בנייה. קרדיט: Xאחרי 16 שנה - מדד הבנייה סוף סוף מתעדכן. השאלה: מאיפה להתחיל?
אחרי שנים של קיפאון, מדד תשומות הבנייה סוף סוף זז - אבל כשהוא מבוסס על נתונים משנת 2008, לא ברור אם זה הפתרון שיביא לשינוי אמיתי באופן שבו מודדים את התייקרות הבנייה. בנוסף, למה זה
גורם להרבה פרויקטים שעל שולחן התכנון לא לצאת לפועל בסופו של דבר, ומה קורה בעולם?
בפעם הראשונה מאז 2011 - מדד תשומות הבנייה עובר עדכון משמעותי. אחרי שנים של קיפאון, שבהן המדד התבסס על נתונים בני
15 שנים (ואף יותר מכך, על נתונים שמתבססים על 2008), החליטה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעדכן סוף סוף את הרכב המדד ולתקן את אחת הבעיות הכאובות בענף הנדל"ן.
אבל למרות הקפיצה של 2.6% בינואר, והציפייה לעדכון נוסף של 3% נוספים כבר בחודשים הקרובים. נדמה
שזה מעט מדי ומאוחר מדי. מאחורי הקלעים מסתתרת בעיה עמוקה בהרבה: המדד, שאמור לשקף את השינויים בעלות הקמת דירות בישראל, עדיין לא מתקרב לתאר את המציאות.
הוא מבוסס על תמהיל עובדים, טכנולוגיות בנייה, סוגי פרויקטים
והרגלי צריכה שכבר מזמן לא רלוונטיים. במילים פשוטות: מדובר במדד שמתאר את ישראל של 2008, לא את שוק הבנייה של 2025.
השינוי הדרמטי שחל בענף הבנייה בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. יצר מציאות תפעולית שונה לחלוטין מזו שעליה מתבסס המדד.
כ-90% מהעובדים הפלסטינים בענף לא שבו לעבודה, שכר העובדים הזרים זינק בשיעור של 20%-25%, משך הביצוע של פרויקטים התארך בכ־30%, ופריון העבודה וההון נפגע בצורה משמעותית.
למרות זאת, המדד לא שיקף את השינויים: הרכיב המרכזי בו: שכר העבודה, שמשקלו עומד על
כ־43%. עודכן לאורך התקופה בעלייה של 0.84% עד 2% בלבד, למעט תיקון חד־פעמי של 2.6% שנעשה בינואר, בעוד שבפועל העלות למעסיקים עלתה בשיעורים דו־ספרתיים.
המדד שמסבך את התכנון
מדד התשומות הוא הרבה יותר ממספר טכני. הוא משפיע בפועל על שורת הרווח של כל פרויקט נדל"ן בישראל. מדובר במנגנון הצמדה שמוטמע בחוזים עם קבלנים, משולב בתחשיבי תקציב, ומשמש כבסיס לבדיקות
היתכנות כלכלית לפי תקן 21 - שבוחן את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט. די בעלייה של 2%-3% במדד כדי לשחוק את רווחיות הפרויקט, להפוך עסקה שאושרה על הסף ללא כדאית, ולהקפיא יוזמות רבות. בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. לפי גורמים בענף: כבר היום מדווחים על התאמות שקטות
בתחזיות, ועל עצירת פרויקטים עוד לפני שהגיעו לשלב היתר, פשוט כי עלות ההקמה בפועל לא תואמת את המספרים שהוזנו בתכנון.
המבנה הנוכחי יוצר גם חיכוך מובנה בין השחקנים בענף: הקבלנים המבצעים נהנים מהצמדה מלאה למדד, בעוד רוכשי הדירות במבצעי מכר רבים זוכים
להתחייבות למחיר סופי - ללא הצמדה. את הפער הזה סופגים היזמים בדרך כלל. עבור חברות ביצוע גדולות שמהוות גם את היזם, ניתן לעיתים לקזז את ההתייקרות דרך רווח פנימי.
