ארז מגדלי, מנהל ההשקעות הראשי במגדל מסמן את שוק הדיור להשכרה; מה דעתו על מחירי הדירות ושכר הדירה?
"נדל"ן זה העוגן הכי משמעותי שלנו במגדל", אומר ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל בראיון לביזפורטל. "רק בנדל"ן בישראל אנחנו משקיעים 18 מיליארד שקל, זה 'ביי פאר' התיק הכי גבוה מבין המוסדיים. זה תחום שהתחלנו בו לפי 20 שנה, אנחנו מאוד מאמינים בו. בנינו בעצם בתוך תיק ההשקעות חברת נדל"ן. אם היינו מוציאים אותה החוצה, אז אנחנו חברת הנדל"ן הרביעית בגדולה בארץ אחרי מליסרון, אמות ועזריאלי". ארז מגדלי - מאמין בשוק הנדל"ן המקומי (שלומי יוסף)
חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בארץ
מדובר על חברת נדל"ן עם תחומים רחבים - נדל"ן מניב של משרדים, יזמות למגורים ולמעשה נגיעה בכל התחומים האפשריים כשהשבוע דיווחו מגדל וחברת דמרי על עסקה משותפת - י.ח דמרי תמכור למגדל מחצית מפרויקט דיור להשכרה בשכונת סירקין בצפון-מזרח פתח תקווה בפ"ת תמורת 61 מיליון שקל, כשהפרויקט עצמו יכלול 339 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה. דמרי זכתה בקרקע לפני כשנה וחצי (מדובר ב-3 חלקות, 741 יחידות. 50% מהפרויקט יהיה בשכירות מפוקחת והשאר לשוק החופשי. השכרה בישראל? - התשואה נמוכה. "בדירה יש שני מקורות של תשואה - שכר הדירה שמניב תשואה שוטפת וועליית הערך, אנחנו נכנסים לאזורים שיהיו יותר טובים ושכונות שאנחנו יודעים שבעתיד ייראו אחרת. אנחנו מסתכלים על התשואה, אבל גם על עליית הערך. כשאתה נכנס עם דמרי, אתה לא קונה מוצר רק מוגמר אלא אתה נהנה מהיזמות בשלב המקדמי, אז התשואה היא אחרת. בראיה שלנו, לבוא עכשיו לקנות בצפון תל אביב ב-2% תשואה, זה לא מה שרצינו. אנחנו רוצים להיות באזורים שיספקו תשואה טובה בהמשך, שיש בהם פוטנציאל להיות אזורים חזקים.
שכר הדירה עולה בדומה לאינפלציה
"צריך לזכור ששכר דירה בישראל עולה עם השנים, הוא מותאם בצורה כזו או אחרת לאינפלציה, אנחנו מאמינים שהמחירים יעלו וזה לא עניין של שנה כזו או אחרת. יש מחסור בדירות בישראל. כשאתה מחבר את הכל אפשר להבין שפחות משנה איפה הריבית בנקודת הזמן הזו. ברגע שמבינים שהיא תרד בהמשך, ורואים את התשואה והפוטנציאל ארוך הטווח, מקבלים שנקודת הכניסה שלנו טובה כי השוק עבר התאמה למחירי הקרקע". יש כאן אמירה. מתחם סירקין (רועי כהן) ולא היה כדאי להשלים עסקאות כאלו בעבר? "חיכינו לתנאי שוק כדאיים. אנחנו דווקא רואים בריבית נקודת כניסה טובה לתחום. זה משפיע על מחירי הקרקעות. זה לא מקרי שהעסקאות האלה מגיעות עכשיו. פחות משנה לנו אם הריבית היא 4.5%, 4.25% או אפילו 4.75%. מה שבטוח הוא שהיא מיצתה את העלייה שלה. התחום של המגורים מעניין אותנו כי השוק היה צריך לעבור התאמה של הריבית, הוא עבר אותה וכשמנתחים את אזורי הביקוש והדמוגרפיה בישראל, והעובדה שתמיד יש ביקוש בישראל לדירות, אנחנו מצפים לתשואה כוללת טובה". נכנסתם לשותפות גם בעמרם אברהם ותנהלו גם פרויקט באבן יהודה. למה אתה לא מוציא את "חברת הנדל"ן" הזאת להנפקה נפרדת? "אלה נכסים ששייכים לעמיתים. הם במסגרת תיק הנכסים הכולל שמנהלת מגדל לעמיתים שלה. המטרה היא לייצר תשואה טובה בפנסיה, גמל ובשאר המכשירים המנוהלים. איפה הנכסים המרכזיים ואיפה תרכשו נוספים? "יש לנו נכסים כמו מגדל המוזיאון ומגדל אלון - נכסים שהם הכי פריים לוקיישן. עשינו תכנית אסטרטגית לפני שנתיים, להבין מה הצעדים הבאים שלנו. סימנו בנוסף לתחומים שפעלנו בהם, בעיקר משרדים - את תחום הלוגיסטיקה והמגורים. אלה התחומים שמעניינים אותנו עכשיו, וזה לגוון את הפורטפוליו שלנו. בשנתיים האחרונות הוצאנו 7-8 עסקאות לוגיסטיקה מסוגים שונים - הקמנו מפעל מל"טים לאלביט, קנינו מרל"וגים כולל את זה שמשרת את מקדונלדס בבאר טוביה, והתחום השני הוא מגורים". למה לא להיכנס למכרזי רמ"י, לרכוש קרקעות בהיקף גדול ולבנות? "שיתוף הפעולה עם דמרי מתכתב עם זה. בנדל"ן, אנחנו רגילים להיכנס במקטע הייזום. יש פרויקטים כמו מגדל המוזיאון למשל, שמגדל יזמה. במגורים, הכניסה כשותפים עם דמרי היא ממש משלב הקרקע מתוך מטרה לבנות ולהשכיר. ככה נגיע מבחינתו לתשואה טובה יותר. אנחנו נהנים מהרווח היזמי". "את תחום הדיור להשכרה אנחנו מכירים טוב, השקענו במולטי פמילי בארה"ב ובישראל אנחנו שואלים איפה יהיה השוק עוד כמה שנים. אנחנו רואים התמסדות של שוק הדיור להשכרה. לא רק ישראלים שיש להם דירה להשקעה, אלא חברות שפועלות בתחום".
הזדמנות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח
מה התשואה שאתם צופים משכירות ומעליית ערך?
"אנחנו לא ממנפים את ההשקעה. אנחנו לא קרן ריט להשכרת נדירות שצריכה להתממן וזה משנה את הכדאיות הכלכלית. אנחנו רוצים להשיג תשואה מסוימת ברמת סיכון מסוימת. אם אני מחליף אג"ח שנותן לי תשואה של 4% בדירה שנותנת תשואה טובה יותר עם עליית ערך, זה שווה לי". עד שבא נסראללה ומשנה את התמונה. "אבל זה נכון לכל החלטה, גם מניות הבנקים ייראו אחרת אם תהיה מלחמה. בסוף, בא עמית במגדל, שם את הכסף ל-30 שנה. זה החיסכון הכי גדול שלו. המדינה שלנו, גם אם הכל ייפתר, לא יהיה בה כנראה שקט ל-30 שנה. התיק שלנו, בכללותו, מתמודד עם פיזור לחו"ל, בהשקעות מסוגים שונים. אנחנו לא בעמדה של לא עושים כלום כי יש חוסר ודאות. ההשקעות מפוזרות ודווקא אי הוודאות יוצרת הזדמנויות". כמו בשוק הדיור להשכרה? "בדיוק ככה. אי אפשר לדעת מה יהיה מחר, אבל אנחנו חושבים שזה העיתוי. סביבת הריבית הותירה פחות שחקנים ממונפים ונתנה יתרון לגופים כמונו. יש פחות כסף מהעולם ואנחנו כאן ומכירים את השחקנים". תיכנסו בהדרגה יותר לשוק? עם דמרי? עם אחרות? ומה עם התחדשות עירונית? "כן, אנחנו רואים עסקאות נוספות בקרוב. באופן כללי, אנחנו מאמינים בדיור להשכרה, גם באשראי לתחומים האלה ולא רק ברכישת נכסים. התחדשות עירונית מעניינת אותנו".
- 11.מגדלי ממגדל? הוא חייב להיות היו"ר! (ל"ת)חחחח 30/08/2024 11:46הגב לתגובה זו
- 10.נעמן אפרים 30/08/2024 11:45הגב לתגובה זורק עןלים ןהמןסדיים מוכיחים בהשקעה שלהם שיודעים מה הם עושים
- 9.באמת קוראים לו ארז מגדלי או שהוא בוט של מגדל ? (ל"ת)קליגולה 29/08/2024 20:55הגב לתגובה זו
- 8.המוסדיים קנו את המדינה (ל"ת)ארז 29/08/2024 19:39הגב לתגובה זו
- 7.דמרי הכי גדול היום (ל"ת)דעה אישית 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זו
- dw 29/08/2024 19:08הגב לתגובה זודימרי מס' 2. החברה הציבורית המוכרת הכי הרבה דירות היא... עמרם אברהם. הם עושים זאת בעזרת שיווק דירות מוזלות של מחיר למשתכן. לכן זה לא חוכמה גדולה. על כל דירה מוזלת יש המון קונים להוטים.
- 6.מתן ס. 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זווההשכרה שלא נדע
- dw 29/08/2024 19:10הגב לתגובה זו2% שוטף זה לא נקודת שיווי משקל. האם התשואה תעלה הודות לעלייה בשכד או כתוצאה מירידה במחיר הנכס? קטונתי. משער שילוב. המשמעות היא שלמשקיע חדש לא כדאי להכנס לביזנס הזה, אלא אם כן יש לו ידע מוסף על השבחה עתידית. מאחר והאוכלוסיה ממשיכה להתרבות בקצב מטורף של 2% שנתי הרי שזה סביר שהשכד יעלה.
- 5.אולי 29/08/2024 17:30הגב לתגובה זוגם המוסדיים דוחפים למעלה אף אחד לא ייתן להם להיפגע
- 4.אבנר 29/08/2024 17:29הגב לתגובה זויישר כח!!!!
- 3.נדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה 29/08/2024 17:27הגב לתגובה זונדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה עם ירידת ערך??
- dw 30/08/2024 08:42הגב לתגובה זוכמה חברים שלי זכו במחיר למשתכן ושילמו כמה מאות אלפים עד מקסימום מיליון וחצי. נכון. המיקום לא בדיוק היה הבחירה הראשונה שלהם. אז מה? גם אתה יכול.
- 2.למסות את הבנקים וחברת הביטוח. מס גנבים (ל"ת)מבין 29/08/2024 17:18הגב לתגובה זו
- 1.וישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול 29/08/2024 17:02הגב לתגובה זווישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
