רוכשי הדירות ישלמו ביוקר - מדד תשומות הבנייה יעלה ב-3% בשל עדכון המדד

שוק הבנייה מתכונן לזעזוע - מדד תשומות הבנייה היה במשך שנים לא רלבנטי. לא במשקולות ולא במדידה. הגיעה המלחמה והיה מחסור גדול בכוח אדם, הפועלים הזרים היו יקרים. החומרים עלו, אבל המדד לא עלה כי הלמ"ס לא ידעה לעדכן את הרכב המדד ולמדוד את השינויים בפועל. רק בינואר השנה - שנה וארבעה חודשים אחרי תחילת המלחמה, ואחרי תביעה נג הלמ"ס, החליטו בלשכה לעדכן את המדד. הם עושים זאת בשלבים, אולי כדי לנסות למרוח את הפדיחה. הם עדכנו את המדד ב-2.6% בשל שינויים בכוח האדם. כעת הם נערכים לשינויים בהרכב המשקולות וגם המדידה. מדובר על עדכון דרמטי שיפגע ברוכשי הדירות שמחיר הקנייה שלהם צמוד למדד ויעזור לקבלנים לרבות קבלני התשתיות שהחוזים שלהם צמודים למדדי תשומות.  

על פי בדיקת ביזפורטל, מדדתשומות הבנייה צפוי להתעדכן באוגוסט-ספטמבר כשלפי הערכות בענף, מדובר בעלייה חדה של כ-2.5% ועד ל-3.5% בבת אחת. מדובר בשינוי דרמטי, שנגרם מעדכון כולל שמבצעת הלמ"ס בהרכב המדד - לאחר כ-14 שנים ללא שינוי במשקולות של המדידה. כלומר, שכר העבודה שהתעדכן בחודש ינואר האחרון - לאחר שחברת דניה סיבוס תבעה אותם - והביאה לקפיצה של 2.6% בחודש אחד. במסגרת העדכון, משתנה משקלם היחסי של רכיבי המדד - וביניהם חומרי גלם ועלויות נלוות אחרות - כך שהוא צפוי לייקר את כלל הפרויקטים בענף. 

המשמעות המיידית: עלייה גדולה שתשפיע על הקבלנים והיזמים במיוחד בפרויקטים שבהם נמכרו דירות "על הנייר" והמחיר מול הרוכש לא צמוד למדד - אלא סגור. אלו עלולים לספוג פגיעה מהותית בשיעורי הרווח, ואף להיתקל בקשיי מימון אם תקציבי הבנייה לא יעודכנו בהתאם. מנגד, רוכשי דירות בפרויקטים חדשים יידרשו לשלם יותר - שכן חלק מהחברות צפויות לגלגל את ההתייקרות אליהם, דרך סעיפי ההצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה.

גורמים בענף הבנייה מזהירים כי מדובר רק בתחילתה של מגמה. ככל הנראה ההתייקרות בפועל בענף עמוקה בהרבה - ומגיעה לסכום דו ספרתי מאז העדכון האחרון. אלא שהמדידה הרשמית של הלמ"ס לא מצליחה לשקף באמת את מלוא העלייה בעלויות, מאחר שהיא מתבססת על מקורות נתונים חלקיים ואינה מותאמת למציאות בשטח של שוק העבודה והחומרים.

מי תקוע באמצע?

בעוד חברות הביצוע נהנות מהצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה, והרוכשים מקבלים "מחיר סופי" ללא הצמדה - היזמים נתקעים באמצע. העדכון הקרוב בהרכב המדד עשוי לייקר את העלויות במיליוני שקלים לפרויקט, והשתיקה בדוחות רק מעצימה את הסיכון. ענף הבנייה בישראל נכנס לשלב חדש ומאתגר, שבו תנועה אחת במדד - עלולה לפגוע משמעותית בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. מדובר במדד טכני לכאורה, שמודד את השינויים בעלות הביצוע -  אבל בפועל, הוא הגורם שיכול לקבוע אם פרויקט יסתיים ברווח או בהפסד.