עבור רוב השוק, ובעיקר יזמים קטנים או פרויקטים עם שולי רווח נמוכים. כל עלייה במדד עלולה
לגרום להפסד משמעותי. כאשר המדד אינו משקף את העלויות האמיתיות בשטח, אלא מדידה חלקית שמבוססת על נתונים בני עשור וחצי - מדובר בסיכון פיננסי עבורם.
הבעיה החריפה ביותר היא שמדד מיושן ממשיך לשמש כאמת מידה רשמית, בדוחות כספיים, בהערכות שווי, ובמודלים
כלכליים של פרויקטים. והתוצאה: חשבונאות אופטימית מדי, יצירתית יש לומר, שווי קרקעות מנופח, והחלטות השקעה שמתקבלות על בסיס נתונים שגויים.
עליית מדד של כ-3% באוגוסט או בספטמבר אמנם תנסה לסגור פערים, אך כל עוד הרכב המדד לא יעודכן מהיסוד - כולל תמהיל
עובדים, פריון, טכנולוגיות ומבנה פרויקטים, מדובר בפלסטר בלבד.
ומה לגבי העולם?
העובדה שהמדד בישראל התבסס על נתוני 2008 במשך יותר מ־15 שנה אינה רק בעיה פנימית אלא היא חריגה ביחס לנעשה
במדינות מערביות אחרות. שם, עדכון סל המדד הוא חלק בלתי נפרד ממדיניות שוטפת לניהול מדדים כלכליים, ונעשה בממוצע אחת ל־3-5 שנים.
למשל, באיחוד האירופי קיימת רגולציה ברורה בנוגע לעדכון מדדים: הגוף האמון על כך ממליץ לעדכן את סל תשומות הבנייה אחת ל־5 שנים
לכל היותר, ובפועל מדינות כמו גרמניה, הולנד ואוסטריה מעדכנות בדרך כלל אף בתדירות גבוהה יותר.המדד שם מתבסס לא רק על שינוי מחירים, אלא גם על מעקב רציף אחר שינוי בטכנולוגיות הבנייה, תמהיל כוח האדם, מגמות אקולוגיות, ודרישות רגולטוריות שמשפיעות על העלויות בפועל.
גם בארה"ב, מדדים שונים של חברות שמפקחות על כך מתעדכנים באופן קבוע ועקבי ובחלקם אף על בסיס חודשי. תוך שקלול רכיבים כמו עלות ציוד, זמן עבודה, שכר לפי אזורים, פריון, מגמות שוק ועוד.המשותף למערכות המדידה במדינות אלו הוא שקיפות, זמינות והבנה שהמדד אינו
רק נתון טכני, אלא בסיס לקבלת החלטות בשוק של מאות מיליארדים. המדד שם נבחן, נבדק ומעודכן כתהליך מוסדר. ולא כתיקון בדיעבד בעקבות לחץ ציבורי או תביעה משפטית.
בישראל, עדכון הרכב ומשקולות המדד התרחש לאחרונה ב־2011, וגם הוא התבסס על נתונים שנאספו עד 2008. כלומר, השוק נשען על מבנה מדד ישן במשך כ-17 שנה. בתקופה שבה השתנו כמעט כל מרכיבי העלות בענף: מגדלים גבוהים הפכו לסטנדרט, משך הביצוע התארך בניגוד לציפיות, נכנסו תקנים ירוקים חדשים, ולכך נוספו גם הזעזועים של השנים האחרונות.
בראשם המחסור החריף בכוח אדם מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. אבל המדד, כמעט לא השתנה. ההשלכה ברורה: כשהנתונים הכלכליים אינם מעודכנים, אי הוודאות גוברת ויזמים מתחילים לראות בבעיה אמיתית, שמאים פועלים לפי הנחות מיושנות, והציבור
סופג את ההתייקרויות בלי להבין מדוע.
