רונן גינזבורג מנכל דניה סיבוס
צילום: רמי חכם

דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק

בדניה טוענים שהעלויות זינקו ב-20% והמדד מצביע על עלייה של אחוזים בודדים בלבד; הלקוחות משלמים לפי הצמדה של מדד תשומות הבנייה, אך ההוצאות בפועל הרבה יותר גבוהות וזה פוגע בשורה התחתונה 

אביחי טדסה | (4)
נושאים בכתבה דניה סיבוס למ"ס

חברת דניה סיבוס, שהיא אחת מחברות הביצוע הגדולות בישראל, מבקרת לצד הקולגות שלה את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בכך שמדד תשומות הבנייה מנותק ממה שקורה  בשטח זה חשוב מאוד לדניה כי העלויות שלה מתייקרות, לטענתה, הרבה יותר מהפיצוי שהא מקבלת מהלקוחות שהוא בעצם ההצמדה למדד תשומות הבנייה. 

הטענות האלו נשמעות כבר קרוב לשנה. העלויות של חברות התשתיות והקבלנים מחוברות לעלויות כוח האדם ועל רקע המחסור הגדול בכוח האדם, העלויות האלו זינקו - הפועלים הזרים עולים הרבה יותר מהפלשתינאים. וכך נוצר מצב של מחסור גדול בעובדים לצד עליית שכר. כמו כן, היתה עלייה גם בחומרי הגלם וההוצאות השוטפות וזה לא התבטא במדד.

 

באופן יחסית נדיר, הגישה החברה עתירה לבג"ץ נגד הלמ"ס. נזכיר שהלמ"ס טעתה לאורך השנה האחרונה בעדכון ומדידת ההנחות השונות ובעיקר ההנחות כתוצאה ממבצעי המימון בעסקאות לרכישת דירה במבצעי ה-20/80 ודומיהם. כך או אחרת, דניה טוענת שמדדי תשומות הבנייה לא עודכנו כבר מעל לעשור, ושאינם משקפים את המציאות הכלכלית והעלויות האמיתיות בענף הבנייה, במיוחד לאחר המלחמה האחרונה.

בעתירה, החברה דרשה לעדכן באופן מיידי וללא דיחוי את המדדים הקיימים, כולל סל החומרים, המוצרים והשירותים המגדירים את עלויות הבנייה. לדבריה, המדדים הישנים גורמים לנזקים כבדים לקבלנים ומובילים לעיוות כלכלי חמור. הרווחיות בתחום הקבלנות ביצוע היא אחוזים בודדים וסטייה של כמה אחוזים בהוצאות השוטפות ביחס למדד, משמעה ירידה דרמטית ברווחים וברווחיות של החברות מסוג זה. בינתיים, דניה מצליחה להחזיק מעמד (פרסמה את הדוח לרבעון השלישי), אך כן ישנה שחיקה מסוימת ברווחיות הפרויקטים. 


השפעת המלחמה על ענף הבנייה

אחת הנקודות המרכזיות שצוינו בעתירה היא השינוי הדרמטי בענף הבנייה בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". מאז 7 באוקטובר 2023, כניסתם של פועלים פלסטינים לישראל כמעט הופסקה לחלוטין, דבר שיצר מחסור חמור בכוח אדם מיומן בענף. הפערים שנוצרו הביאו לעלייה משמעותית בשכר העבודה: בעוד שהפועלים הפלסטינים עבדו בעלויות נמוכות, העובדים הזרים והישראלים ניצלו את המצב והעלו את שכרם בצורה חדה. לדברי דניה סיבוס, המצב הנוכחי ייקר בצורה דרמטית את עלויות העבודה, דבר שלא קיבל ביטוי במדדי תשומות הבנייה של הלמ"ס. "המציאות בשטח אינה משתקפת במדדים הקיימים, דבר שמקשה מאוד על עבודת הקבלנים", ציינה החברה.

בעתירה פורטו נתונים שמדגישים את הפערים בין המדדים לבין המציאות, כאשר החברה מפרטת כי מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-1.3% בלבד בתקופה שבין ספטמבר 2023 ליוני 2024, בעוד השכר בפועל של העובדים בענף הבנייה עלה ב-23% במהלך התקופה. בדניה מדברים על התייקרות של כ-205 בשעה שהמדד עלה אחוזים בודדים.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    גלית 25/01/2025 07:02
    הגב לתגובה זו
    אנחנו קורעים תחת הנטל והם קורעים אותנו .וחוץ מזה גם המדד הרגיל שיקרי וזאת כדי לא לתת תות יוקר לעובדי מדינה ולא להעלות פנסיות ויציאות.
  • 3.
    דניאל 23/01/2025 19:11
    הגב לתגובה זו
    מעניין שהוא לא הזכיר את מבצעי הקבלנים שלא קיבלו ביטוי במדד המחירים לצרכן...
  • 2.
    אלון כהן 23/01/2025 18:32
    הגב לתגובה זו
    יפה מאוד שדניה יודעת לעמוד על שלה ראוי שחברות אחרות יצטרפו אליה למהלך
  • 1.
    בנימין 23/01/2025 17:36
    הגב לתגובה זו
    פחות מזה זה כבר שנרור הקבלן והיזם.אין כדאיות לבניה במחיר נמוך מזה.שדרות נתיבות אופקים ירוחם ודימונה לא פחות מ 3.9 מליון.השקעה בטוחה
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.