נדל"ן נדלן דיור בניין בנייה
צילום: דוד פרימן

דירת 3 חדרים בכפר שלם נמכרה ב-1.3 מיליון שקל

וגם, דירת 60 מ"ר במרכז ראשל"צ נמכרה ב-1.3 מיליון, דירת 4 חדרים בכפר סבא נמכרה ב-2.3 מיליון; בכמה הושכרה דירת 5 חדרים בבית הכרם בירושלים?

מורן ישעיהו | (6)

היקף המשכנתאות באוקטובר, בניכוי עונתיות, הגיע לשיא של 6 מיליארד שקל. בהתאמה, הביקושים לדירות חזקים אך אלו לא נענים בהיצע מתאים בעוד מצטבר גירעון בהיקף הדירות. זו עשויה להיות פצצה מתקתקת, שבמקביל לכישלונה המפואר של תוכנית מחיר למשתכן, תגרור רבים לצאת מעמדת ההמתנה ולרכוש דירות, מה שיגרום לעליית מחירים מחודשת.

כבר עתה ניתן לזהות עלייה או יציבות במחירים באזורים מסוימים. להלן נתונים על עסקאות שנעשו בשבוע האחרון:

ירושלים 

דירת 4 חדרים ברחוב הארבעה, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

רי/מקס חזון 

קוטג' 5 חדרים ברחוב הזמיר במבשרת ציון, 170 מ"ר + 189  מ"ר גינה, נמכר ב-4 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

כפר סבא 

דו משפחתי 6 חדרים ברחוב דליה, 190 מ"ר בנוי על 285 מ"ר, 2.5 מפלסים, חניה, נמכר ב-3,615,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב סקיבין, 109 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 8, מעלית, 2 חניות, נמכרה ב-2,300,000 שקל.

רי/מקס One 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב צוקרמן, 65 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,320,000 שקל.

רי/מקס אושן

 

חולון 

דירת 3 חדרים ברחוב ההסתדרות, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, חניה, נמכרה ב-1,175,000 שקל.

רי/מקס אבניו 

 

בת ים

דירת 2.5 חדרים ברחוב הרצל, 65 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,285,000 שקל.

רי/מקס אבניו  

חריש 

מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב אלון, 126 מ"ר + 70 מ"ר מרפסות, קומה 5 מתוך 6, מעלית, 2 חניות נמכרה ב-1,540,000 שקל.

רי/מקס העיר החדשה

קרית מוצקין

דירת 3.5 חדרים ברחוב ההגנה, 87 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, חניה, נמכרה ב-950,000 שקל.

רי/מקס פמילי 

 

שדרות 

דירת 5 חדרים ברחוב משעול אלונים, 165 מ"ר + 20 מ"ר מרפסות, קומה 3 מתוך 4, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,230,000 שקל.

רי/מקס שלי 

   

באר שבע

דירת 4 חדרים ברחוב סוסיא, 142 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,305,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב הרב סוסו נכהן, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-870,000 שקל.

 

דירת גן 4 חדרים ברחוב נחל עשן, 110 מ"ר+ 70 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,170,000 שקל.

 

קוטג' 5 חדרים ברחוב בר יוחאי, 125 מ"ר בנוי על שטח סה"כ של 250 מ"ר, חניה, נמכר ב-1,025,000 שקל.

רי/מקס פלוס 

 

ראשון לציון

דירת 3.5 חדרים ברחוב החלמונית, 78 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב נורדאו, 60 מ"ר, קומה 0 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.27 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב שפטל, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

השכרה:

חריש

דירת גן 5 חדרים ברחוב הגפן, 110 מ"ר + 90 מ"ר מרפסות, קומת קרקע מתוך 7, מעלית, חניה, הושכרה ב-3,200 שקל.

רי/מקס העיר החדשה 

ירושלים

וילה 6 חדרים ברחוב יעקב יהושוע, 170 מ"ר בנוי על 360 מ"ר מגרש, הושכרה ב-6,000 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים ברחוב משה קול, 130 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב-7,700 שקל בחודש.

דירת 3 חדרים ברחוב רבי צדוק, 61 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, הושכרה ב-3,600 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים ברחוב מבוא הדס בצור הדסה, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית ועם חניה, הושכרה ב-4,300 שקל בחודש.

אנגלו סכסון 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    אסאדו 03/12/2019 10:43
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה 1,2 תחתך 50% לא תעלה יותר 600 אלף .
  • 4.
    קבלנים בלחץ 03/12/2019 10:42
    הגב לתגובה זו
    משרדי מכירה שוממים, השוק הפרטי בקיפאון כל הביקושים עברו לכחלון הנחות 400-900 אלף , הציבור התפכח הפסיק לממן קבלנים ולוביסטים.
  • 3.
    קרית חיים מערבית הזדמנות מעולה (ל"ת)
    אביר 01/12/2019 05:54
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    דירה = קורת גג 01/12/2019 04:47
    הגב לתגובה זו
    דירה = קורת גג
  • זה שיוויון או השמה? (ל"ת)
    פסנתר מושווה 01/12/2019 10:12
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    דירה = קורת גג 01/12/2019 04:41
    הגב לתגובה זו
    דירה = קורת גג
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.