אחד הנושאים המעניינים בשוק הנדל"ן הוא הפער שנפתח בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד. הירידה במחירי הדירות השנה, בשיעור של קרוב ל-10%, תלוי כמובן באזור, הושפעה מעליית הריבית ומהמחירים הגבוהים - הציבור מתקשה לשלם את המחירים האלו, חד וחלק. אבל בינתיים החשש הוא מירידה בהיצע הדירות, מכיוון שקצב הבנייה של הקבלנים ירד וכך גם התחלות הבנייה. זה קרה עוד לפני המלחמה והתעצם אחריה במקביל למחסור גדול בעובדים.

במקביל גם צפויה הפחתת ריבית וזה עשוי להחזיר את הביקושים לשוק הדירות - גם של משקיעים שהמימון שלהם יירד ומצד שני האלטרנטיבות השקעה הסולידיות בבנקים ובכלל פחות טובות, וגם רוכשי דירות למגורים שההחזרים השוטפים כבר יהפכו לסבירים יותר.

השאלות של היום שאחרי המלחמה רבות, אבל המסקרנת שבהן קשורה לנושא בו עסקנו כאן בעבר: מחירי הדירות ללא ממ"ד. על פי הערכת שמאים, מחירי הדירות ללא ממ"ד יכולים, במקומות מסוימים לרדת עד 20% בהשוואה למחירם לפני המלחמה. משיחות שערכנו עולה כי ההשפעה תהיה בשיעור של כ-10%, באזורים שפחות חשופים לטילים כמו אזור השרון, ועד 20% באזורי העוטף והצפון. חלק מהירידה ואפילו כולה כבר התממש בארבעה חודשים האחרונים. נוצר פער גדול בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד. השאלה דווקא הפוכה - האם הפער לא גדול מדי ומבטא הזדמנות בדירות בלי ממ"ד?

במקרים בהם יש ממ"ק (ממ"ד קומתי) הפער במחירים בין דירות עם ובלי הוא נמוך יותר. יש הגנה. אומנם לא מלאה, אבל יש. 

בואו נראה את ההשפעה של המלחמה על דירות יד שנייה ללא ממ"ד. מאתרי המכירות עולה תמונה זהה: דירות באיזור העוטף, ישנות לפני שנת 1991, מוצעות במחירים נמוכים מאשר לפני המלחמה. בדקנו את המצב בשכונות הישנות בבאר שבע, ושם גילינו כי המחירים בדירות להשקעה היו יציבים לפני המלחמה, בשל מחירם הנמוך, אולם מאז שהיא החלה, בחודש אוקטובר, אפשר לראות ירידה נוספת, משהו כמו 7%-6% מערך הדירה. ההערכה היא שדירות אלה לא יימכרו במחירים האלה ותהיה ירידת מחיר נוספת של 20-30 אלף שקל (הירידה אינה גדולה בשל המחיר הנמוך), מה שיבטא ירידה ריאלית כוללת  של 10%. וזה כאשר באר שבע סבלה מירידות מחיירם בשנים האחרונות.

• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב לציין כי הירידה הגבוהה יותר במונחים שקליים תהיה בדירות יקרות יותר. איפה זה בא לידי ביטוי, בדירות שנבנו ממש על קו התפר. אלה דירות שלא נחשבות לישנות במיוחד, אבל עדיין לא הותקנו בהם ממד"ים. הם נבנו סביב שנת 1990, לפני החוק המחייב התקנת ממ"ד לאחר מלחמת המפרץ ב-1992. במקרים כאלה, אפשר לזהות ירידת מחיר גדולה יותר במונחים שקליים. בדירות שעולות סביב מיליון וחצי שקל בפריפריה, ירידה של 10%-15% מבטאת הנחה של 15-200 אלף שקל, והיא כבר מתבטאת במחירים הנוכחיים.

השאלה היא האם המשקיעים יסתערו על הדירות האלה אחרי המלחמה? כלומר אם דווקא הירידות כעת מהוות הזדמנות וכאשר השקט יחזור ותחושת הביטחון תחזור, אנשים פחות יתרגשו אם יש בדירה ממ"ד או אין. אם זה יקרה, הפערים יתכווצו בחזרה. לא יהיה שיוויון בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד. גם לפני המלחמה היה פער של עד 5%, אבל הוא יכול לחזור לאזורים האלו 5%-7%. 

בסוף, הכל זה עלות מול תועלת, או במקרה הזה - תשואה. נניח דירת 3 חדרים בבאר שבע להשקעה, במחיר של 750 אלף שקל. ירידה של 10% מבטאת הנחה של 70 אלף שקל. נניח שמחירה אחרי יהיה 680 אלף שקל. יחד עם זאת, יש ירידה בביקוש לשכירות של דירות בלי ממ"ד, מה שיוריד את המחיר שיקבל בעל הנכס עבור אותה דירה. נניח שעבור אותה דירה הוא קיבל 3 אלף שקל וזה יירד לכיוון ה-2.8 אלף שקל (מחיר ריאלי ביחס לדירות שבדקנו) הרי שמדובר בתשואה טובה של כ-5%. 

• אטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

לכאורה, נראה פשוט. הוא ישכיר את הדירה ויהנה מהפירות. אלא שבמקרה הזה, צריך לקחת בחשבון לא רק את הורדת המחיר, אלא את החודשים בהם הנכס עלול להישאר ריק. אם בעל הנכס ישאיר את הדירה ריקה חצי שנה כי הוא לא יתפשר על המחיר, לא רק שהתשואה תרד משמעותית, הוא ייאלץ לשאת בתשלומי ועד בית וארנונה (אפשר להקפיא תשלום עד חצי שנה בטענה שהבית ריק, אבל לא מעבר לכך), מה שעשוי להוריד את התשואה הממוצעת, לפחות עד שימצא שוכר לטווח ארוך.

אגב, מעיון בשוק הדירות באזור גוש דן, אפשר לקבל תמונה דומה ביחס למחירי הדירות. מחירי ההיצע של דירות ללא ממ"ד יורדים, אם כי בשיעורים נמוכים יותר. ההערכה היא כי בתל אביב, לדוגמא, הדירות יירדו ברף הנמוך, משהו כמו 10% ביחס לדירות עם ממ"ד, חלק מהירידה כבר מגולמת, אולי כבר כולה. הבעיה בתל אביב שמשקיעים לא קונים בשביל שכר הדירה והתשואה. היא 2%, במקומות מסוימית זה יכול להגיע ל-2.5% אולי במקסימום 3%. הם רוכשים בשביל השבחה. והמשקיעים עוד לא ב"מוד" של השבחה, אלא של יצירת תשואה, אם כי זה בהחלט יכול להשתנות במחצית השנייה של 2024 - גם בנק ישראל, נזכיר מעריך וחושש מכך.

בשורה התחתונה - הפערים בין שני סוגי הדירות יישארו, אבל כנראה יתכווצו. ככל שהביטחון יחזור, כך המחירים של דירות עם ממ"ד יצמצמו את הפער. ייתכן שכעת יש מקומות בהם דירות בלי ממ"ד נמכרות בפערים גדולים. סיכוי טוב שאם השקט יחזור הם דווקא יעלו. אבל כל זה כשברקע יש השלכות והשפעות גדולות על המחירים - ריבית, תעסוקה, תוכנית אוצר. כלומר, מי שחושב שיש כאן הזדמנות בגלל ירידה חדה מדי במחירי דירות עם ממ"ד, צריך להסתכל ולבחון את כל המכלול. ורק אז לקבל החלטה.