שכונת התקווה - התקווה הבאה של משקיעי הנדל"ן

שכונת התקווה מציעה דירות בחצי מחיר ממרכז תל אביב; זו הסיבה שלשכונה מגיעה אוכלוסייה חדשה וצעירה, וזו הסיבה שמשקיעים מתעניינים ורוכשים בה נכסים; האם המחירים בשכונה יעלו? הרכבת הקלה וסיבות אחרות עשויות להביא לעליית מחירים משמעותית - הנה טיפים למשקיעים

|
(18)

שכונת התקווה הממוקמת ברובע 9, דרום-מזרח תל אביב, הפכה בשנים האחרונות ליעד נדל"ני מעניין, הן בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור, מתל אביב ובכלל והן עבור משקיעים.

השכונה הוקמה בשנות ה-30 של המאה שעברה בירכתי תל אביב, רוב רובם של תושביה היו עולים חדשים מארצות הים התיכון ובמלחמת העצמאות היתה בקו החזית מול הכפר הערבי הסמוך סלמה, לימים כפר שלם.

עובדת היותה של השכונה מחוץ ל"תכנית גדס", הפכה את השכונה וסביבותיה ל"בנים חורגים" למערב תל אביב הוותיקה. הוסיפה לכך גם העובדה שבנייני השכונה, בשונה מבנייני מערב תל אביב, היו בסטטוס של "מושע", כלומר ללא בעלות ישירה בטאבו על הדירות, על אחוז מסוים מהחלקה.

שכונת התקווה - הסדרת בעלות על הדירות
כאמור בשנים האחרונות המגמה בשכונת התקווה הולכת ומתהפכת. העובדה שהשכונה מורכבת ברובה הגדול מבתים פרטיים ובניינים בני שתי קומות, סמטאות צרות ואינטימיות חוצות אותם, הפכה אותה בעיני צעירים רבים למעין "נוה צדק של מזרח תל אביב".

גם העובדה שהתשתית בשכונה, שבעבר נפלה באופן משמעותי מזו של מערב תל אביב, השתפרה מאוד, כולל מרכזים קהילתיים מודרניים דוגמת "בית דני", "מרכז דוהל", פארק התקווה, השוק הססגוני ולצידו בית הספר למשחק של יורם לוינשטיין, כל אלה השפיעו תודעתית על הביקושים לדיור כשלזוגות הצעירים הצטרפו בהדרגה גם משפרי דיור וכן משקיעי נדל"ן.

מי גר בשכונה?
כמו כן, ובשונה מהאוכלוסייה ה"קלאסית" של התקווה שהיתה מורכבת בעבר ברובה הגדול מעולים ותיקים, השתנה מאוד חתך האוכלוסייה של השכונה במהלך שנים האחרונות ובמיוחד באזורים מבוקשים דוגמת מתחם הסמטאות הצרות שבלב השכונה או שכונת "מכבי" הממוקמת במערב השכונה, בצמוד ל"נתבי איילון", תחנת הרכבת ההגנה, "בית דני" ואצטדיון הכדורגל של בני יהודה.

בין המגיעים החדשים לשכונה לא מעט אמנים ואנשי בוהמה, רווקים וזוגות צעירים, חברי הקהילה הלהט"בית כשהדגש הוא על אוכלוסייה חילונית משמעותית, מה שבעבר הלא רחוק לא אפיין את התקווה שהיתה מורכבת ברובה הגדול מאוכלוסייה מסורתית ודתית מובהקת. חשוב לזכור כי מגמה שכזו היתה אופיינית מאז ומתמיד למקומות שהחלו בהדרגה להיות מבוקשים, דוגמת יפו העתיקה, נוה צדק, שכונת שפירא, פלורנטין ועוד.

לכל אלה נוספים משתנים שאף הם צפויים בטווח הבינוני והארוך (5-10 שנים) לצמצם משמעותית את טווח המחירים שבין מרכז תל אביב לבין שכונת התקווה העומד כיום על פער של כ-100 אחוזים, 40-55 אלף שקלים למ"ר במרכז העיר, לבין כ-16 עד לכ-24 אלף שקלים למ"ר בתקווה, תלוי במצב הנכס(בהמשך המאמר מפורטות דוגמאות). פער עצום שכזה, לכל הדעות, צפוי להצטמצם משמעותית בשנים הקרובות.

לדוגמא, מחיר דירת 2 חדרים (וכאלה יש הרבה מאוד בתקווה) נע כיום בין 800 לכ-1.1 מיליון שקלים, וצמודי קרקע בין 1.8 לכ-2.1 מיליון, מחירים הנמוכים בממוצע פי 2.5 ואף יותר, ממחיר נכסים מקבילים במערב תל אביב, מרחק מאות מטרים ספורים  בלבד.

