דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק
בדניה טוענים שהעלויות זינקו ב-20% והמדד מצביע על עלייה של אחוזים בודדים בלבד; הלקוחות משלמים לפי הצמדה של מדד תשומות הבנייה, אך ההוצאות בפועל הרבה יותר גבוהות וזה פוגע בשורה התחתונה
חברת דניה סיבוס, שהיא אחת מחברות הביצוע הגדולות בישראל, מבקרת לצד הקולגות שלה את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בכך שמדד תשומות הבנייה מנותק ממה שקורה בשטח זה חשוב מאוד לדניה כי העלויות שלה מתייקרות, לטענתה, הרבה יותר מהפיצוי שהא מקבלת מהלקוחות שהוא בעצם ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
הטענות האלו נשמעות כבר קרוב לשנה. העלויות של חברות התשתיות והקבלנים מחוברות לעלויות כוח האדם ועל רקע המחסור הגדול בכוח האדם, העלויות האלו זינקו - הפועלים הזרים עולים הרבה יותר מהפלשתינאים. וכך נוצר מצב של מחסור גדול בעובדים לצד עליית שכר. כמו כן, היתה עלייה גם בחומרי הגלם וההוצאות השוטפות וזה לא התבטא במדד.
באופן יחסית נדיר, הגישה החברה עתירה לבג"ץ נגד הלמ"ס. נזכיר שהלמ"ס טעתה לאורך השנה האחרונה בעדכון ומדידת ההנחות השונות ובעיקר ההנחות כתוצאה ממבצעי המימון בעסקאות לרכישת דירה במבצעי ה-20/80 ודומיהם. כך או אחרת, דניה טוענת שמדדי תשומות הבנייה לא עודכנו כבר מעל לעשור, ושאינם משקפים את המציאות הכלכלית והעלויות האמיתיות בענף הבנייה, במיוחד לאחר המלחמה האחרונה.
בעתירה, החברה דרשה לעדכן באופן מיידי וללא דיחוי את המדדים הקיימים, כולל סל החומרים, המוצרים והשירותים המגדירים את עלויות הבנייה. לדבריה, המדדים הישנים גורמים לנזקים כבדים לקבלנים ומובילים לעיוות כלכלי חמור. הרווחיות בתחום הקבלנות ביצוע היא אחוזים בודדים וסטייה של כמה אחוזים בהוצאות השוטפות ביחס למדד, משמעה ירידה דרמטית ברווחים וברווחיות של החברות מסוג זה. בינתיים, דניה מצליחה להחזיק מעמד (פרסמה את הדוח לרבעון השלישי), אך כן ישנה שחיקה מסוימת ברווחיות הפרויקטים.
- חצי שנה אחרי: לפידות קפיטל שוב מממשת בדניה סיבוס
- דניה מסכמת רבעון עם ירידה קלה בהכנסות אך שיפור ברווחיות התפעולית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השפעת המלחמה על ענף הבנייה
אחת הנקודות המרכזיות שצוינו בעתירה היא השינוי הדרמטי בענף הבנייה בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". מאז 7 באוקטובר 2023, כניסתם של פועלים פלסטינים לישראל כמעט הופסקה לחלוטין, דבר שיצר מחסור חמור בכוח אדם מיומן בענף. הפערים שנוצרו הביאו לעלייה משמעותית בשכר העבודה: בעוד שהפועלים הפלסטינים עבדו בעלויות נמוכות, העובדים הזרים והישראלים ניצלו את המצב והעלו את שכרם בצורה חדה. לדברי דניה סיבוס, המצב הנוכחי ייקר בצורה דרמטית את עלויות העבודה, דבר שלא קיבל ביטוי במדדי תשומות הבנייה של הלמ"ס. "המציאות בשטח אינה משתקפת במדדים הקיימים, דבר שמקשה מאוד על עבודת הקבלנים", ציינה החברה.
בעתירה פורטו נתונים שמדגישים את הפערים בין המדדים לבין המציאות, כאשר החברה מפרטת כי מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-1.3% בלבד בתקופה שבין ספטמבר 2023 ליוני 2024, בעוד השכר בפועל של העובדים בענף הבנייה עלה ב-23% במהלך התקופה. בדניה מדברים על התייקרות של כ-205 בשעה שהמדד עלה אחוזים בודדים.
- 4.גלית 25/01/2025 07:02הגב לתגובה זואנחנו קורעים תחת הנטל והם קורעים אותנו .וחוץ מזה גם המדד הרגיל שיקרי וזאת כדי לא לתת תות יוקר לעובדי מדינה ולא להעלות פנסיות ויציאות.
- 3.דניאל 23/01/2025 19:11הגב לתגובה זומעניין שהוא לא הזכיר את מבצעי הקבלנים שלא קיבלו ביטוי במדד המחירים לצרכן...
- 2.אלון כהן 23/01/2025 18:32הגב לתגובה זויפה מאוד שדניה יודעת לעמוד על שלה ראוי שחברות אחרות יצטרפו אליה למהלך
- 1.בנימין 23/01/2025 17:36הגב לתגובה זופחות מזה זה כבר שנרור הקבלן והיזם.אין כדאיות לבניה במחיר נמוך מזה.שדרות נתיבות אופקים ירוחם ודימונה לא פחות מ 3.9 מליון.השקעה בטוחה
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
