמחירים רק יורדים!!!!
24.
לא פראייר 21/12/2019 17:48
הגב לתגובה זו
איך דירת 100 מ"ר, שעולה 400 אלף שקל , כולל מרכיב הקרקע נמכרת במחירים הזויים1,2-1,5 מליון .
23.
אלינה 21/12/2019 11:53
הגב לתגובה זו
ענת קלאיש רותם בגובה העיניים של התושבים האכפתית וההבנה . מנהיגה אמיתית. חיפה זה כבר ליגה אחרת פאבים מסעדות יפים. נוף נפלא ים . התחדשות עירונית טיפול במזהמים . דרך צלחה .
זאת בדיחה? 22/12/2019 05:03
הגב לתגובה זו
איזה הבנה? איזו מנהיגות? העיר מלאה לכלוך וחזירים ראש העיר מנותקת ולא מטפלת בכלום נכשלה בשדה תעופה ובכל תוכנית אחרת
22.
חיפה מדהימה במיוחד בקריית חיים מערבית,מקום מנצח ויפה (ל"ת)
ניר 21/12/2019 06:06
הגב לתגובה זו
21.
חיפאי 20/12/2019 23:34
הגב לתגובה זו
והפיכת התעופה לאמצעי תחבורה ראשי למרחקים ארוכים. בעבר כולם הגיעו לפה דרך חיפה
20.
דיכאון (ל"ת)
חיפה עיר אפורה ומדכאת 20/12/2019 19:56
הגב לתגובה זו
19.
נתנו מתנות במחיר למשתכן לאנשים שלא מגיע (ל"ת)
הצדק של שמאטלון 20/12/2019 19:56
הגב לתגובה זו
18.
בעיר תחתית מפחיד לשבת בפאב בעיר העליונה זקנים (ל"ת)
זקנה וריח מפרץ 20/12/2019 19:53
הגב לתגובה זו
17.
אלביט וחברות הענק זקנות ומזדקנות (ל"ת)
הייטק של דינוזאואים 20/12/2019 19:51
הגב לתגובה זו
16.
ההמהפכן 20/12/2019 18:13
הגב לתגובה זו
זהירות קריסה אלימה במיוחד בדרך להתפוצצות של הבועה הגדולה בעולם.
15.
חיפה - רק ראש הכרמל. כל השאר זבל. (ל"ת)
עופר 20/12/2019 17:33
הגב לתגובה זו
14.
טל 20/12/2019 17:14
הגב לתגובה זו
https://haipo.co.il/item/160760?fbclid=IwAR3dZf-Es-9CPba09SEcyeMXQXrVmp6WWWb7PbaLd9t_mo-GOHOUJ_5VfCs
13.
בנימין 20/12/2019 17:14
הגב לתגובה זו
הפנינה של חיפה ... התחדשות קרית חיים מערבית... דגש מיוחד מושם בתכנית על חיבור השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. במסגרת זו יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה, שתכלול טיילת חוף המשכית, אשר תיצור רצף שטחים פתוחים בהם יוכשרו שבילי הליכה ושבילי אופניים, שטחים ירוקים וחופי רחצה פעילים. בכך, ימומש לראשונה הפוטנציאל האדיר של קריית-חיים, כשכונה הממוקמת על קו החוף, שתושביה ייהנו ממבני מגורים חדישים, חיים עירוניים לצד בתי-מלון, מסעדות ובתי קפה.
עוד 30 שנה אבל אוכלוסיה לא משנים (ל"ת)
ככה 20/12/2019 19:50
הגב לתגובה זו
12.
ירון 20/12/2019 15:55
הגב לתגובה זו
