קבלו נתון מעניין מתוך דוח הלמ"ס לגבי הגידול החד במכירת דירות חדשות: בלמ"ס מעריכים כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח השוק. ההנחה הרווחת: זה קרה בגלל העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד שתרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה. כל זה מוביל למגמה ברורה - הביקוש לדירות שכורות ללא ממ"ד צונח והמחירים בהתאם.

זה לא סתם דשדוש. כמחצית מרכישות המשקיעים (היורדות, אגב) היו של דירות חדשות - נתון גבוה משמעותית, ב-10% אחוז, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023. אפשר להבין את זה: למרות ההזדמנות הכלכלית, משקיעים לא רוצים לרכוש דירות ישנות. הם יודעים שיהיה קשה להשכיר אותן. הם פנו לאזור ירושלים, אזור לא מסוכן ביחס לשאר היישובים בדרום.

מנגד, באזור חיפה רק כ-30% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות. למה רק 30%? כי יש מלחמה, יש נסראללה. הם לא מתקרבים לשם עדיין, לפחות לא בשיא הכוח. עובדה: לאזור ב"ש, שהאיום בו הוסר (לפחות בינתיים), הם חזרו. האזור הזה אופיין עד לפרוץ המלחמה גם כן בשיעור נמוך יחסית של רכישת דירות חדשות וכעת, בינואר, רשם שיעור גבוה יחסית של דירות חדשות - כמחצית מסך הדירות שרכשו באזור היה בבאר שבע. למה? בעיקר בגלל העדפה גוברת של שוכרים לדירות עם ממ"ד (כלומר, כאלה שנבנו משנת 1992, כי החוק שמחייב בניית ממ"ד יצא אחרי מלחמת המפרץ).

את הביקוש הגבוה לדירות עם ממ"ד אפשר לקרוא גם דרך ניתוח רכישות משחלפי הדיור בחודש ינואר. בעוד שנרשמה ירידה חדה בשיעור "מצמצמי" הדיור בהשוואה לחודשים הקודמים (23% בלבד מסך משחלפי הדיור, כלומר אלה שכבר מכרו את דירתם הקודמת). לפי הנתונים, אפשר להבין כי הירידה ברכישות משחלפי הדיור נעשית תוך שינוי בתמהיל הרוכשים, במובן זה שמי שרוכשים כעת דירה עושים תוך רכישת דירה יקרה יותר - יתכן בין היתר על רקע העדפה לדירות עם ממ"ד.

• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחרי שהבנו את הדרישה הגבוהה לדירות עם ממ"ד מצד שוכרים, קל להבין מדוע המשקיעים או סתם בעלי דירות יד שנייה, או כאלה ששוכרים ומשכירים, זונחים את שוק היד השנייה. פעם זה היה תירוץ טוב בגלל שאנשים לא רצו להתעסק עם בעיות בצנרת ישנה, אבל היום - הממ"ד הוא גורם מכריע, משנה שוק.

יש פערים ניכרים במחירי השכירות לא רק בערי הפריפריה אלא גם בערי המרכז. בתל אביב, למשל, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-7,100 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-8,000 שקל, פער של כ-12%. ברמת גן מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-5,700 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-6,500 שקל, פער של 14%. בראשון לציון הפער עומד על כ-13%, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-4,800 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-5,400 שקל. 

בערי הפריפריה הפערים נמוכים יותר בדרך כלל. בקריית שמונה מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-2,750 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-2,900 שקל, פער של כ-5%. באשקלון מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-3,370 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-3,670 שקל, פער של 9%. 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

לפי הערכת שמאים עימם שוחחנו, מחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו ב-20%-15%. אם תרצו, בעקבות הביקוש הגובר לדירות חדשות, ההערכה היא שהפער עלול עוד להתרחב, בעיקר כל עוד האיום מצפון והדרום לא יוסר לחלוטין. ומה יקרה בשוק השכירות? גם שם הפערים יתרחבו. בשיחה שערכנו עם מתווך בחולון, נאמר לנו כי הפער הזה עשוי להגיע לרף העליון בהשוואה למכירת הדירות. כלומר, ירידות של 20%.

החישוב הוא פשוט - דירה של 5,000 תהיה ללא ביקוש ותעמוד על המדף, אלא אם מחירה יירד לאזור 4,000-4,100 שקל. בחולון הפער הזה עשוי אפילו לגדול, בשל ריבוי האזעקות. יחד עם זאת, מתווכים באזור הרצליה מעריכים כי בשל העובדה שהיא פחות חשופה לטילים, לפחות בשלב הזה, הפער יהיה מינורי בשל ירידה קלה בביקושים. אפשר להעריך בזהירות כי הפער ינוע בין ירידה של 5% באזורים "פחות פגיעים" ל-20% ואפילו יותר, עד 25%, באזורים "פגיעים" כמו בעוטף עזה.