הסיבה פשוטה: הקבלנים המבצעים מקבלים את כל התשלומים מהיזמים כשהם מוצמדים למדד תשומות הבנייה במלואם. כל עלייה במדד – בין אם בגלל שכר עבודה, בטון, מערכות או אלומיניום - מתגלגלת ישירות לתשלום שמועבר לחברת הביצוע. אחרי שנים ארוכות שבהן הרכב המדד לא עודכן, הלמ"ס צפויה בקרוב לפרסם שינוי משמעותי במשקולות המרכיבים את מדד תשומות הבנייה. בין היתר, צפוי גידול במשקל שכר העבודה שכבר עודכן בחודש ינואר האחרון, וקפץ ב-2.6%. יש עוד התאמות נוספות שצפויות להעלות את קצב העלייה החודשי.

לכאורה, זה מנגנון שמגן על קבלנים כמו דניה סיבוס, שובל הנדסה ומנרב, שזכתה היום בפרויקט להקמת מבנה מחקר באוניברסיטת בן גוריון בתמורה ל־132 מ' שקל. בפרויקט כזה, שנמשך כ־3 חודשים, אפילו עלייה של 1% במדד תגלם תוספת של למעלה ממיליון שקל לחשבון - והקבלן מוגן. אבל מי שמשלם את החשבון – הוא היזם.

• העדכון במדד תשומות הבנייה - ומה המשמעות עבור רוכשי הדירות
• ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות

שום ביטוי בדוחות

אחד הסיכונים הגדולים שמרחפים מעל ראשי חברות היזמות, הוא הפער בין עלות ההקמה המאמירה - לבין המחיר הסופי שנקבע מול רוכשי הדירות. במבצעי הקבלן הנפוצים, בעיקר בעידן של מלאי שיא ומכירות איטיות, הרוכשים נהנים ממחיר קבוע ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה. המשמעות פשוטה אבל דרמטית: הקבלן המבצע מקבל תשלום מלא ומוצמד, הרוכש פטור מהמדד - שזו הטבה מאוד משמעותית מצד היזם, זה שאחראי על המימון והביצוע, סופג את כל העלייה לבדו.

דוגמה בולטת לכך היא חברת גיא ודורון לוי, שמציעה דירות עם משכנתאות בפריים מינוס 3, דחיות תשלום, שדרוגים בחינם - והכול ללא הצמדה. כל עלייה במדד מתגלגלת ישירות לשורת ההוצאות של היזם. הסיכון מתעצם בעיקר ביחד עם מצב השוק כיום:כ־80 אלף דירות ממתינות למכירה, שולי הרווח נשחקים, ובמקביל בנק ישראל מהדק את תנאי האשראי ליזמים. ובזמן הזה, כשמדד תשומות הבנייה צפוי להתעדכן ולהתייקר, הדוחות הכספיים של רוב החברות שותקים. אין סימולציות, אין הערכות סיכון, ואין גילוי לגבי השפעת המדד על הרווחיות. השוק כולו מתעלם מסכנה מוחשית שצפויה להתפוצץ ברבעונים הקרובים.

לעומת זאת, יש גם מי שמרוויח מהמצב: חברות שהם גם היזם וגם הקבלן - יכולות לנצל את הצמדה למדד כהכנסה 'פנימית'. חברות כמו צמח המרמן דרך חברת הבת סיוון ביצוע, ודוגמאות נוספות, נמצאות בעמדה טובה יותר: הן גובות את ההצמדה מהצד הביצועי, אך גם שולטות במחיר ללקוח. אצלן, עליית מדד יכולה אפילו לשפר את הרווח, כל עוד המחיר הסופי כבר נקבע.