- 11.אני 03/06/2025 14:24הגב לתגובה זואותו קבלן פרוייקט זהה אותו מפרט בנצרת 450000 אלף שקל והקבלן מרוויח. בראשון 2.45 מליון והקבלן בוכה. עכשיו את האדמות בחלק מהפרוייקטים לא של מחיר למשתכן הם קנו לפני 20 שנה אז עלות אפסית. איך הם לא מרוויחים
- 10.אנונימי 03/06/2025 00:52הגב לתגובה זוהביאו בחשבון מדד 2% שנתי .יקבלו 68 % ועל חשבון מי הציבור. די לשקר שכר הפועלים. פועל זר עולה יותר טבל עובד כמו שלושה פלשתינאים במכלול הו יותר יעיל ויותר זול.
- 9.סחבק 01/06/2025 08:07הגב לתגובה זונתונים מ2017!!! עד כמה יכולים להיות מנותקים בלמס או שאולי הכל נעשה בצורה מכוונת.
- 8.יעקב 31/05/2025 20:44הגב לתגובה זובארהב כמו בכל העולם אין שום מדד שמשתנה אחרי שקנית את הדירה. מחיר הדירה נקבע מראש וכך גם המשכנתא. המחיר לא משתנה כי זה לא הגיוני שקונה לא יכול לתקבצב כלום כי מחיר הדירה שלו עלול לעלות אפילו 5% או יותר עד שיקבל אותו
- 7.יו 31/05/2025 17:57הגב לתגובה זואני כותב בחודשים האחרונים שמחירי הדירות יעלו משמעותית מכמה סיבות ועדכון המדד זו אחת מהן העובדה שחסרים עובדים ושכרם עלה החרם הטורקי על מכירת סחורות ומוצרים השפעת האיום החותי על מחירי הסחורות וסיבות נוספות לדעתי והערכתי יהיה עדכון מדד מדורג שינוע בין 10% ל15%
- אנונימי 01/06/2025 19:08הגב לתגובה זוהמחירים יעלו ככל והקונים יסכימו לשלם רכישת דירה אינה גזירת גורל.
- 6.זעקת הקוזק הנגזל 31/05/2025 12:59הגב לתגובה זודמעות תנין ומעבר לכך
- 5.בר 31/05/2025 12:55הגב לתגובה זועדכון מדד חיוני אך הוא צריך להיות מעוקר מפרוייקטים קיימים.העלתו תפגע פעמיים בציבור.הקבלנים כבר החילו זאת על מחיר הבסיסי של הדירות
- אנונימי 31/05/2025 16:24הגב לתגובה זוכל הסיפור של התביעה היא שדניה חברה מבצעת וכרגע תקועה אין לה הרבה פרויקטים מול המדינה ולכן היא תבעה את הלמס...
- 4.נירה 31/05/2025 11:00הגב לתגובה זוהציבור כבר יודע שהוא לא יודע.מה שחשוב שנדע זה שאנחנו פרייארים הסוד הגלוי הוא שהקבלנים והיזמים חייכו כל השנים האחרונות ועכשיו הם נתפסו. פתאום האמת יוצאת לאור.שיקרו אותנו במדד התשומות עבדו עלינו בנתוני אינפלציה רימו אותנו במבצעים והפחידו אותנו שלא יהיו לנו דירות לגור בהם...
- 3.רענן 31/05/2025 10:54הגב לתגובה זונכנסו טכנולוגיות בנייה מתקדמות המוזילות את עלויות הבנייה היכן הם נרשמות
- 2.תומר 31/05/2025 10:53הגב לתגובה זו90% מהעובדים הפלסטינאים ךא שבו לעבודה אוקיי הם רק 5% לפי המשקולות...
- 1.רני 31/05/2025 10:51הגב לתגובה זוהרצי היקר האם הפכת לשופר בהינתן המשקולות במדד מ 2011 רכיב עליית השכר תרם משמעותית לעלייה במדד התשומות. בפועל אם המשקולות היו משתנים פלסטינאים עלות השכר לא היתה משתנה. גם אתה כתבת זאת בעבר!!!הקבלניםיזמים חגגו כל הדרך לבנק.
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.43% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל - כתבנו על מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים .זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו,כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
