השמאי שמעריך: "מדד תשומות הבנייה האחרון לא מדביק את עלויות השכר - וזה עלול לפגוע בהיצע הדירות"

מדד תשומות הבנייה, שאמור לשקף את עלויות הביצוע בענף הנדל"ן ולשמש כבסיס להצמדת תשלומים עבור רוכשי הדירות, עודכן לאחרונה בפעם הראשונה מזה 14 שנה. בענף הציפייה הייתה לקפיצה חדה במדד, בעיקר על רקע זינוק חד בעלויות השכר מאז המלחמה. אלא שבפועל המדד עלה באוגוסט רק ב-0.4%. עבור הקבלנים מדובר באכזבה לא קטנה: לטענתם, המדד מתמקד במספר מצומצם של תשומות כמו ברזל ובטון, והוא לא מגלם כראוי את ההתייקרות הדרמטית בשכר העובדים. והתוצאה היא פער גדול בין העלות בפועל לבין העלייה המתונה במדד. שהם (הקבלנים והיזמים) נדרשים 'לספוג'. נזכיר כי מותר ליזם בעת מכירת הדירה מותר להצמיד את הדירה לרוכש בסכום של עד ל-40% משווי הדירה, וגם זה יחול רק על תשלומים שטרם שולמו. כך שגם ללא קשר לעליית המדד, היזם כבר סופג חלק מהעלויות. אבל עדיין - לא נרחם עליהם, הרי שהרווחים שלהם גדולים והם חוו שנים נפלאות לאחרונה -  במיוחד אם מסתכלים על היזמיות בבורסה המקומית. 

ונחזור לפער - מדובר על הבדלים במחיר שלא נשארים תיאורטים בלבד. קבלנים שמכרו דירות צמודות למדד מוצאים עצמם מול עלויות אמיתיות גבוהות בהרבה מהתוספת שהם מקבלים. מנגד, בשוק שבו המחירים תקועים ואף יורדים – הם מתקשים לגלגל את העלויות לצרכן. חשוב לזכור שאנחנו נמצאים בתוך 'שוק של קונים'. וזה לא מה שיהיה בשנות הזוהר של הענף כמו 2022 למשל, שעל כל דירה למכירה היו מחכים בתור אנשים שלחוצים לרכוש אותה.

הקבלנים טוענים שהמדד לא עלה כפי שציפו. מה המשמעות של זה?

המשמעות היא פשוטה: המדד אמור לשקף את העלויות בפועל, אבל הוא לא עושה זאת. למ"ס בודקת סל מצומצם של תשומות: ברזל, בטון וכדומה - ולא את עלות הביצוע הכוללת באתר, ובעיקר לא את עלויות העבודה שהתייקרו בעשרות אחוזים. הקבלנים מספרים שהפער בינם לבין המדד אינו של אחוז או שניים אלא של עשרות אחוזים. התוצאה היא שמי שמכר דירה צמודה למדד מקבל פחות כסף מהוצאותיו בפועל. מי שלא צמוד למדד יכול תאורטית לגלגל את העלות למחיר הדירה. אבל היום זה לא מתאפשר, כי השוק פשוט לא בכיוון עליות.

בשורה התחתונה - מי בסוף יספוג את העלויות?

כיום, בעיקר הקבלנים. רוכשי הדירות נהנים מכך שהמדד עולה מתון, אבל הקבלנים הם אלה שסופגים את הפער. זה גורם לכך שקבלנים רבים שוקלים מחדש אם בכלל להתחיל פרויקטים חדשים. הרי אם המדד לא מכסה את העלויות, המשמעות היא להכניס כסף מהבית - וזה מצב שאף יזם לא יכול להרשות לעצמו לאורך זמן.

• "מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא בלוף"
• מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה קורה בשטח? רואים כבר קבלנים שחושבים פעמיים אם 'לצאת לדרך' בפרויקטים?

כן, הנתונים מראים על ירידה בהתחלות הבנייה. כבר היום יש עצירה בהוצאת היתרים ובתחילת פרויקטים חדשים. חשוב להבין: התכנון נעשה ברשויות, אבל ההיתר והביצוע תלויים ביזמים ובקבלנים. אם להם אין כדאיות, הם פשוט לא מתחילים. זו תופעה שכבר רואים, והיא משפיעה ישירות על היצע הדירות העתידי.

מה לגבי מכרזי מינהל, הם רלוונטים כאן, ואם כן - מה צפוי בהמשך?

כשעלות הבנייה עולה, אבל מחירי המכירה לא - הדבר הבא שנפגע זה הקרקע. אנחנו צפויים לראות ירידה במחירי המכרזים של רמ"י או פחות שיווק בכלל. המשמעות היא פחות פרויקטים חדשים, פחות היצע, ובטווח הארוך - דווקא תיתכן עלייה מחודשת במחירי הדירות". זה פרדוקס: המדד מתון, אבל התוצאה שלו עלולה להיות ייקור עתידי בגלל ירידה בהיצע.

• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

בהסתכלות קדימה, לעבר השנה הבאה - מה תהיה המגמה?

אני מעריך שנראה פחות בנייה חדשה. אם נדרשים מדי שנה 55-60 אלף דירות כדי לעמוד בביקוש, אבל בפועל ייבנו פחות, ההיצע ילך ויצטמצם. זה לא יתבטא מיידית, כי כרגע יש האטה וירידות מחירים מסוימות. אבל בהמשך זה יחזור אלינו כבומרנג, עם גל התייקרות נוסף.

שאלת בונוס: למה מחירי הדיור יורדים באמת - אבל לא צוללים בחדות? הרי הנתונים מצביעים על מלאי חסר תקדים, ירידה ניכרת בעסקאות וכו'.

כאן נכנסת המערכת הבנקאית. הבנקים שמלווים את הקבלנים לא מאפשרים להם למכור במחירים נמוכים מדי – הם בודקים כל עסקה מול דוחות האפס. לכן הקבלנים מעדיפים להמתין מאשר למכור בהפסד. זה מסביר למה יש ירידות של 7-10%, אבל לא קריסה חדה יותר.