כשהמספרים לא מסתדרים

אחד המקומות שבהם עליית מדד תשומות הבנייה צפויה לפגוע בצורה ברורה הוא שלב התכנון של פרויקטים עתידיים, ובעיקר בהתחדשות עירונית. לפני שכל פרויקט של פינוי-בינוי יוצא לדרך, הוא חייב לעבור בדיקת היתכנות כלכלית לפי תקן 21 - שהמטרה שלו היא לבדוק האם הפרויקט רווחי והאם כדאי ליזם ללכת עליו. התקן בוחן את היחס בין כל ההוצאות (הריסה, בנייה, היטלים, פיצוי לדיירים ועוד) לבין ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות. כדי שהפרויקט יאושר, הוא צריך להראות רווח יזמי שנע בין 15% ל20%. בדרך כלל בטווח הזה, וכאן בדיוק נכנס המדד. כל עלייה בו מגדילה את עלות ההקמה - ולעיתים גם במיליוני שקלים.

מספיק שמדד תשומות הבנייה יעלה ב־3%, והפרויקט, שבעבר נראה רווחי, כבר לא יעמוד בדרישות. במציאות של שוק מדשדש, עיריות שדורשות יותר ויותר שטחי ציבור פתוחים (שצ"פ), ועלויות פינוי גבוהות - אפילו תוספת קטנה במדד יכולה להפוך פרויקט שלם לבלתי כדאי עבור היזם. התוצאה היא שבפועל יזמים יאלצו להקפיא פרויקטים או לדחות אותם, עוד לפני שהגיעו לשלב האישורים.

שמאים שמלווים פרויקטים מדווחים שכבר עכשיו נדרש עדכון להנחות הכלכליות, והחשש מפני עדכון המדד רק מחריף את המגמה. כלומר, מדד תשומות הבנייה לא רק מכביד על פרויקטים שכבר יצאו לדרך - אלא גם עוצר מבעוד מועד יוזמות חדשות, במיוחד בהתחדשות עירונית, מה שעלול לפגוע בקצב ההתחדשות של שכונות ותיקות בכל רחבי הארץ.

פתח לחשבונאות יצירתית

אחד הסיכונים השקטים ביותר בהקשר הזה הוא שהעלייה החדה בעלויות הבנייה - בעקבות עדכון מדד תשומות הבנייה - לא משתקפת בזמן אמת בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן. כלומר, בשטח ההוצאות מזנקות, אבל על הנייר הכול עדיין נראה תקין. בפרויקטים שבהם מחיר הדירה כבר נקבע מול הרוכש - במיוחד אם אין הצמדה למדד, העלויות עולות, אך ההכנסות לא משתנות. התוצאה: שחיקה ברווחיות, שלעיתים כלל לא מוצגת בדוחות.

כאן נכנסת לתמונה חשבונאות יצירתית: חברות עלולות לדחות הכרה בעלויות, להציג הערכות אופטימיות מדי של שווי הקרקע או שווי הדירות, או פשוט להימנע מהתאמה אמיתית של התחזיות. זה קורה במיוחד אצל חברות ציבוריות במודל השווי ההוגן שמבוסס על הנחות עתידיות, הערכות ואומדנים של שמאים. התוצאה עלולה להיות מסוכנת – כשמשקיעים מתבססים על נתונים לא מעודכנים, בעוד שבפועל, פרויקטים שעל הנייר רווחיים - עלולים להתברר כהפסדיים.

חשוב לציין - הבעיתיות של מודל השווי ההוגן היא שהחברות, הם אלה שמשלמות לשמאי את המשכורת וככל שהשווי יהיה יותר גבוה, כך האינטרס יהיה לשמר אותו ולהמשיך לקבל את ההערכות שלו ולהעסיק אותו. מנגד, השמאים שכן יחליטו לשקף את השווי האמיתי של הנכסים - עלולים לאבד את עבודתם.

• למה מקורות קונה מעל למחיר שוק? כי היא יכולה - עם הכסף שלנו
• הקבלנים דורשים פטור מאחראיות - והציבור ישלם?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"