בד בבד תחילת המגמה של תמ"א 38 ופינוי בינוי(דוגמת כפר שלם הסמוכה) משפרת וממתגת את התקווה גבוה ביחס לשנים עברו. גם התשואה למשקיע גבוהה יחסית, כ-3-3.5 אחוז לשנה, זאת לעומת כ-2-.25 אחוז לשנה בלבד במרכז תל אביב.

כמו כן, בשנתיים, האחרונות, נוצרה תופעה ייחודית לשכונת התקווה של  ביקוש משמעותי גם לרכישת בניינים ותיקים שלמים(!) על ידי משקיעים אסטרטגים. הרווח, אדגיש, איננו דווקא על השכרת הדירות אלא גם ובעיקר פוטנציאל השבחת המחיר, שלא לדבר על אפשרות עתידית ריאלית לפינוי בינוי ובניית בניינים חדישים במקומם. בניינים אלה, בדרך כלל, הינם בשטח בנוי כולל בטווח שבין כ-120 לכ-300 מ"ר בקירוב, ועל מגרשים בטווח גודל שבין כ-100 ל-200 מ"ר בקירוב.

להלן עסקאות שונות שבוצעו בשכונת התקווה במהלך השנתיים האחרונות:
עסקות מכירת דירות: דירה  בת 2 חדרים, 60 מ"ר, ברחוב ברכיה 7, נמכרה במיליון שקלים, מחיר המשקף כ-16,600 שקלים למ"ר. דירה בת 45 מ"ר, 2 חדרים, ברחוב זרח 7, נמכרה ב-1.1 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-24,400 שקלים למ"ר. דירת בת 50 מ"ר, 2 חדרים, ברחוב הודיה 6, נמכרה ב-1,2 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-24 אלף שקלים למ"ר.  דירה בת 2 חדרים,  53 מ"ר, ברחוב דורון 2, נמכרה ב-975 אלף שקלים, מחיר המשקף כ-18,400 שקלים למ"ר.

בניינים המוצעים למכירה (מדובר במחירים מבוקשים, לא מחירים סופיים): בניין בן 2 קומות, שטח בנוי 160 מ"ר, מגרש 113 מ"ר,  ברחוב לפידות 6 נמכר ב-3.5 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-21,900 שקלים למ"ר. בניין בשטח בנוי של 120 מ"ר, מגרש כ-100 מ"ר, ברחוב נתן הנביא, נמכר ב-2.4 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ- 20,000 שקלים למ"ר. בניין בשטח בנוי של 170 מ"ר, מגרש כ-140 מ"ר, ברחוב האקליפטוס, נמכר ב-2.9 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-17,000 שקלים למ"ר.


עסקות השכירות של דירות 2-3  חדרים, בשטח הנע בדרך כלל בין כ-30  מ"ר לכ-80 מ"ר, נעים בין כ-2800  לכ-4000 שקלים, תלוי בשטח ובמצב הדירה, וכאמור לעיל התשואה על השכירות מגיעה בממוצע לכ-3,-3.5 אחוזים, ובמקרים מסוימים אף נושקת ל-4 אחוזים בקירוב, משמעותית יותר מאשר התשואה במרכז תל אביב. חשוב להדגיש כי דירות גדולות יותר כמעט ואינן בנמצא בתקווה, להוציא פרוייקטים של התחדשות עירונית. במקרים אלה רמות המחירים גבוהות הרבה יותר לא רק אבסולוטית, אלא גם ביחס המחיר למ"ר, והממוצע מזנק במקרים מסוימים עד לכ-25-27 אלף שקלים למ"ר, ולעיתים אפף יותר מכך, כלומר כ-20-30 אחוזים יותר מאשר לבניינים ישנים.

להלן עסקאות שבוצעו לאחרונה בבניינים חדשים שעוברים כעת התחדשות עירונית:
ברחוב עזרא נמכרה דירה חדשה בת 3 חדרים, 80 מ"ר, במחיר 2.410 מיליון שקלים, כ-30 אלף שקלים למ"ר. דירה בת 4 חדרים, 98 מ"ר, נמכרה ב-2.555 מיליון שקלים, כ- 26 אלף שקלים למ"ר. דירת 4 חדרים 110 מ"ר, נמכרה ב2.565 מיליון שקלים, כ-26, 450 אלף שקלים למ"ר. דירה בת 5 חדרים, 117 מ"ר, נמכרה ב-2.813 מיליון שקלים, כ-24 אלף שקלים למ"ר. 

