חיפה, עיר למחפשי מציאות? "מהערים הבודדות בהן ניתן לרכוש דירה ב-250 א' שקל"
בחיפה לא שמעו כבר שנים על עליות במחירי הנדל"ן וזה לא חדש. מחירי הדירות בעיר המפרץ נותרו ללא שינוי ואפילו באותם שנים בהן בערים כמו תל אביב המחירים הרקיעו שחקים. כעת מעריכים מתווכי הדירות בעיר המפרץ כי מכאן חיפה יכולה רק לעלות.
מנכ"לית אנגלו סכסון, עדינה חכם, אמרה השבוע בשיחה עם Bizportal כי חיפה הפכה בחודשים האחרונים למקום שבו משקיעים מחפשים דירות להשקעה. לדבריה, "מחירי הדירות בעיר מצביעים על מגמה של יציבות עם נטייה לעלייה, זאת לאחר שבשנים קודמות לא עלו המחירים בעיר ברמה דומה לעליות שנרשמו בערים אחרות בארץ. מאחר וניתן למצוא בעיר דירות שמחירן נמוך יותר מתל אביב וירושלים, קונים בה היום יותר ויותר משקיעים דירות במחירים אטרקטיבים. מדובר בדירות לצורכי השקעה המושכרות למיגוון דיירים כמו סטודנטים, זוגות צעירים ועוד".
למשקיעי נדל"ן עם הון עצמי נמוך יחסית של כמה מאות אלפי שקלים, חיפה מסתמנת כאטרקטיבית, בעיקר נוכח אוכלוסיית הסטודנטים הגדולה של העיר, מושב הטכניון ואוניברסיטת חיפה. דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון חיפה, אומר כי "חיפה נמנית על הערים הבודדות בהן ניתן לרכוש דירת 2 חדרים במחירים שבין 250-350 אלף שקל".
בשכונות כמו רמות רמז, הדר עליון, בת גלים וקרית אליעזר ניתן לרכוש דירות במחירים של 250 אלף עד 350 אלף שקלים ולהשכירן תמורת 1,000-1,1,500 שקל לחודש, אומר אלוני. מדובר על תשואה של כ-7% בשנה. "ברמות רמז שוכרים בעיקר סטודנטים, בהדר עליון או בקרית אליעזר ובת גלים יש מיגוון שוכרים כמו קצינים בחיל הים, סטודנטים מבית הספר לרפואה, זוגות ויחידים", הוא מוסיף.
במיקומים איכותיים יותר, ניתן לרכוש דירות 3 חדרים להשקעה במחיר של 400-500 אלף שקל. שוב, מדובר בתשואה שנתית של למעלה מ-7%. "מדובר בדירות במיקומים כמו בכרמל צרפתי, בשכונת רוממה או בנווה שאנן", אלוני מסביר. "דירות כאלה מושכרות בדמי שכירות שבין 2,000-2,500 שקל לחודש בכפוף למצבן".
המחירים הממוצעים לדירות ברכס הכרמל בחיפה - בעיקרון, האיזור הנחשק יותר בעיר - הם כ-450 אלף שקלים לדירת 2 חדרים, כ-600 אלף שקלים לדירת 3 חדרים, כ-750 אלף שקלים לדירת 4 חדרים, וכמיליון שקלים לדירת 5 חדרים.
אלוני אומר כי קיימת התעניינות של משפרי דיור מקומיים וזוגות צעירים בדירות יוקרה על הכרמל בחיפה. המחירים שם נעים בין 800 אלף שקלים ל-1.6 מיליון שקלים. בשכונת רוממה ובכרמל הצרפתי, עם זאת, רוכשים דירות להשקעה במחירים שבין 400 אלף ל-500 אלף. "הצפי הוא שבחודשים הקרובים המגמה תישמר וכך גם יציבות המחירים עם נטיה קטנה כלפי מעלה. זאת בכפוף לכך שהמיתון לא יביא לשוק גדול יותר של מוכרים אשר יהיו חייבים למכור את דירותיהם בגלל אי יכולת עמידה בהלוואות".
