העדכון במדד תשומות הבנייה - ומה המשמעות עבור רוכשי הדירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויה לעדכן את מדד תשומות הבנייה - לאחר כ-14 שנים שהתבצע העדכון המלא האחרון (ב-2011). ולאחר העדכון האחרון של שכר העבודה שגרם לקפיצה של 2.6%. זה אולי נשמע טכני, אבל בפועל מדובר בצעד שיכול לשנות את מחיר הדירה שאתם קונים, או את הרווח של היזם שמממן את הפרויקט הבא. מה בדיוק צפוי לקרות, ומתי זה יקרה?

מדד תשומות הבנייה הוא מדד חודשי שמודד את השינויים בעלויות שהקבלנים משלמים כדי לבנות - כמו שכר עבודה, חומרי גלם (בטון, ברזל, בלוקים), שירותים הנדסיים, תכנון, ציוד ועוד. לפי החוק שנכנס לתוקף בשנת 2022, ניתן ליזמים להצמיד 40% ממחיר הדירה למדד זה.

כלומר, אם המדד עולה - גם מחיר הדירה עולה בהתאם - מדובר על תוספת שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. מדד התשומות משפיע גם על הוצאות הקבלנים, שולי הרווח שלהם, מחירי מכרזים ואפילו על שווי הקרקעות. לכן כל שינוי בו נוגע לא רק לצרכנים - אלא גם ליזמים, משקיעים, שמאים ובנקי מימון.

למה בעצם נדרש עדכון?

מאז 2011 לא עודכנו מרכיבי הסל והמשקולות של המדד, אף שהבנייה בישראל השתנתה בצורה דרמטית - בטכנולוגיה, בכוח האדם, במחירי החומרים ובדפוסי העבודה. המצב החריף במיוחד בשנתיים האחרונות, ובעיקר מאז פרוץ המלחמה, שבמהלכה נאסרה כמעט לחלוטין כניסת עובדים פלסטינים לענף. אותם עובדים היוו כשליש מכוח העבודה בבנייה, והוחלפו בעובדים זרים וישראלים – שעלות ההעסקה שלהם גבוהה בהרבה.

התוצאה: שכר העבודה זינק, אבל המדד המשיך להתבסס על נתונים ישנים, כך שהרוכשים המשיכו לשלם הצמדה למדד – בלי שהוא שיקף את העלויות האמיתיות של הקבלנים. בינואר 2025, בעקבות לחץ מצד חברות הבנייה, עתרה חברת דניה סיבוס דניה סיבוס 0%    לבג"ץ, ודרשה מהלמ"ס לעדכן את המדד.

בתגובה לעתירה, ביצעה הלמ"ס עדכון נקודתי של רכיב שכר העבודה בלבד, שהוביל לעלייה חדה במדד תשומות הבנייה לחודש ינואר - כמעט כמו העלייה של המדד לאורך שנת 2024 כולה. אבל בכלל לא נתנו ביטוי למרכיבים רבים אחרים במדד - כמו בטון, ציוד, אגרות, שכר יועצים ועוד, שלא עודכנו. בלמ"ס הודיעו כי יעדכנו את כל סל המדד במהלך המחצית השנייה של 2025. עוד הם ציינו כי במסגרת עדכון מדד תשומות הבנייה ייבחן מחדש הרכב הסל - כלומר אילו מרכיבים ייכללו בו ובאיזה משקל, לאחר בחינה מחודשת של שיטות איסוף הנתונים ושילוב מחירונים ונתונים מפרויקטים בפועל.

במקביל תיבדק ההשפעה של העדכון גם על מדדים משיקים כגון תשומות לבניית מסחר, משרדים וסלילה, ותתקיים התייעצות עם גופים מקצועיים בענף - בהם התאחדות הקבלנים, שמאים וגורמים נוספים. מסקנות ראשוניות צפויות להתפרסם כבר באוגוסט הקרוב בפני הוועדה המייעצת של המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, והעדכון המלא צפוי להיכנס לתוקף עד סוף השנה הנוכחית.

טוב או רע

נשאלת השאלה -האם עדכון מדד תשומות הבנייה הוא מהלך טוב או רע? התשובה, כמו בכל דבר, היא שתלוי את מי שואלים. מצד אחד, הקבלנים רואים במהלך הזה צעד הכרחי ומתבקש: הם טוענים שהמדד הקיים כבר מזמן לא משקף את העלויות האמיתיות שהם נדרשים לשלם - במיוחד בכל הנוגע לשכר עבודה שהתייקר משמעותית בשנה האחרונה. עבורם, עדכון המדד הוא תנאי הכרחי לשמירה על רמת הרווחיות וכדי להמשיך בקידום פרויקטים חדשים, בייחוד בתקופה שבה הענף מתמודד עם עלויות גבוהות יחסית, עיכובים בשרשראות האספקה ומחסור בכוח אדם. 