ומה לגבי מגמות המחירים עתידיות בשכונת התקווה?
מניתוח שערכנו במשרדנו, קיימים 3 משתנים מאוד משמעותיים שישפיעו ללא ספק על מגמות המחירים העתידיים בשכונת התקווה: האחד, דה-פרצלציה, רישום מחדש של החלקות, כך שכל בניין יירשם תחת חלקה נפרדת. חשוב להדגיש כי נכון להיום קיימת בעייתיות לקבל מימון בשכונת התקווה, זאת משום שעדיין לה בוצעה רה-פרצלציה.

קושי זה מוריד, כמובן, חלק מהביקושים וכשבעיה זו תוסדר, יהיה קל יותר לבצע עסקאות. רק פעולה זו לבדה תשביח להערכתנו בממוצע כל נכס בכ-15-20  אחוזים לעומת היום, כלומר כ- 200 אלף שקלים לפחות לדירת 2 חדרים וכ-400-500 אלף לצמודי קרקע.

המשתנה השני הינו הקו הסגול של הרכבת הקלה שישפר מאוד את הממשק בין התקווה ויתר שכונות רובע 9 עם מערב תל אביב. השלמת קו זה תעלה אף היא את ערכי הנדל"ן בתקווה בכ-10-15 אחוזים, זאת בחישוב שמרני. המשתנה השלישי הינה התכנית האסטרטגית לקירוי "נתבי איילון", שאף היא צפויה לשפר מאוד את הממשק בין מערב למזרח תל אביב ולהשביח בעוד כ-10-15 אחוזים את ערכי הנדל"ן.

המלצתנו למשקיעים: ראשית, בדקו היטב היטב את מצבו הסטטוטורי של כל נכס ונכס. מעבר לבעיית ה"מושע", ישנם לא מעט נכסים בשכונת התקווה עם בעיות נוספות שמוטב לבדוק אותן עם עורך דין ושמאי מקרקעין מיומנים. שנית, בדקו את פוטנציאל ההשכרה הספציפי של אותו נכס  וכן מה קורה באותו בניין, מיהם השכנים וכו'.

השלישית, כמובן הפוטנציאל לטווח הארוך, מעבר לתשואה השנתית הנאה של תמ"א 38 ובמיוחד של פינוי בינוי. להערכתנו השקעה המשלבת בתוכה את שלושת המרכיבים, תשואה טובה על השכרה, עליית ערך נכס פוטנציאלית כתוצאה מהמגמה הכללית בשכונה וכן פוטנציאל להתחדשות עירונית עתידית, כל אלה הופכים את ההשקעה בתקווה לאחת מבעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר בשוק הדיור, ובמיוחד לאור רמות המחירים הגבוהות בשוק כיום. בסופו של יום חשוב לזכור שהתקווה, על כל חסרונותיה, עדיין יש לה את "תג מחיר תל אביב"!


כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, ושימש בעברו כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
 

