ארז מגדלי, מנהל ההשקעות הראשי במגדל מסמן את שוק הדיור להשכרה; מה דעתו על מחירי הדירות ושכר הדירה?
"נדל"ן זה העוגן הכי משמעותי שלנו במגדל", אומר ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל בראיון לביזפורטל. "רק בנדל"ן בישראל אנחנו משקיעים 18 מיליארד שקל, זה 'ביי פאר' התיק הכי גבוה מבין המוסדיים. זה תחום שהתחלנו בו לפי 20 שנה, אנחנו מאוד מאמינים בו. בנינו בעצם בתוך תיק ההשקעות חברת נדל"ן. אם היינו מוציאים אותה החוצה, אז אנחנו חברת הנדל"ן הרביעית בגדולה בארץ אחרי מליסרון, אמות ועזריאלי".
ארז מגדלי - מאמין בשוק הנדל"ן המקומי (שלומי יוסף)
חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בארץ
מדובר על חברת נדל"ן עם תחומים רחבים - נדל"ן מניב של משרדים, יזמות למגורים ולמעשה נגיעה בכל התחומים האפשריים כשהשבוע דיווחו מגדל וחברת דמרי על עסקה משותפת - י.ח דמרי תמכור למגדל מחצית מפרויקט דיור להשכרה בשכונת סירקין בצפון-מזרח פתח תקווה בפ"ת תמורת 61 מיליון שקל, כשהפרויקט עצמו יכלול 339 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה. דמרי זכתה בקרקע לפני כשנה וחצי (מדובר ב-3 חלקות, 741 יחידות. 50% מהפרויקט יהיה בשכירות מפוקחת והשאר לשוק החופשי. השכרה בישראל? - התשואה נמוכה. "בדירה יש שני מקורות של תשואה - שכר הדירה שמניב תשואה שוטפת וועליית הערך, אנחנו נכנסים לאזורים שיהיו יותר טובים ושכונות שאנחנו יודעים שבעתיד ייראו אחרת. אנחנו מסתכלים על התשואה, אבל גם על עליית הערך. כשאתה נכנס עם דמרי, אתה לא קונה מוצר רק מוגמר אלא אתה נהנה מהיזמות בשלב המקדמי, אז התשואה היא אחרת. בראיה שלנו, לבוא עכשיו לקנות בצפון תל אביב ב-2% תשואה, זה לא מה שרצינו. אנחנו רוצים להיות באזורים שיספקו תשואה טובה בהמשך, שיש בהם פוטנציאל להיות אזורים חזקים.
שכר הדירה עולה בדומה לאינפלציה
"צריך לזכור ששכר דירה בישראל עולה עם השנים, הוא מותאם בצורה כזו או אחרת לאינפלציה, אנחנו מאמינים שהמחירים יעלו וזה לא עניין של שנה כזו או אחרת. יש מחסור בדירות בישראל. כשאתה מחבר את הכל אפשר להבין שפחות משנה איפה הריבית בנקודת הזמן הזו. ברגע שמבינים שהיא תרד בהמשך, ורואים את התשואה והפוטנציאל ארוך הטווח, מקבלים שנקודת הכניסה שלנו טובה כי השוק עבר התאמה למחירי הקרקע".
יש כאן אמירה. מתחם סירקין (רועי כהן)
ולא היה כדאי להשלים עסקאות כאלו בעבר?
"חיכינו לתנאי שוק כדאיים. אנחנו דווקא רואים בריבית נקודת כניסה טובה לתחום. זה משפיע על מחירי הקרקעות. זה לא מקרי שהעסקאות האלה מגיעות עכשיו. פחות משנה לנו אם הריבית היא 4.5%, 4.25% או אפילו 4.75%. מה שבטוח הוא שהיא מיצתה את העלייה שלה. התחום של המגורים מעניין אותנו כי השוק היה צריך לעבור התאמה של הריבית, הוא עבר אותה וכשמנתחים את אזורי הביקוש והדמוגרפיה בישראל, והעובדה שתמיד יש ביקוש בישראל לדירות, אנחנו מצפים לתשואה כוללת טובה".
נכנסתם לשותפות גם בעמרם אברהם ותנהלו גם פרויקט באבן יהודה. למה אתה לא מוציא את "חברת הנדל"ן" הזאת להנפקה נפרדת?
"אלה נכסים ששייכים לעמיתים. הם במסגרת תיק הנכסים הכולל שמנהלת מגדל לעמיתים שלה. המטרה היא לייצר תשואה טובה בפנסיה, גמל ובשאר המכשירים המנוהלים.
איפה הנכסים המרכזיים ואיפה תרכשו נוספים?
"יש לנו נכסים כמו מגדל המוזיאון ומגדל אלון - נכסים שהם הכי פריים לוקיישן. עשינו תכנית אסטרטגית לפני שנתיים, להבין מה הצעדים הבאים שלנו. סימנו בנוסף לתחומים שפעלנו בהם, בעיקר משרדים - את תחום הלוגיסטיקה והמגורים. אלה התחומים שמעניינים אותנו עכשיו, וזה לגוון את הפורטפוליו שלנו. בשנתיים האחרונות הוצאנו 7-8 עסקאות לוגיסטיקה מסוגים שונים - הקמנו מפעל מל"טים לאלביט, קנינו מרל"וגים כולל את זה שמשרת את מקדונלדס בבאר טוביה, והתחום השני הוא מגורים".
למה לא להיכנס למכרזי רמ"י, לרכוש קרקעות בהיקף גדול ולבנות?
"שיתוף הפעולה עם דמרי מתכתב עם זה. בנדל"ן, אנחנו רגילים להיכנס במקטע הייזום. יש פרויקטים כמו מגדל המוזיאון למשל, שמגדל יזמה. במגורים, הכניסה כשותפים עם דמרי היא ממש משלב הקרקע מתוך מטרה לבנות ולהשכיר. ככה נגיע מבחינתו לתשואה טובה יותר. אנחנו נהנים מהרווח היזמי".
"את תחום הדיור להשכרה אנחנו מכירים טוב, השקענו במולטי פמילי בארה"ב ובישראל אנחנו שואלים איפה יהיה השוק עוד כמה שנים. אנחנו רואים התמסדות של שוק הדיור להשכרה. לא רק ישראלים שיש להם דירה להשקעה, אלא חברות שפועלות בתחום".
הזדמנות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח
מה התשואה שאתם צופים משכירות ומעליית ערך?
"אנחנו לא ממנפים את ההשקעה. אנחנו לא קרן ריט להשכרת נדירות שצריכה להתממן וזה משנה את הכדאיות הכלכלית. אנחנו רוצים להשיג תשואה מסוימת ברמת סיכון מסוימת. אם אני מחליף אג"ח שנותן לי תשואה של 4% בדירה שנותנת תשואה טובה יותר עם עליית ערך, זה שווה לי". עד שבא נסראללה ומשנה את התמונה. "אבל זה נכון לכל החלטה, גם מניות הבנקים ייראו אחרת אם תהיה מלחמה. בסוף, בא עמית במגדל, שם את הכסף ל-30 שנה. זה החיסכון הכי גדול שלו. המדינה שלנו, גם אם הכל ייפתר, לא יהיה בה כנראה שקט ל-30 שנה. התיק שלנו, בכללותו, מתמודד עם פיזור לחו"ל, בהשקעות מסוגים שונים. אנחנו לא בעמדה של לא עושים כלום כי יש חוסר ודאות. ההשקעות מפוזרות ודווקא אי הוודאות יוצרת הזדמנויות". כמו בשוק הדיור להשכרה? "בדיוק ככה. אי אפשר לדעת מה יהיה מחר, אבל אנחנו חושבים שזה העיתוי. סביבת הריבית הותירה פחות שחקנים ממונפים ונתנה יתרון לגופים כמונו. יש פחות כסף מהעולם ואנחנו כאן ומכירים את השחקנים". תיכנסו בהדרגה יותר לשוק? עם דמרי? עם אחרות? ומה עם התחדשות עירונית? "כן, אנחנו רואים עסקאות נוספות בקרוב. באופן כללי, אנחנו מאמינים בדיור להשכרה, גם באשראי לתחומים האלה ולא רק ברכישת נכסים. התחדשות עירונית מעניינת אותנו".
- 11.מגדלי ממגדל? הוא חייב להיות היו"ר! (ל"ת)חחחח 30/08/2024 11:46הגב לתגובה זו
- 10.נעמן אפרים 30/08/2024 11:45הגב לתגובה זורק עןלים ןהמןסדיים מוכיחים בהשקעה שלהם שיודעים מה הם עושים
- 9.באמת קוראים לו ארז מגדלי או שהוא בוט של מגדל ? (ל"ת)קליגולה 29/08/2024 20:55הגב לתגובה זו
- 8.המוסדיים קנו את המדינה (ל"ת)ארז 29/08/2024 19:39הגב לתגובה זו
- 7.דמרי הכי גדול היום (ל"ת)דעה אישית 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זו
- dw 29/08/2024 19:08הגב לתגובה זודימרי מס' 2. החברה הציבורית המוכרת הכי הרבה דירות היא... עמרם אברהם. הם עושים זאת בעזרת שיווק דירות מוזלות של מחיר למשתכן. לכן זה לא חוכמה גדולה. על כל דירה מוזלת יש המון קונים להוטים.
- 6.מתן ס. 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זווההשכרה שלא נדע
- dw 29/08/2024 19:10הגב לתגובה זו2% שוטף זה לא נקודת שיווי משקל. האם התשואה תעלה הודות לעלייה בשכד או כתוצאה מירידה במחיר הנכס? קטונתי. משער שילוב. המשמעות היא שלמשקיע חדש לא כדאי להכנס לביזנס הזה, אלא אם כן יש לו ידע מוסף על השבחה עתידית. מאחר והאוכלוסיה ממשיכה להתרבות בקצב מטורף של 2% שנתי הרי שזה סביר שהשכד יעלה.
- 5.אולי 29/08/2024 17:30הגב לתגובה זוגם המוסדיים דוחפים למעלה אף אחד לא ייתן להם להיפגע
- 4.אבנר 29/08/2024 17:29הגב לתגובה זויישר כח!!!!
- 3.נדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה 29/08/2024 17:27הגב לתגובה זונדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה עם ירידת ערך??
- dw 30/08/2024 08:42הגב לתגובה זוכמה חברים שלי זכו במחיר למשתכן ושילמו כמה מאות אלפים עד מקסימום מיליון וחצי. נכון. המיקום לא בדיוק היה הבחירה הראשונה שלהם. אז מה? גם אתה יכול.
- 2.למסות את הבנקים וחברת הביטוח. מס גנבים (ל"ת)מבין 29/08/2024 17:18הגב לתגובה זו
- 1.וישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול 29/08/2024 17:02הגב לתגובה זווישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