מטרו (נת"ע)אג"ח למטרו: נת"ע בוחנת גיוס חוב לפרויקט בגוש דן
מי המוסדי שישקיע בפרויקט הכי גדול במדינה אבל גם הכי מסוכן? החברה הממשלתית מקדמת הנפקת אג"ח כדי לגשר על פערי עיתוי בין הוצאות העתק להכנסות עתידיות ממסים ואגרות, אך מתווה המימון עדיין לא הוכרע, והשאלות על סיכונים, לוחות זמנים והרלוונטיות התחבורתית של
הפרויקט מתרבות
פרויקט המטרו יהיה ארוך מהצפוי ויעלה יותר מהצפוי. פרויקט המטרו עלול להגיע לקו הסיום בעוד 20-23 שנים ולהיות לא רלוונטי כי יהיו פתרונות לתחבורה אחרים מהירים ויעילים יותר כי יהיה רובטקסי , אוטובוסים אוטונומיים וכמות הרכבים על הכביש תהיה נמוכה יותר משמעתית כי זה החזון העתידי של עולם הרכבים האוטונומיים. אז למה שמישהו ישקיע באג"ח של המטרו? הסיכון מטורף. הסיבה היחידה היא בגיבוי של המדינה - המדינה הולכת על הפרויקט שעשוי להגיע גם ל-250 מיליארד שקל ויותר והיא צפויה לגבות אותו כלכלית.
נת"ע, החברה הממשלתית שאמורה לבצע את פרויקט המטרו בגוש דן, מקדמת בחודשים האחרונים אפשרות להנפיק אג"ח בבורסת תל אביב. המטרה: לגשר על פער העיתוי בין ההוצאות האדירות הנדרשות להקמת הפרויקט לבין ההכנסות ממסים ואגרות, שחלקן אמורות להגיע רק בעוד שנים רבות - אם בכלל. המהלך ממתין להכרעה של מיכל עבאדי-בויאנג'ו, המועמדת לתפקיד החשבת הכללית, שעדיין לא אושרה בממשלה. השאלה שנשאלת היא מי בדיוק ירצה להשקיע באג"ח של פרויקט שיכול להימשך שנים, בעולם שבו הטכנולוגיה משתנה כל רגע ובקצב שדברים מתקדמים, אנחנו עשויים להיות במרחק שנים מרובוטקסי ברחובות.
מדובר בפרויקט תשתית בקנה מידה חריג, אולי הגדול שידעה ישראל, עם תג מחיר שמתקרב ל־180 מיליארד שקל לאחר הצמדות. אלא שבניגוד לכביש או מחלף, כאן מדובר במיזם רב־שנתי, רב־שלבי ורב־סיכונים, שמעטים יכולים לומר בביטחון מתי יושלם, כמה יעלה בפועל, והאם יעמוד בתחזיות הביקוש המקוריות. הוצאות על תכנון, חפירה וביצוע צפויות להתחיל הרבה לפני שמסים, אגרות גודש והשבחת קרקע יתחילו לזרום. חלק מההכנסות, אם יגיעו, תלויות בהחלטות של יזמים, תזמון מימוש נכסים ומצב שוק הנדל"ן, משתנים שקשה מאוד לבנות עליהם תזרים יציב.
במילים אחרות, מישהו צריך לממן את הפער. האפשרות שמונחת כעת על השולחן היא לגייס את הכסף מהציבור, דרך אג"ח. מדובר בחוב שמגובה בפרויקט שטרם התחיל בפועל, שמועד סיומו אינו ברור, ושכבר כיום מלווה באזהרות חוזרות ונשנות של מבקר המדינה ובנק ישראל. גם אם תינתן ערבות מדינה, כמעט הכרחית במקרה כזה, קשה להתעלם מהעובדה שמדובר בחוב שמגלם סיכון תפעולי, רגולטורי ופוליטי גבוה. כל שינוי במדיניות, כל עיכוב תכנוני, כל משבר תקציבי, עלולים לדחות עוד יותר את היום שבו המטרו יהפוך מרעיון למציאות.
- מבקר המדינה: פרויקט המטרו בגוש דן סובל מעיכובים, מחסור בכוח אדם וחוסר היערכות לאומית
- בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפתרון התחבורתי של העתיד?
עולה גם שאלה לגבי עצם ההיגיון התחבורתי
של הפרויקט: האם המטרו, כפי שהוא מתוכנן כיום, אכן מייצג את פתרון הניידות המתאים לעשורים הבאים. שוק התחבורה העולמי מצוי בתקופה של שינוי מואץ, עם התפתחות של טכנולוגיות אוטונומיות, מודלים של תחבורה כשירות, ושירותי שיתוף שמערערים על ההבחנה המסורתית בין תחבורה ציבורית
לפרטית. במקביל, רעיונות כמו הפעלה מסחרית של כלי רכב אוטונומיים, כולל שירותי רובוטקסי שנמצאים כיום בשלבי ניסוי והטמעה ראשוניים, מעלים שאלות לגבי גמישות, קיבולת ועלויות. בניגוד לתשתית מסילתית קבועה, פתרונות מבוססי תוכנה ורכב אוטונומי עשויים להתאים את עצמם מהר
יותר לשינויים בדפוסי הביקוש, בצפיפות ובטכנולוגיה, ולהציב סימן שאלה סביב השקעות עתק בתשתיות קשיחות שמועד מימושן רחוק והיכולת להתאימן מוגבלת.