עיר מעורבת,עיר עם זיהום אוויר,עיר ללא פרנסה,עיר עם מיסים מאוד יקרים,עיר לא מתפתחת
אין עבודה ההייטק זקו (ל"ת)
הייטק זקנים 20/12/2019 19:50
הגב לתגובה זו
11.
כתבה שמזמינה כרישי נדל''ן לחפש טרף ולהטריד אזרחים (ל"ת)
נמו 20/12/2019 15:31
הגב לתגובה זו
10.
חוסר תכנון וראיה לרח 20/12/2019 15:24
הגב לתגובה זו
בפינוי בינוי גרם לרחובות בעיר להיות בלי תשתיות מתאימות יש חוסר בחניות . יש בינינים ללא חניה אחת לרכב .העיר מתוכננת בצורה שלומיאלית וחלמאית .איך מאשרים תוכניות בניה ללא תשתית מתאימה. ברחובות שהיו עשרות דירים הכניסו מאות דירים והצפיפות בלתי נסבלת.
9.
חנוך 20/12/2019 14:52
הגב לתגובה זו
צים נמצאת בחיפה מאז יום ייסודה. הכותב טועה. הלוגיקה שלו בספק גדול
חברות של זקנים (ל"ת)
הזיקנה בכל 20/12/2019 19:54
הגב לתגובה זו
8.
אבי 20/12/2019 13:55
הגב לתגובה זו
אכן חיפה בעת פוטנציאל אדיר אבל כדי שהפוטנציאל הנ"ל יבוא לידי ביטוי יש לפנות את כל אותם מפעלים מזהמים.אף תושב או משקיע לא מוכן לקחת את הסיכון שלקבל סרטן ריאות בעבור כמה אחוזי תשואה על ההשקעה.
תתפלא יש עלייה מאוד מסיבית (ל"ת)
שמאי 20/12/2019 20:57
הגב לתגובה זו
7.
בלולו 20/12/2019 13:32
הגב לתגובה זו
דירה בפריפריה 300 אלף , במרכז 500 אלף , אגורה אחת לא יותר . נמשיך לייבש את השוק הפרטי.
בלולון לאבא שלך 3 דירות לא ? מייבש אותו ? (ל"ת)
אני שואל 20/12/2019 19:55
הגב לתגובה זו
6.
שלא יעבדו עליכם 20/12/2019 13:30
הגב לתגובה זו
הכבדת מיסוי ,העלו מס רכישה ..לא פלא מעל 22,000 משקיעים ברחו מכרו לפני המפולת , מעל 80,000 מנסים למכור ביד 2, משרדי תיווך מפוצצים. מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
5.
אלון 20/12/2019 12:52
הגב לתגובה זו
במיוחד עיר תחתית וואדי סאליב ! רותחח
4.
סנבנ 20/12/2019 11:34
הגב לתגובה זו
טפילו הדוגמאות שלך מראות על מחירים מאוד גבוהים לחורבות. העיר מאוד מאוד יקרה יחסית למה שמתקבל
3.
מי רוצה לגור בתוך ארובת עשן מסרטנת (ל"ת)
גדי 20/12/2019 11:32
הגב לתגובה זו
מיכה 20/12/2019 17:19
הגב לתגובה זו
https://www.youtube.com/watch?v=B8G0rTWA1MA&feature=emb_logo&fbclid=IwAR23H0c0aU-CtdY_XQSrvAYwB58DIB4o-9yomKfbBcP1E6toXWyLweBANPw
2.
מה 20/12/2019 11:08
הגב לתגובה זו
חיפה עיר מעורבת וככסאת יש להשוות אותה ליפו. תוסיפו על כך שהארנונה בין הגבוהות בארץ והרי לכם
1.
בזן והערבים מורידים שם את השכונות (ל"ת)
מני ממטרה 20/12/2019 09:52
הגב לתגובה זו

