"עד 25% באזורים מסוכנים": כך צונח המחיר בדירות להשכרה ללא ממ"ד
קבלו נתון מעניין מתוך דוח הלמ"ס לגבי הגידול החד במכירת דירות חדשות: בלמ"ס מעריכים כי מבצעי מכירות משמעותיים של הקבלנים, שהחלו בדצמבר האחרון ונמשכו בחודש ינואר, תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בפלח השוק. ההנחה הרווחת: זה קרה בגלל העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד שתרמו מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שנייה. כל זה מוביל למגמה ברורה - הביקוש לדירות שכורות ללא ממ"ד צונח והמחירים בהתאם.
זה לא סתם דשדוש. כמחצית מרכישות המשקיעים (היורדות, אגב) היו של דירות חדשות - נתון גבוה משמעותית, ב-10% אחוז, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023. אפשר להבין את זה: למרות ההזדמנות הכלכלית, משקיעים לא רוצים לרכוש דירות ישנות. הם יודעים שיהיה קשה להשכיר אותן. הם פנו לאזור ירושלים, אזור לא מסוכן ביחס לשאר היישובים בדרום.
מנגד, באזור חיפה רק כ-30% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות. למה רק 30%? כי יש מלחמה, יש נסראללה. הם לא מתקרבים לשם עדיין, לפחות לא בשיא הכוח. עובדה: לאזור ב"ש, שהאיום בו הוסר (לפחות בינתיים), הם חזרו. האזור הזה אופיין עד לפרוץ המלחמה גם כן בשיעור נמוך יחסית של רכישת דירות חדשות וכעת, בינואר, רשם שיעור גבוה יחסית של דירות חדשות - כמחצית מסך הדירות שרכשו באזור היה בבאר שבע. למה? בעיקר בגלל העדפה גוברת של שוכרים לדירות עם ממ"ד (כלומר, כאלה שנבנו משנת 1992, כי החוק שמחייב בניית ממ"ד יצא אחרי מלחמת המפרץ).
את הביקוש הגבוה לדירות עם ממ"ד אפשר לקרוא גם דרך ניתוח רכישות משחלפי הדיור בחודש ינואר. בעוד שנרשמה ירידה חדה בשיעור "מצמצמי" הדיור בהשוואה לחודשים הקודמים (23% בלבד מסך משחלפי הדיור, כלומר אלה שכבר מכרו את דירתם הקודמת). לפי הנתונים, אפשר להבין כי הירידה ברכישות משחלפי הדיור נעשית תוך שינוי בתמהיל הרוכשים, במובן זה שמי שרוכשים כעת דירה עושים תוך רכישת דירה יקרה יותר - יתכן בין היתר על רקע העדפה לדירות עם ממ"ד.
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחרי שהבנו את הדרישה הגבוהה לדירות עם ממ"ד מצד שוכרים, קל להבין מדוע המשקיעים או סתם בעלי דירות יד שנייה, או כאלה ששוכרים ומשכירים, זונחים את שוק היד השנייה. פעם זה היה תירוץ טוב בגלל שאנשים לא רצו להתעסק עם בעיות בצנרת ישנה, אבל היום - הממ"ד הוא גורם מכריע, משנה שוק.
יש פערים ניכרים במחירי השכירות לא רק בערי הפריפריה אלא גם בערי המרכז. בתל אביב, למשל, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-7,100 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-8,000 שקל, פער של כ-12%. ברמת גן מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-5,700 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-6,500 שקל, פער של 14%. בראשון לציון הפער עומד על כ-13%, מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-4,800 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-5,400 שקל.
בערי הפריפריה הפערים נמוכים יותר בדרך כלל. בקריית שמונה מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-2,750 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-2,900 שקל, פער של כ-5%. באשקלון מחיר שכירת דירת 3 חדרים ללא ממ"ד עומד על כ-3,370 שקל בממוצע ועם ממ"ד כ-3,670 שקל, פער של 9%.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
לפי הערכת שמאים עימם שוחחנו, מחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו ב-20%-15%. אם תרצו, בעקבות הביקוש הגובר לדירות חדשות, ההערכה היא שהפער עלול עוד להתרחב, בעיקר כל עוד האיום מצפון והדרום לא יוסר לחלוטין. ומה יקרה בשוק השכירות? גם שם הפערים יתרחבו. בשיחה שערכנו עם מתווך בחולון, נאמר לנו כי הפער הזה עשוי להגיע לרף העליון בהשוואה למכירת הדירות. כלומר, ירידות של 20%.
החישוב הוא פשוט - דירה של 5,000 תהיה ללא ביקוש ותעמוד על המדף, אלא אם מחירה יירד לאזור 4,000-4,100 שקל. בחולון הפער הזה עשוי אפילו לגדול, בשל ריבוי האזעקות. יחד עם זאת, מתווכים באזור הרצליה מעריכים כי בשל העובדה שהיא פחות חשופה לטילים, לפחות בשלב הזה, הפער יהיה מינורי בשל ירידה קלה בביקושים. אפשר להעריך בזהירות כי הפער ינוע בין ירידה של 5% באזורים "פחות פגיעים" ל-20% ואפילו יותר, עד 25%, באזורים "פגיעים" כמו בעוטף עזה.
- 4.מוזר 13/03/2024 06:53הגב לתגובה זודירת 3 חדרים חדישה ומושקעת בפחות מ 6000? וגם זה בקושי רב מחפש כבר חודשיים!
- 3.לא קונים דירה בלי ממד נקודה (ל"ת)יוסף 12/03/2024 19:08הגב לתגובה זו
- 2.הממד טוב מול קסאמים של חמאס. וזה ניגמר. לעומת זאת 12/03/2024 17:41הגב לתגובה זוהממד טוב מול קסאמים של חמאס. וזה ניגמר. לעומת זאת טילי איראן שישוגרו עי חיזבאללה הורסים בניינים עם הממדים. כאן תהיה עדיפות מוחלטת למיקלט ואנשים יגורו בו ימים שלמים ויינצלו
- 1.רון 12/03/2024 16:58הגב לתגובה זולא רואה שום שינוי בהקשר הזה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
