ירידות במחירי הבתים? "הנדל"ן מגיב לאט, אין צורך במנתקי זרם"

"בשוק המגורים העממי באזורי הביקוש בארץ, לא צפויות ירידות מחירים מהותיות אלא אם כן תהיה ירידה חדה ברמת התעסוקה במשק", כך מעריך גלעד המאירי, ממשרד שמאי המקרקעין אהוד המאירי ושות, ומציין כי בהערכות השמאות שהוא נותן כיום לדירות מגורים עממיות, הוא נוקב במחירים הנמוכים בכ-5-10% ממחירי השוק.

לדברי המאירי, יש לעשות הבחנה בין הפאניקה בשוק ההון לבין מה שקורה בפועל בשוק הנדל"ן. "מה שקובע בשוק הנדל"ן זה טיב הנכסים. גם אם קבלן מסוים יפשוט רגל, וחברה אחרת תרכוש את הנכסים שלו בזול, היא לא בהכרח תמכור אותם בזול". כהמחשה לדברים מביא המאירי דוגמא מתחום אחר לחלוטין: רכישת בורגר ראנץ, לא גרמה להוזלת ההמבורגרים הנמכרים ברשת.

"שוק הנדל"ן, בניגוד לבורסה, מגיב באיטיות ולכן אינו זקוק למנתקי זרם. ברור שכיום ידם של הקונים על העליונה, אולם עדיין לא ניכרת ירידת מחירים מהותית. מה שמאפיין את שוק הדירות למגורים כיום זה הקיפאון.

המאירי מסביר כי רוב הדירות העממיות נרכשות מתוך צורך ולא מתוך רצון, ולכן אם לא נראה גלי פיטורים המוניים, לא צפויה ירידת מחירים משמעותית. "מי שמשפיע באופו דומיננטי על השוק, הם מוכרי דירות יד שנייה. רוב המוכרים הם משפרי דיור, וכל זמן שהם אינם לחוצים למכור, הם לא יורידו באופן משמעותי את המחיר".

"צריך לזכור שטייקונים כמו לבייב, תשובה או דנקנר אינם הכוח המניע את שוק הנדל"ן למגורים בארץ והם גם לא עושי שוק. גם אם אחד מהם יקרוס, זה לא יביא להתמוטטות ענף הנדל"ן או לירידה חדה במחירים. כ-90% מהשוק מונע על ידי יזמים קטנים ושוק דירות יד שנייה.

"מנגד, גם הקבלנים אינם בעמדה שתגרום להם להוריד בשיעור של למעלה מ-10% את המחיר, שכן רובם לא יסכימו לרדת ממרווח רווח של כ-15%, אלא לחילופין יעדיפו להקפיא פרויקטים עד יעבור זעם".

המאירי מציין כי במרכז הארץ כמעט ולא ניכרת ירידה במחירי הדירות, ואילו בפריפריות המחירים בשפל מזה מספר שנים. המצב שונה בשוק דירות היוקרה, בו נוצרו בועות רבות, כמו למשל בפארק צמרות בת"א בו כבר חלה ירידת מחירים של למעלה מ-25% ונראה כי לא מדובר בסוף פסוק: בשיא הבועה, המחיר הממוצע עמד על כ-45 אלף שקלים למ"ר וכיום הוא כבר עומד על כ-30 אלף שקלים למ"ר ואף פחות. לשם השוואה, בשלהי המיתון הקודם בשנת 2003עמד המחיר על כ-25 אלף שקלים למ"ר.

האם המחיר בפארק צמרות יחזור למחירי 2003? המאירי בספק, שכן לדבריו, המחיר הופך להיות אטרקטיבי בהשוואה למחיר דירה ישנה בבניין משופץ ברחוב בן יהודה, שנותר בינתיים ללא שינוי במחיר של כ-20 אלף שקלים למ"ר.

המאירי מציין כי בועות נוצרו גם בהרצליה פיתוח ובסביון, אך שם מדובר בעיקר בקיפאון בעסקאות ופחות בירידת מחירים.

יחד עם זאת, לגבי שוק הנדל"ן המניב מציין המאירי: " זה בור ללא תחתית. במצב של מיתון ייתכנו צניחות של עשרות אחוזים במחירי השכירויות, שיגרמו בהמשך גם לירידות במחירי הנכסים". כך למשל, מזכיר המאירי מה קרה במיתון הקודם במשק: מחיר השכירות במגדלי עזריאלי ירד ממחיר של 25 דולר למ"ר למחיר ממוצע של כ-15 דולר למ"ר, כששטחים מסוימים אף הושכרו במחיר של 8 דולר למ"ר. לדברי המאירי, בינתיים, עדיין לא חל שינוי משמעותי והמחיר עומד על כ-30 דולר למ"ר, אך בהחלט ייתכן שנראה בהמשך ירידות חדות.