ניר חצב

הצפת ערך

89bio יצאה מחברת טבע ושווה כבר יותר מ-600 מיליון דולר. האם זאת רק ההתחלה?

החברה מפתחת תרופה בעלת ייתרון מובהק ביחס לתרופות של חברות מתחרות למחלה ממנה סובלים כיום כ-16.5 מיליון אמריקאים, מספר שגדל בקצב גבוה וצפוי להגיע ל-27 מיליון איש עד 2030

ניר חצב | 27/08/2020 08:40

נושאים בכתבה כלל ביוטכנולוגיה תרופות

חברת 89bio (סימול: ETNB) היא חברת ביוטכנולוגיה אמריקאית העוסקת בפיתוח תרופות ל-Unmet Needs, כלומר לאינדיקציות שהטיפול הנוכחי עבורן אינו אפקטיבי מספיק. הנכס המוביל של החברה הוא התרופה BIO89-100, שמיועדת לטיפול ב-NASH - non-alcoholic steatohepatitis, שמכונה גם מחלת הכבד השומני, וכן לטיפול ב- SHTG - hypertriglyceridemia, שהיא רמת טריגליצרידים גבוהה בדם. האינדיקציה המובילה היא ל-NASH, כשהתרופה נמצאת כעת בניסוי 2a/1b, בעוד האינדיקציה ל-SHTG נמצאת לאחר ניסויים פרה-קליניים ולפני ניסוי ראשון בבני אדם. למרות היותה חברה אמריקאית, ל-89bio יש הקשר ישראלי מובהק, והיא מנהלת את חטיבת המחקר והפיתוח שלה מישראל. בנוסף, שניים ממייסדיה הם בכירים לשעבר בטבע - סמנכ"ל התפעול שלה הוא ד"ר רם וייסבורד, לשעבר סגן נשיא לענייני אסטרטגיה בטבע, ואחד מחברי הדירקטוריון שלה הוא ד"ר מייקל היידן, שכיהן כמדען הראשי של טבע בשנים 2012-2017. כמו כן, ואולי חשוב מכל, המולקולה המרכזית של 89bio הייתה שייכת בעבר לטבע, והיא נרכשה על ידי 89bio באפריל 2018. בתמורה למולקולה זו שילמה 89bio לטבע סכום של 6 מיליון דולר, עם אפשרות לשלם 135 מיליון דולר נוספים, ביחד עם תשלום תמלוגים, אם וכאשר תגיע התרופה לשוק. הקשר ישראלי נוסף הוא דרך קרן פונטיפקס הישראלית, שהשקיעה ב-89bio בשלביה הראשוניים וגם כיום מחזיקה בכ-7% ממניות החברה. מחלת הכבד השומני – אינדיקציית ענק שרק הולכת וגדלה ה-NASH, או מחלת הכבד השומני, היא אחת מהאינדיקציות ה"חמות" ביותר בעולם הביוטכנולוגיה כיום. לפי הערכות, כ-30% מאוכלוסיית העולם סובלים מבעיה שנקראת NAFLD - Non Alcoholic Fatty Liver Disease, שמוגדרת כמצב בו בכבד יש 6% שומן או יותר. ה-NASH הוא השלב המתקדם יותר של ה-NAFLD, בו הכבד מתחיל לפתח דלקת – משם סכנת ההידרדרות לצלקת, שחמת ואפילו סרטן גדלה. חולי NASH סובלים בדרך כלל ממספר בעיות בריאותיות נוספות, כמו רמת טריגלצרידים גבוהה בדם (hypertriglyceridemia, שהיא כאמור אינדיקציה נוספת ל-BIO89-100), משקל יתר וסכרת. כמו הבעיות הבריאותיות ה"מודרניות" הללו, שתפוצתן הולכת וגדלה בשל אורח החיים בעולם המערבי, כך גם מספר החולים ב-NASH גדל משמעותית בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לגדול גם בעתיד – לפי ההערכות הנוכחיות, כ-16.5 מיליון אמריקאים סובלים כיום מ-NASH, ומספר זה צפוי לגדול לכ-27 מיליון איש עד לשנת 2030. אין כיום טיפול תרופתי ייעודי ל-NASH, כאשר הטיפול הנפוץ הנוכחי מבוסס על ניסיון לשנות את אורח החיים של החולים, דרך הגברת כושר גופני ושיפור תזונה. המון חברות פרמצבטיקה וביוטכנולוגיה עומלות על פיתוח טיפולים למחלת ה-NASH, ביניהן חברות ענק כמו Novartis ו-Bristol Myers Squibb וגם חברות קטנות יותר, כמו חברת Galmed הישראלית (GLMD) שנסחרת בשווי של כ-100 מיליון דולר. לא מעט חברות נכשלו בפיתוח תרופה אפקטיבית למחלה לאורך השנים, כולל Gilead, שהודיעה באפריל 2019 כי ניסוי שלב 3 בתרופה לטיפול ב-NASH לא עמד ביעדיו. הכישלון האחרון היה של חברת Intercept Pharmaceuticals - ICPT שהודיעה בחודש יוני כי בקשתה לאישור התרופה לשיווק נדחתה על ידי ה-FDA בשלב זה, כשהסוכנות ביקשה מידע פוסט קליני נוסף שיוכיח כי התועלת שבתרופה עולה על הסיכונים שבה. התרופה של 89 מציעה יתרון אחד משמעותי מאוד מנגנון הפעולה של ה-BIO89-100 מבוסס על ההורמון FCF21, שהוא הורמון מטבולי שהגוף מייצר באופן טבעי, ושמטרתו היא לווסת את המטבוליזם של גלוקוז וליפידים בגוף ודרך כך, גם להפחית את רמת השומניות בכבד. זהו מנגנון פעולה אחד מני רבים