הוועדה המחוזית של חיפה אישרה את הקמת שכונת המגורים בסטלה מאריס
פינוי בסיסי צה"ל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של עריית חיפה, בראשות איתמר בן דוד, אישרה להפקדה את התוכנית להקמת שכונת מגורים במתחם הצבאי שמתפנה בסטלה מאריס בחיפה.
התוכנית, שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, משתרעת על שטח כולל של 50 דונם, והיא ממוקמת בסמוך לשכונות כרמל צרפתי ורמת שאול, על קו רכס הכרמל המערבי בשטח הבסיס הצבאי המתפנה, מצפון לרחוב טשרניחובסקי וממזרח לרכבל ולכנסיית הכרמליתים.
התוכנית כוללת 460 יחידות דיור במבנים בגובה של 5-15 קומות. מתוך כלל היחידות הדיור, 115 יוקצו עבור דירות קטנות. בנוסף, התוכנית כוללת הקמת טיילת ציבורית בשטח של כ-13 דונם שתשלב מבני ציבור, מסחר ותיירות. הוועדה קבעה הוראות שימור בנוגע ל-4 מבני שימור של בונקרים ועמדות ששימשו את הצבא הבריטי מתקופת המנדט.
מאחר ומדובר בתוכנית הממוקמת על קו הרכס, הושם דגש על בינוי המשתלב בקו הרכס הכרמל, זאת כדי שלשמור על נוף הרכס מכיוון העיר התחתית ומטיילת בת גלים. ברחוב טשרניחובסקי, מתוכננת בנייה גובהה יותר שתשלב חזית מסחרית וכיכר ציבורית. כל המרפסות בפרויקט יפנו לכיוון הרכס והחניות יהיו בתת הקרקע. בהיבט התחבורתי, התוכנית ממוקמת בסמוך לרכבל סטלה מאריס ולקו מטרונית עתידי שיעבור ברחוב טשרניחובסקי.
- 12.גלבהרט 11/01/2023 10:17הגב לתגובה זוהצורך האמיתי של העיר הוא הגדלת היצע השטחים הירוקים, ןלא הבנויים
- 11.וסרמן אבי 17/01/2022 08:03הגב לתגובה זומובלת ע"י מסדר הכרמליטים השטח לבניה הוא שלהם ולא של הצבא נלקח מהם בקום המדינה וחוזר אלהם. בנינים של 15 קומות יראו למחוק לא רק מבת גלים. תמורות הזכות הזאת הכרמליטים יקבלו מרכז צלילות ענק כולל בית מלון בית אבות וטיילת המפארת את הדת הנוצרית כרמליטית. והכי חשוב פקק תחבורה שהיום הוא כבר בלתי נסבל.
- 10.קליש 15/01/2022 16:12הגב לתגובה זוציר דרך צרפת, ציר סטלה מאריס ותיק טשרניחובסקי כבר היום פקוקים בשעות הבוקר. אין שום תכנון תחבורתי. מטרונית לא תקל את העומס. חובבנים.
- הפקקים של חיפה זה בדיחה אולי עוד מעט יתקרבו לפקקי המרכז (ל"ת)הבודק 15/01/2022 22:26הגב לתגובה זו
- 9.משה 14/01/2022 18:37הגב לתגובה זואם כבר פרסמת ידיעה פומפוזית, צרפו את התוכניות ...
- 8.מוחמד 14/01/2022 15:22הגב לתגובה זותתעוררו
- 7.אורן 14/01/2022 05:08הגב לתגובה זותכנון מזעזע
- 6.תקנו קריית חיים מערבית שדרות דגניה היעד הבא השכונה ליד (ל"ת)חיים 13/01/2022 22:35הגב לתגובה זו
- אבי בוחבוט 14/01/2022 08:34הגב לתגובה זולהתראות בעוד 20 שנה קרית חיים תואר החצר האחורית של חיפה
- 5.ירמיהו מענתות 13/01/2022 21:24הגב לתגובה זוהאם יבצעו גזל שלישי של שטח מחצרות הבתים (פעמיים לטובת הרחבת/ הכפלת טשרניחובסקי) או יהפכו נתיב אחד בכל צד לנת"צ. כמוכן, מעניין כמה קווי אוטובוס יפלו קורבן לשגעון זה, כמו 20+ קווים שנעלמו עם ההפעלה המקורית של המפלצות האפורות.
- 4.מוטי 13/01/2022 20:18הגב לתגובה זוגישה קשה גם לכביש 4 וגם לעיר התחתית וצפונה
- 3.גל 13/01/2022 19:47הגב לתגובה זובעוד 10 שנים נשנה את השם גטו חיפה.
- 2.dw 13/01/2022 12:28הגב לתגובה זו450 דירות על 50 דונם זה בסהכ 9 יח"ד לדונם. די דליל. אפשר כפול דירות.
- הקבלנים ירבעו את מספר הדירות (ל"ת)למה קמסאן 13/01/2022 22:24הגב לתגובה זו
- 1.יוני 13/01/2022 10:22הגב לתגובה זוסינגפור .1.פטור ממס על שכירות ורווחי הון מדיור=התעשרות מקורת גג.2שיווק צמודי קרקע לאוכלוסיה מבוססת ומקומבנת 3.בניה לפי חליל הקבלנים.שזועקים שמטרפדים בניה בקנה מידה רחב4.מתן קרקעות לקבלנים כדי שיבנו דירות וישכירו במחירים חלומיים(3 חדרים בחיפה 4000+) 5.חוסר פיקוח על קרקעות ושינויי יעוד ל מעודדים מעודדים דגירה על קרקע 6.מתן סיוע עקיף למשכירי הדירות בדמות סיוע בשכר דירה דרך משרד השיכון7.גביית מאות שקלים דמי ניהול על דירה חדשה לעתים תוך ניגוד ענינים8.מימום כ250-400 משכורות רגילות לפני מסים ומחיה בסיסית=בלתי אפשרי 6.מדד המחירים שנגבה על דירות כמעט מסוימות=תמריץ לעיכוב מסירה. 7דחיקת האוכלוסיה המקומית מהפריפריה מעודדת ועידוד יתר של אוכלוסיות "חזקות" מה שמקפיץ את המחירים ומקשה על נטילת משכנתא 10.שוק פרוץ -ניתן למצוא דירות גן לא חוקיות ומתווכים חוגגים והפראיירים נעקצים11.סיוע והלוואות ללא תנאים לדיור בשווי מאות אלפים לעולים על חשבון האזרחים הקיימים12.משפרי דיור=בדיחה..אני מכיר כאלה שנרשמו למחיר מטרה שבבעלותם פנהאוז או בית פרטי חדש.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
