דירה על הנייר ב-9.6 מיליון שקל - מה הקונים מקבלים?

עוד שנתיים תסתיים הבנייה של פרויקט ברחוב מרק שגאל 3 בתל אביב. מדובר בפרויקט בגוש הגדול, בחלקו הצפוני, ודי קרוב יחסית לשדה דב. הגוש הגדול נתפס פחות יוקרתי ואיכותי מכוכב הצפון או שדה דב, המחירים בו באופן יחסי נמוכים יותר, אפילו משמעותית. זה לא עניין של גיאוגרפיה, זה הצביון, זה הביקוש הפחות חזק לשכונה לעומת שוכנות אחרות, אם כי יש מיעוט עסקאות באזור.  

הפרויקט בשגאל מנכס לעצמו את הקרבה לשדה דב כשהוא בעצם נמצא בקצה השכונה. לאחרונה נמכרה בפרויקט דירה גדולה של 154 מטר (5 חדרים) בקומה שלישית ב-9.6 מיליון שקל. מדובר על מחיר למ"ר של 62.3 אלף שקל, אך צריך לקחת בחשבון במקרים כאלו שזאת דירה על הנייר, יש עוד הצמדות והמחיר האפקטיבי כשלוקחים את הזמן עד לכניסה יהיה גבוה יותר. חוץ מזה, צריך לקחת בחשבון שמדובר בדירה ענקית והמחיר למ"ר בדירות כאלו נמוך מהמחיר המייצג בבניין. כלומר, על פניו המחיר למ"ר בבניין גבוה יותר.

בדקנו את כל העסקאות בבניין - דירה דומה לזו שנמכרה לאחרונה, נמכרה לפני כחודשיים וחצי במחיר של 10.72 מיליון שקל - 1.1 מיליון שקל יותר. אולי זה עניין של חזית, עורף, כיוון הים או לא. המחיר שלה למ"ר הוא קרוב ל-70 אלף שקל. 

היו גם עסקאות קודמות  בתחילת 2025 ובמחצית השנייה של 2024:

קומה רביעית, 4 חדרים, 115.0 מ"ר, 7.61 מיליון שקל (66.2 אלף שקל למ"ר)

קומה שנייה, 4 חדרים, 115.0 מ"ר, 7.10 מיליון שקל (61.7 אלף שקל למ"ר)

קומה רביעית, 5 חדרים, 154.0 מ"ר, 9.15 מיליון שקל (59.4 אלף שקל למ"ר)

קומה שלישית, 4 חדרים, 115.0 מ"ר, 7.40 מיליון שקל (64.3 אלף שקל למ"ר).

המחירים בפרויקט על הנייר עולים ככל שמתקרבים למסירה, וזה מקזז את הקיפאון-ירידה במחירים בחודשים האחרונים. בגדול מדובר על פרויקט ברמת מחירים של כ-65 אלף שקל למ"ר. 

• מי המרוויחים מפינוי שדה דב? נחשפה רשימת בעלי הזכויות בגוש הגדול
• שעת האפס: גורל שדה דב בידי נתניהו - האם יאשר דחייה?

המחירים האלו יקרים לשכונה. באותו רחוב היו לפני חצי שנה, כשתי עסקאות:    

מארק שאגאל 12, קומה שישית, 4 חדרים, 114.0 מ"ר, 4.60 מיליון שקל (40.4 אלף שקל למ"ר)

מארק שאגאל 8, קומה רביעית, 4 חדרים, 99.6 מ"ר, 5.00 מיליון שקל (50.2 אלף שקל למ"ר).

הסיבה היא המיתוג, העיצוב, מדובר בבניין יוקרתי שכנראה נהנה מהבאזז סביב שדה דב, כשדירות נמכרות שם ב-80 אלף שקל למ"ר וצפונה, אז ייתכן מאוד שעסקה ב-65 אלף שקל למ"ר במרחק של 200-300 מ"ר היא עסקה טובה.