שנבחן כעת על ידי חברות התרופות כטיפול אפשרי ל-NASH. בניסוי שלב 1 בתרופה השתתפו 58 מטופלים בריאים, שקיבלו מנה אחת של התרופה ונבדקו 8 ו-15 ימים לאחר מכן. בניסוי נמצא כי התרופה לא גרמה לתופעות לוואי משמעותיות, וכי נרשמה ירידה במספר היבטים של מחלת ה-NASH, דוגמת רמת הטריגלצרידים בדם, כולסטרול LDL וכולסטרול HDL. חשוב לציין כי קיימות חברות אחרות שמפתחות תרופות ל-NASH בהתבסס על אותו הורמון FCF21, דוגמת Bristol Myers Squibb ו-Akero Therapeutics - AKRO. עם זאת, 89bio טוענת של- BIO89-100 יש יתרון מרכזי על תרופות אלו והוא זמן מחצית החיים שלה (Half Life) שעומד על 55-100 שעות, לעומת מתחת לשעתיים ב-FCF21 "סטנדרטי". יתרון זה מאפשר לתרופה להיות זמן רב יותר בגוף, מה שמציע יתרונות פרקטיים וקליניים משמעותיים לחולים. התרופה BIO89-100 נמצאת כעת בעיצומו של ניסוי שלב 2a/1b באינדיקציית ה-NASH, שכולל 81 חולים שטופלו ב-6 מינונים שונים של התרופה למשך 12 שבועות. החברה צפויה לפרסם תוצאות ראשוניות מהניסוי בסוף הרבעון הנוכחי או בתחילת הרבעון הרביעי של 2020, עם צפי להתחלת השלב הקליני הבא, שהוא ניסוי 2b/3, במחצית הראשונה של 2021. מעבר לאינדיקציה ל-NASH, גם האינדיקציה לטיפול ב-hypertriglyceridemia - SHTG היא משמעותית מאוד, עם כ-4 מיליון חולים בארה"ב בלבד, שכ-50% מהם אינם מגיבים היטב לסטנדרט הטיפולי הנוכחי. אינדיקציה זו נמצאת כאמור לקראת ניסויים ראשונים בבני אדם, עם ניסוי שלב 2 שצפוי להתחיל בחציון הנוכחי, ותוצאות ראשוניות בעוד כשנה. החברה מציינת כי בניגוד למקרה ב-NASH, בו לוח הזמנים הקליני הוא ארוך ויקר יחסית, פרוטוקול ה-FDA גורם ללוח הזמנים ב-SHTG להיות קצר וזול יותר, מה שגורם גם לתרופה זו להיות פוטנציאל משמעותי להצפת ערך עבור החברה. תמחור החברה מלמד על הפוטנציאל הגדול שהשוק רואה מניית 89bio נסחרת כעת בשווי שוק של כ-630 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השני 2020, לחברה כ-74 מיליון דולר במזומן ובנוסף, בחודש יולי האחרון היא גייסה כ-78 מיליון דולרים נוספים. כלומר, השווי מנוטרל המזומנים של החברה הוא כ-480 מיליון דולר. שווי השוק שבו נסחרת 89bio הוא מכובד לחברה שנמצאת בסך הכל לקראת ניסוי קליני שלב 2, כלומר מרחק כמה שנים טובות מהשוק. השווי הגבוה יחסית שמעניק השוק ל-89bio מלמד לדעתי על 2 דברים מרכזיים. תחילה, הוא מלמד על הערכת השוק בנוגע לפוטנציאל האדיר שטמון בטיפול אפקטיבי ל-NASH, בהתחשב בגודל העצום של שוק זה ולטיפולים הלא מספיק אפקטיביים כעת. שנית, השווי מלמד על הערכה שהמשקיעים נותנים לפלטפורמה הטכנולוגית של 89bio, כמו גם לאיכות ולמוניטין שמביאים ההנהלה והדירקטוריון שלה. הסיפור של 89bio ממחיש שוב שניתוח "יבש" של חברת ביוטכנולוגיה, לפי המרחק שלה מהשוק, לא מספר את הסיפור המלא. משקיעי הביוטכנולוגיה בעולם נותנים משקל גם לגורמים כמו הצורך בשוק לתרופות חדשניות, לגודל השוק כיום ולתחזיות בנוגע לגודלו בעתיד, לפלטפורמה הטכנולוגית (והאפשרות למנף אותה לתחומי טיפול אחרים), יתרונות תחרותיים פוטנציאלים, מוניטין ההנהלה ועוד. לכן, למרות ש-89bio נמצאת עדיין רחוק יחסית מהשוק, היא מקבלת שווי שלא מעט חברות עם מוצרים מאושרים יכולות רק לחלום עליו. הכותב הוא מייסד ושותף מנהל בקרן הגידור Tree Garden Capital. המידע המוצג בסקירה זו מהווה מידע כללי והינו חומר מסייע בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בני"ע, וכן אין לראות במידע האמור כהמלצה או כתחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או לרכישת נייר הערך. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס בידי מי שמוסמך לכך, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. פרסום מידע זה אינו מהווה הצעה לציבור להשקעה בשותפות. ההשקעה בשותפות הינה על בסיס הצעה פרטית בלבד, בכפוף למגבלות כמפורט בהוראות הדין החל, ולפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של השותף הכללי.