אחרי 16 שנה - מדד הבנייה סוף סוף מתעדכן. השאלה: מאיפה להתחיל?

בפעם הראשונה מאז 2011 - מדד תשומות הבנייה עובר עדכון משמעותי. אחרי שנים של קיפאון, שבהן המדד התבסס על נתונים בני 15 שנים (ואף יותר מכך, על נתונים שמתבססים על 2008), החליטה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעדכן סוף סוף את הרכב המדד ולתקן את אחת הבעיות הכאובות בענף הנדל"ן.

אבל למרות הקפיצה של 2.6% בינואר, והציפייה לעדכון נוסף של 3% נוספים כבר בחודשים הקרובים. נדמה שזה מעט מדי ומאוחר מדי. מאחורי הקלעים מסתתרת בעיה עמוקה בהרבה: המדד, שאמור לשקף את השינויים בעלות הקמת דירות בישראל, עדיין לא מתקרב לתאר את המציאות.

הוא מבוסס על תמהיל עובדים, טכנולוגיות בנייה, סוגי פרויקטים והרגלי צריכה שכבר מזמן לא רלוונטיים. במילים פשוטות: מדובר במדד שמתאר את ישראל של 2008, לא את שוק הבנייה של 2025.

השינוי הדרמטי שחל בענף הבנייה בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. יצר מציאות תפעולית שונה לחלוטין מזו שעליה מתבסס המדד. כ-90% מהעובדים הפלסטינים בענף לא שבו לעבודה, שכר העובדים הזרים זינק בשיעור של 20%-25%, משך הביצוע של פרויקטים התארך בכ־30%, ופריון העבודה וההון נפגע בצורה משמעותית.

למרות זאת, המדד לא שיקף את השינויים: הרכיב המרכזי בו: שכר העבודה, שמשקלו עומד על כ־43%. עודכן לאורך התקופה בעלייה של 0.84% עד 2% בלבד, למעט תיקון חד־פעמי של 2.6% שנעשה בינואר, בעוד שבפועל העלות למעסיקים עלתה בשיעורים דו־ספרתיים.

המדד שמסבך את התכנון

מדד התשומות הוא הרבה יותר ממספר טכני. הוא משפיע בפועל על שורת הרווח של כל פרויקט נדל"ן בישראל. מדובר במנגנון הצמדה שמוטמע בחוזים עם קבלנים, משולב בתחשיבי תקציב, ומשמש כבסיס לבדיקות היתכנות כלכלית לפי תקן 21 - שבוחן את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט. די בעלייה של 2%-3% במדד כדי לשחוק את רווחיות הפרויקט, להפוך עסקה שאושרה על הסף ללא כדאית, ולהקפיא יוזמות רבות. בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. לפי גורמים בענף: כבר היום מדווחים על התאמות שקטות בתחזיות, ועל עצירת פרויקטים עוד לפני שהגיעו לשלב היתר, פשוט כי עלות ההקמה בפועל לא תואמת את המספרים שהוזנו בתכנון.

המבנה הנוכחי יוצר גם חיכוך מובנה בין השחקנים בענף: הקבלנים המבצעים נהנים מהצמדה מלאה למדד, בעוד רוכשי הדירות במבצעי מכר רבים זוכים להתחייבות למחיר סופי - ללא הצמדה. את הפער הזה סופגים היזמים בדרך כלל. עבור חברות ביצוע גדולות שמהוות גם את היזם, ניתן לעיתים לקזז את ההתייקרות דרך רווח פנימי.

עבור רוב השוק, ובעיקר יזמים קטנים או פרויקטים עם שולי רווח נמוכים. כל עלייה במדד עלולה לגרום להפסד משמעותי. כאשר המדד אינו משקף את העלויות האמיתיות בשטח, אלא מדידה חלקית שמבוססת על נתונים בני עשור וחצי - מדובר בסיכון פיננסי עבורם.

הבעיה החריפה ביותר היא שמדד מיושן ממשיך לשמש כאמת מידה רשמית, בדוחות כספיים, בהערכות שווי, ובמודלים כלכליים של פרויקטים. והתוצאה: חשבונאות אופטימית מדי, יצירתית יש לומר, שווי קרקעות מנופח, והחלטות השקעה שמתקבלות על בסיס נתונים שגויים.

עליית מדד של כ-3% באוגוסט או בספטמבר אמנם תנסה לסגור פערים, אך כל עוד הרכב המדד לא יעודכן מהיסוד - כולל תמהיל עובדים, פריון, טכנולוגיות ומבנה פרויקטים, מדובר בפלסטר בלבד.

ומה לגבי העולם?

העובדה שהמדד בישראל התבסס על נתוני 2008 במשך יותר מ־15 שנה אינה רק בעיה פנימית אלא היא חריגה ביחס לנעשה במדינות מערביות אחרות. שם, עדכון סל המדד הוא חלק בלתי נפרד ממדיניות שוטפת לניהול מדדים כלכליים, ונעשה בממוצע אחת ל־3-5 שנים.

למשל, באיחוד האירופי קיימת רגולציה ברורה בנוגע לעדכון מדדים:  הגוף האמון על כך ממליץ לעדכן את סל תשומות הבנייה אחת ל־5 שנים לכל היותר, ובפועל מדינות כמו גרמניה, הולנד ואוסטריה מעדכנות בדרך כלל אף בתדירות גבוהה יותר.המדד שם מתבסס לא רק על שינוי מחירים, אלא גם על מעקב רציף אחר שינוי בטכנולוגיות הבנייה, תמהיל כוח האדם, מגמות אקולוגיות, ודרישות רגולטוריות שמשפיעות על העלויות בפועל.

גם בארה"ב, מדדים שונים של חברות שמפקחות על כך מתעדכנים באופן קבוע ועקבי ובחלקם אף על בסיס חודשי. תוך שקלול רכיבים כמו עלות ציוד, זמן עבודה, שכר לפי אזורים, פריון, מגמות שוק ועוד.המשותף למערכות המדידה במדינות אלו הוא שקיפות, זמינות והבנה שהמדד אינו רק נתון טכני, אלא בסיס לקבלת החלטות בשוק של מאות מיליארדים. המדד שם נבחן, נבדק ומעודכן כתהליך מוסדר. ולא כתיקון בדיעבד בעקבות לחץ ציבורי או תביעה משפטית.

בישראל, עדכון הרכב ומשקולות המדד התרחש לאחרונה ב־2011, וגם הוא התבסס על נתונים שנאספו עד 2008. כלומר, השוק נשען על מבנה מדד ישן במשך כ-17 שנה. בתקופה שבה השתנו כמעט כל מרכיבי העלות בענף: מגדלים גבוהים הפכו לסטנדרט, משך הביצוע התארך בניגוד לציפיות, נכנסו תקנים ירוקים חדשים, ולכך נוספו גם הזעזועים של השנים האחרונות.

בראשם המחסור החריף בכוח אדם מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. אבל המדד, כמעט לא השתנה. ההשלכה ברורה: כשהנתונים הכלכליים אינם מעודכנים, אי הוודאות גוברת ויזמים מתחילים לראות בבעיה אמיתית, שמאים פועלים לפי הנחות מיושנות, והציבור סופג את ההתייקרויות בלי להבין מדוע.