תגובות לכתבה(18):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 17.
    להרוס ולבנות מחדש
    אבי 20/11/2019 19:40
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מה שצריך לעשות בשכונת התקווה זה להרוס ולבנות מגדלים. השכונה נמצאת באיזור מצויין קרוב לתחנת רכבת יצאה קלה לנתיבי אילון. במקום שהעיירה תוציא הרבה כסף לפרצלציה שתתחיל לחשוב מחוץ לקופסא.
    סגור
  • 16.
    בואו לרמת גן
    רמת גן 19/11/2019 15:50
    הגב לתגובה זו
    2 0
    במקום לשלם 2.4 מיליון שקל על דירת 3 חדרים, ליד אפריקאים, אפשר לקנות דירה דומה ברמת גן, ב 1.8 מיליון. שכונת התקווה לא יותר טובה מרמת גן, ושתיהן בצד המזרחי של האיילון.
    סגור
  • 15.
    ויוה תל אביבה
    תל אביבי 18/11/2019 07:47
    הגב לתגובה זו
    2 1
    פרוייקט מדהים בתוך השכונה
    סגור
  • תפרט קצת בבקשה (ל"ת)
    תל אביבית 06/12/2019 21:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    נכון יותר להשוות ליד אליהו וכפר שלם
    תל אביבי 17/11/2019 10:32
    הגב לתגובה זו
    3 0
    שכונת התקווה מעולם לא היתה ולעולם לא תהיה מרכז ת"א הנחשק. לכן ההשוואה למחירים במרכז העיר איננה נכונה לדעתי, ונכון יותר להשוות למול מחירים באזורים אחרים במזרח העיר, כגון יד אליהו וכפר שלם. בכפר שלם מכרו לפני כמה שנים דירות חדשות(!) של 4 חדרים ב 1.6 מיליון ו 5 חדרים ב 1.8 מיליון. אלה מחירים טובים ולכן משקיע נבון צריך להתמקח היטב ולהוריד את הפנטזיות של המוכרים. המחירים המוזכרים כאן הם בפירוש מחירים גבוהים (לאזור, וגם באופן אבסולוטי בגוש דן ומדינת ישראל, שיש בה אזורים לא פחות טובים למגורים מאשר שכונת התקווה והאפריקאים: חולון, בת ים, פ"ת ועוד)
    סגור
  • טען עוד
  • 13.
    רעננה 20% ירידת מחירים
    נטו ירידת מחירים 16/11/2019 18:48
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מחיר למשתכן משך את כל השוק מטה 30%, רעננה ירידות מחיר 20%. חריש דירות רפאים , ב"ש פרוייקטים רייקים ,ת"א ירידה 15% ואין מחיר למשתכן בת "א ,אם יתחילו מכרזים המחירים יירדו 30%.
    סגור
  • 12.
    טרולי נדלן מחפשים פראיירים אחרונים לפני המפולת
    שלא יעבדו עליכם 16/11/2019 18:45
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מעל 20,000 משקיעים ברחו מכרו לפני המפולת,מעל 80,000 מנסים למכור ביד 2, משרדי תיווך מפוצצים,השוק בקריסה
    סגור
  • 11.
    ארז תעשה כתבה על חריש
    פרלמנט 15/11/2019 18:40
    הגב לתגובה זו
    4 0
    מה דעתך על קנחיה בחריש לטווח ארוך של 10 שנים קדימה. נשמח לשמוע את דעתך המלומדת
    סגור
  • 10.
    מה עוד חשוב לדעת לפני פינוי בינוי
    יוסף האוסף 15/11/2019 16:03
    הגב לתגובה זו
    1 1
    בחלק גדול מהמקרים פרוייקט פינוי בינוי מאפשר לעשות סדר בפריטים שבתכולת הדירה וכן להפיק רווח אלטרנטיבי שניתן להפיק מהחפצים שאין בהם עוד צורך. הדבר נכון בעיקר בדירות של אנשים מבוגרים. ככל שיש בדירה פריטים ישנים כמו תקליטים, ספרים, עיתונים ישנים או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שמדובר על פריטי אספנות בעלי ערך כספי. אם אתם רוצים לדעת כיצד להעריך את תכולת הדירה באופן עצמאי חפשו בגוגל "פינוי תכולת דירה יוסף האוסף" וקבלו מאמר מדוייק שמסביר איך לעשות זאת.
    סגור
  • 9.
    ממש פיספוס ! הסודנים והאריתראים הקדימו אותי.... (ל"ת)
    אדם 15/11/2019 15:41
    הגב לתגובה זו
    11 0
    סגור
  • 8.
    חשבתי שאסור לפרסם במסווה של כתבות (ל"ת)
    אני 15/11/2019 14:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    תיקנו תיקנו תיכף מס והקפאה על השכירות (ל"ת)
    אריה 15/11/2019 14:03
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • 6.
    לפני הקניה תחפשו ותקראו את הסקירה "היצע ענק" (ל"ת)
    המלצה חמה 15/11/2019 13:19
    הגב לתגובה זו
    4 1
    סגור
  • 5.
    הבלים
    תושב השכונה 15/11/2019 13:06
    הגב לתגובה זו
    12 0
    נראה בחורה שמוכנה ללכת בערב בשכונה.ערימות כושים חרמנים משריצים ושבחים ערבים.פה זה רחוק מנווה צדק.לא להאמים לכתבה
    סגור
  • 4.
    תודה רבה! כתבה מצוינת
    אהוד 15/11/2019 11:47
    הגב לתגובה זו
    10 6
    מידע חשוב
    סגור
  • 3.
    המשקיעים יוכלו מקסימום להשכיר את הדירות המתפוררות
    תושב השכונה לשעבר 15/11/2019 11:02
    הגב לתגובה זו
    5 0
    הבעייה בשכונת התקווה היא שלא בוצעה פרצלציה - כל הבתים שם נמצאים על חלקות שלא מקושרות אליהם ולא מחולקות. זו הסיבה שאין שם למשל פרוייקט תמ"א.
    סגור
  • 2.
    שומר נפשו וכספו ירחק ערמה של צרות (ל"ת)
    דני 15/11/2019 10:33
    הגב לתגובה זו
    10 1
    סגור
  • 1.
    משום מה נשכחה עוד אוכלוסיה משמעותית שמתגוררת בשכונה...
    קרקע המציאות 15/11/2019 10:29
    הגב לתגובה זו
    9 1
    אתם משחקים במשחק "כן-לא-שחור-לבן".
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות