לקראת מע"מ 0%: "לא בונים מספיק, השוק לא מוכן לקלוט רמת ביקושים חריגה"
בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס שהביקוש לדירות חדשות ירד בחודש אפריל, כשזוגות רבים העדיפו להמתין להחלת הטבת 'מע"מ 0%', שתעלה לשולחן הדיונים בוועדת הכספים בקרוב. מכירות הדירות החדשות ירדו באפריל ב-15% לעומת החודש הקודם, אבל מצד ההיצע נראה כי לא חלה התפתחות משמעותית.
בסקירתו השבועית מציין אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, שהממשלה לא פועלת מספיק בצד ההיצע, למרות העלייה הצפויה בביקושים בעקבות תוכנית 'מע"מ 0%' - די מוזר שנוכח מאמצי הממשלה להגדיל היצע הדירות, דווקא התחלות הבניה ביוזמה ציבורית ירדו בשיעור חד, כאשר ההתחלות ביוזמה פרטית היו יחסית יציבות.
לפי נתוני הלמ"ס, כיום מצויות כ-93.3 אלף דירות חדשות בבנייה פעילה, מספר שיא, ושמרביתן נמכרו כבר וצפויות להשתחרר לשוק בשנתיים הקרובות. אבל לפי זבז'ינסקי, יתכן שהמספר הזה אינו מספיק.
האם כמות הדירות החדשות העומדות למכירה מספיקה כדי לעמוד בלחצי ביקוש שצפויים להשתחרר עם השקת מע"מ 0%?
"לא בטוח", אומר הכלכלן. "מספר דירות חדשות הזמינות למכירה עלה אומנם בשנים האחרונות אך הוא נמוך יותר מאשר בסוף שנות ה-90, זאת כאשר האוכלוסייה בגילאים 25-34, שהיא אוכלוסיית היעד לפטור ממע"מ, גדלה מסוף שנות ה-90 ב-30%".
- יאיר לפיד כעיתונאי נפגש עם ציפי לבני כדי להיות שר חוץ; איפה האתיקה?
- ביידן: "לא ישראל ביצעה את המתקפה. חמאס? דאעש נראים הגיוניים לידם"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זבז'ינסקי מוסיף ש"המלאי ביחס לביקוש שנמדד במספר חודשי היצע עומד ברמה יותר נמוכה מאשר בכל התקופה מסוף שנות ה-90 עד שנת 2008, כאשר החלה ה'ריצה אל הדירות'".
"לפיכך, לא נראה ששוק הדירות החדשות מוכן לקלוט רמת ביקושים חריגה שעשויה להתעורר עם החלת הפטור ממע"מ", הוא מסכם.
- 7.צביקה דורון יועץנדלן 02/06/2014 08:10הגב לתגובה זואין פתרונות דיור ל 170,000 תינוקות שנולדים בכל שנה בישראל !
- 6.הקבלנים לא בונים (ל"ת)הקבלנים יוצרים ביקוש 01/06/2014 19:16הגב לתגובה זו
- נכון כי במדינה המטומטמ שלך מאפשרים זא (ל"ת)קבלנים סינים 03/06/2014 08:24הגב לתגובה זו
- 5.אינטרסנט=פרו-נדלן=תיפוח דור צעיר עני=סיכון קיום המדינה! (ל"ת)איפה תגובותי???????? 01/06/2014 18:26הגב לתגובה זו
- 4.אל דאגה חבר של קבלנים . (ל"ת)בא 01/06/2014 14:03הגב לתגובה זו
- 3.אנליסט 01/06/2014 13:38הגב לתגובה זויש הרבה דירות יד 2 שמאז הפצצה של לפיד לא נמכרו המוכרים עדיין מבקשים מחירים גבוהים (אני עוקב אחריי 3 דירות והמחירים התחילו לרדת) עוד כמה חודשים של בצורת בשוק יד 2 ואז תראו גם מחירים יורדים בחדות וגם אלפי שלטים תיקנו אותי דחוף לפני שהכונס יקח אותי....לכל אלה שרוצים לקנות דירה אני חושב שאתם צריכים להתאפק עוד קצת לא להתקשר למוכרי דירות לייבש אותם זה ישתלם לכולנו....בהצלחה
- משה ראשל"צ 01/06/2014 19:22הגב לתגובה זואבל ברגע שהחוק יעבור ויגמרו המלאייים אז הכל יחזור בגדול כי נקודתית יהיה גם חוסר ואז שוב עליה מי שידפק זה אנשים שצריכים למכור עכשיו בגלל זה כל השוק קפוא אבל זה לא מעודף - אלא בגלל דביל
- ד 01/06/2014 17:21הגב לתגובה זוהשיקולים הם קודם כל כלכליים. משקיעים לא ימכרו כל עוד הריבית נמוכה ומשפרי דיור לא ימכרו יותר זול אם הדירה שהם קונים לא תרד במחיר (ואין סיבה שהיא תרד).
- 2.ליצן 01/06/2014 13:32הגב לתגובה זוגם אם הכוונה טובה -הביצוע של מעמ 0 גרוע . הקבלנים לא מוכרים והקונים מחכים . הבנקים עוצרים הלוואות , וכל השוק מחכה . עצירת הביקושים ועצירת הבניה החדשה תיצור עליות של יותר " מההנחה " של המע"מ . התוצאה מחירי הדירות יעלו הקבלנים ירויחו הממשלה ( הציבור ) תפסיד מיסוי . ככה עוזרים לחברים .
- 1.ציון 01/06/2014 13:12הגב לתגובה זוויש הכנסה וביטחון שהמימון יבא מהקונים ולא מהלוואות וחוסר וודאות ופחד להיתקע עים מלאי דירות הקבלנים יספקו את הביקוש כמובן שההיתקדמות תהייה הדרגתית לא צריך להכניס את הקונים לפאניקה כדאי לתת לזמן לעשות את שלו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
