מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את פניו של שוק הנדל"ן בישראל. ראשית, הביקושים שהיו נמוכים גם כך בשל הריבית הגבוהה כמעט לא קיימים. זה גרם לקיפאון מוחלט בעסקאות נדל"ן, בעיקר בפריפריה, בצפון ובדרום. באזורים שקרובים לגבול, אין בכלל עסקאות בתקופה הזאת. נכון, הביקוש האפסי מתאזן עם התחלות הבניה הנמוכות וזו הסיבה שהירידה במחירי הנדל"ן היא עדיין, באחוזים, חד ספרתית. ועדיין - יש כמה תופעות חדשות שכדאי לשים אליהן לב.

הביקוש גדל. דירות חדשות עם ממ"ד (שלומי יוסף)

בימים האחרונים שמענו על תופעה חדשה בשוק הדיור, אמנם בממדים קטנים - היא עולה במסגרת משאים ומתנים שנערכים בין בעלי הדירות והשוכרים. היא מגיעה על רקע הירידה בביקוש לדירות בלי ממ"ד, שנוצרה בעקבות המלחמה: לאחרונה מדווחים יותר בעלי דירות, לא רק בפריפריה אלא גם באזור המרכז, כי בעקבות הביקוש הנמוך לדירות ללא ממ"ד, מה שיצר ביקוש עולה לדירות עם ממ"ד, בעלי הדירות הישנות, כולל במרכז תל אביב, מוכנים להעניק צ'ופר למי שיחתום על חוזה: אפשרות לעזוב את החוזה בכל זמן בעת מלחמה, או לפחות להקפיא את ההסכם לתקופה מסוימת. כל זה קורה כאשר כפי שחשפנו לראשונה קיימת ירידה במחירי השכירות בתל אביב.

הביקוש לדירות ללא ממ"ד בירידה - אולי זו הזדמנות

• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שמאים איתם שוחחנו העריכו בזהירות כי לאחר המלחמה (אם כי הירידה מורגשת כבר עכשיו) תירשם ירידה של 20%-10% במחירי השכירות בדירות ללא ממ"ד וירידה במחירי הדירות בכ-10%, זה כבר מתרחש בפועל, אם כי עדיין לא בשיעורים האלו.

לעומת זאת, הם מעריכים כי באזור תל אביב והמרכז תירשם ירידה של כ-5% בלבד במחירי הדירות ללא ממ"ד ולכל היותר ירידה של 10% בדמי השכירות בשל הביקושים הגבוהים עדיין.

"רק לפני כשנה פורסמו נתוני הממ"דים בישראל, ומהם עולה שיותר מ-60% מהדירות במדינת ישראל הן ללא ממ"ד. הנתון הזה עלה במסגרת אחד הסבבים של הרקטות ובערך פעם בשנתיים זה חוזר על עצמו. הנתון הזה הוא מטורף ואני אומר - כמי שעוסק הרבה שנים בנדל"ן ובהתחדשות עירונית - המחירים ישתנו", אומר עו"ד דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות העירונית, "כל הזמן דיברו על חיזוק לרעידות אדמה. אבל לא. מחזקים גם מפני טילים. היום, כל משקיע רוצה הגנה מלאה. אני שואל, לא עלינו, מה יקרה אם בעתיד תיפתח חזית צפונית? הטילים, גם ברמת המשקל שלהם, הנזק והעוצמה, וגם הטווח והדיוק של הירי - שונה לגמרי מהפצמ"רים. לכן, לא שווה להשקיע בדירה בלי ממ"ד".

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

"טיל מהצפון יכול להפיל בניין, בעיקר אם מדובר בבניין ישן. חשוב לשחרר חסמים להגנת הבניין וכמובן לבנות ממ"ד. אבל יש כאן בעיה, נתנו אפשרות להיתר לממ"ד בזמן קצר אבל בדרך שכחו לדבר על עוד נושאים כמו סוגיה קניינית - מה קורה בבניין בן 3 קומות, בו מי שנמצא בשלישית ורוצה לייצר ממ"ד, אבל השניים שמתחת מתנגדים? בסוף, יש פה צורך מציל חיים. אם כל דירה שנבנית בישראל היא עם ממ"ד, אז למה לקנות בלי?".

מה עם בניינים עם מקלטים?

"יש לי דוגמא טובה בשבילך, עשינו תמ"א 38 בבנין עם מקלט קיים ואז לא צריך ממ"ד, אבל זה רק לכאורה. למה? כי אתה רואה את מצב המקלטים, חלקם לא כשירים, אלה בניינים של שנות ה-50' וה-60', שלא שימושיים. מי בודק אותם? איך יכולים לדעת שהם תקניים? לכן, כל אדם יעדיף ממ"ד מאשר מקלט".

"לא רוצים לרוץ עם מגבת למקלט". עו"ד הלפרט

כי בסוף, אנחנו לא רוצים לרוץ עם המגבת למקלט.

"בדיוק. אתה רוצה לסגור דלת או חלון של הממ"ד בדירה שלך וללכת לישון. אין לזה תחליף והמחירים בהתאם. אדם שעלול ליפול במדרגות, וצריך לרוץ החוצה או למקלט, או לחפש מקלט בזמן האזעקה - מבין לבד שזה לא שווה את המחיר".

זה יכול להיות שווה 200-300 אלף שקל גם בפריפריה.

"זה שווה הרבה, אבל הבעיה היא שהזיכרון פה קצר. אנשים רוצים להדחיק חוויות קשות וזה טבעו של אדם, אז תוך זמן קצר, אחרי סבב של טילים, אנשים ישכחו ולכן ההשפעה ברגע זה על המחירים תפחת ככל שנתרחק מהמלחמה. שלא תבין לא נכון, זה 'נון' גדול מאוד למדינת ישראל, שכל פעם צריך להעיר את המדינה מהתרדמת. התחדשות עירונית תייצר במאסות ממ"דים. אין פתרון אחר".

בוא נדבר על כסף. כמה זה שווה למשקיעים?

"משקיעים שקנו דירה להשקעה מבינים שנכון יותר לקנות דירות עם ממ"ד כדי שישמור על הערך, במיוחד בתקופה הזאת. אני מקווה שאחרי החוויה הרעה שעברנו בדרום, אולי הפעם באמת יקרה משהו. אין ספק - בגלל שהמשקיעים יברחו, מחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו משמעותית בטווח הארוך, כלומר אחרי המלחמה. לפחות 20%-10% בהשכרה, אך במכירה - קשה עדיין לדעת. השכירות, במקרה הזה, תחטוף בצורה חזקה יותר".

לסיכום, המשקיעים שנוטשים לאחרונה את שוק הנדל"ן בגלל הריבית הגבוהה ומס רכישה של 8%, ישלמו הרבה פחות על דירות כאלה. איך אמר לנו השבוע משקיע בשיחה שלא לייחוס? "פעם יכולתי להשכיר דירות של חדר וחצי בפתח תקוה ב-3,000 שקל, אבל היום - אם אין לדירה ממ"ד זו בעיה. היום אי אפשר להשכיר דירה בלי ממ"ד, אני לפחות לא מצליח. אנשים חותמים חוזה באמצע והולכים, אומרים שהדירה הזאת היא סכנת חיים עבורם, ואחר כך לך תריב איתם בבית המשפט. אני מעריך שהביקוש לדירות ללא ממ"ד, בעוד כמה שנים, יהיה אפסי. בלי התחדשות עירונית אין מה לחפש בדירות כאלה".