מצד השני, רוכשי הדירות - בעיקר אלה שקונים "על הנייר", אבל גם אלו שרכשו דירה במבצעי הקבלן ולא חתמו על חוזה עם פטור מהצמדה למדד, עלולים להיפגע מהמהלך. מאחר ש-40% ממחיר הדירה צמוד למדד, כל עלייה בו מתגלגלת ישירות אל הרוכש, ומביאה להתייקרות בפועל של הדירה, לעיתים בעשרות אלפי שקלים וגם יותר. ככל שהעדכון יעלה את המדד, כך הקונה ישלם יותר לאורך תקופת הבנייה, בלי יכולת אמיתית לשלוט בכך.

חשוב לציין - העדכון יביא בפועל לעליית מחירים שיכולה להגיע גם לאחוזים גבוהים כפי שראינו בינואר האחרון, ושם זה היה רק בעקבות עדכון עלות שכר העבודה של פועלי הבניין. מצד אחד, זה מעיד על פוטנציאל גדילה של המדד בפועל אבל מצד שני, רכיב העבודה הוא גם הכבד ביותר. 

מקבלנים בשטח, עולה כי אצל הפועלים הסינים לדוגמא, עלות ההעסקה ליום אחד יכולה להגיע ל-1000 שקל ואף יותר מזה. בזמן שהפועלים הערבים היו עולים בסביבות ה-450 שקל ליום. וכתוצאה מכך, קיבלנו את הקפיצה במדד בחודש ינואר - שבו עודכן כאמור, רק רכיב שכר העבודה במדד.

ההשפעה על יזמיות הנדל"ן בבורסה

מי מרוויח ממדד עולה וכמה?

בפשטות, נראה כי עדכון מדד תשומות הבנייה, בעיקר כשמדובר בעלייה, הוא בשורה טובה עבור כל יזם, וזה נכון. הרי 40% ממחיר הדירה צמוד למדד, וכל עלייה בו מגלגלת עוד כמה אלפי שקלים לכיסו של הקבלן. אבל בפועל, התמונה קצת יותר מורכבת. לא כל החברות נהנות באותה מידה, ויש כאלה שאף צפויות להיפגע מהמהלך. לפעמים בצורה מהותית, ההבדל המרכזי הוא במועד שבו היזם משווק את הדירות.

יזמים שמיהרו לשווק דירות בשלב מוקדם - כלומר, "על הנייר", כשהפרויקט עדיין בשלב ההריסה או התחלת הביצוע - נעזרו במדד תשומות הבנייה ככלי להצמדה שמגן על הרווחיות שלהם. במקרה זה, כל עלייה במדד מתורגמת ישירות לעלייה במחיר הדירה עבור הרוכש, בלי שהיזם נדרש להעלות את המחיר הבסיסי בחוזה. כך לדוגמה, דירה שנמכרה מראש במחיר של 2 מיליון שקל (כאשר 40% ממנה צמודים למדד) – יכולה להתייקר לאורך זמן ב-20 או ב-30 אלף שקל, רק בזכות עליית המדד, מבלי לגעת במחיר נכס הבסיס (הדירה) או להזדקק לאישור מהבנק.

לעומת זאת, יזמים שדחו את שלב השיווק - מסיבות כמו רצון להמתין לשוק חזק יותר, צורך בקבלת היתרים, או התנהלות שיווקית זהירה, צפויים למצוא את עצמם דווקא בצד המפסיד של העדכון. העלויות בפועל (שכר עבודה, חומרי גלם, ייעוץ, תכנון) התייקרו כבר עכשיו, במיוחד לאור עדכון שכר הפועלים, אך ההכנסות הצפויות עוד לא נסגרו - וכשיגיעו, לא בטוח שיהיו באותו שווי ריאלי.

במילים אחרות: ההוצאות עלו - אבל ההכנסות עדיין בגדר תיאוריה. ואם בינתיים שוק הנדל"ן מתקרר, או שהקונים הופכים לבררנים יותר - ייתכן שהיזם ייאלץ למכור במחיר נמוך יותר או להעניק הטבות, בזמן שהעלויות לא ישתנו. במצב כזה, שולי הרווח נשחקים, ולפעמים גם ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו מתערערת.נוסיף לכך שככל שהיזם נמצא בשלב מתקדם יותר של ההקמה ללא שיווק - כך הוא פגיע יותר. כיוון שהוא כבר השקיע בעלויות בנייה (שהתייקרו), אבל טרם הבטיח את ההכנסות.

לעומת זאת, יזם שמכר מראש - נועל את המחיר ובו זמנית נהנה מהצמדה מתמשכת שתשחק לטובתו ככל שהמדד עולה. בנקודת הזמן הזו, נוצר פער בין יזמים שפועלים באסטרטגיה מהירה ואגרסיבית לבין כאלה שבחרו בגישה זהירה ואיטית. הראשונים צפויים ליהנות מהשפעות המדד - האחרונים עלולים לספוג את עלותו, או לכל הפחות לא ליהנות ממנו כפי שקיוו.