מגדל בוחרים מניות נדל"ן מומלצות, מספקים מחירי יעד ומתחילים לסקר את עזריאלי

עם תום הרבעון השני, בית ההשקעות מגדל שוקי הון סוקר את המניות המומלצות להשקעה בשוק הנדל"ן המניב ומתחיל לסקר את קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה). לדברי אנליסט הנדל"ן אדר עציוני, מרבית החברות הציגו תוצאות טובות עם דגש על המשך חוזקה בפעילות בישראל. "בלטה לרעה מליסרון אשר תוצאותיה חלשות מזה מספר רבעונים, כאשר החברה מתקשה לשמור על רמת שכר הדירה הנוכחית בחלק מהקניונים המובילים".

עסקת מליסרון-בריטיש ישראל לדברי מגדל, בריטיש היא הרכישה המשתלמת ביותר בשוק הקניונים הישראלי ואחת המעניינות בשוק המניב. "צבר הפיתוח, ההשבחה והיזום של החברה אטרקטיבי וצפוי לתמוך בקצב הצמיחה המרשים שהראתה עד כה. אנו נוקטים במשנה זהירות ומעלים המלצתנו למניה ל-13 שקל, מתחת למחיר הרכישה המיועד, בציפייה להתפתחויות נוספות".

להערכת מגדל, ללא קשר לעסקה, תמחורה של בריטיש ישראל מהווה הזדמנות קנייה ואנו ממליצים להגדיל חשיפה אל המניה. לעומתה מליסרון, עוברת תקופה קשה ונאבקת לשמור על מיקומה במשחק והרכישה הינה עדות לכך. אנו ממליצים על המניה בהחזק תוך הפחתת מחיר היעד ומחכים להתפתחויות בקשר לרכישה.

יצויין כי בידי מליסרון נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-2 מיליארד שקל, אומרים במגדל, כך שלא תתקשה לגייס את חלקה ברכישה גם לפי רמת מינוף שמרנית של כ-50%. רמת המינוף של החברה לאחר הרכישה, צפויה להגיע לרמות של 54-57% על שווי הנכסים, תלוי איך מסתכלים על השוויים, כך שעדיין מדובר במינוף סביר.

ארפורט סיטי- במגדל מחזקים את המלצת הקנייה לחברה ואת מחיר היעד (23 שקל) ומדגישים כי ליבת עסקי החברה כבר מזמן איננה נסמכת בלבד על ההחזקה בנצבא. "להערכתנו, מתחם אירפורט סיטי המהווה את עיקר השווי מתומחר בחסר והמניה מעניינת בשל תמחור החסר של נצבא (המומלצת אף היא בקנייה) והפוטנציאל העתידי בחברה. כמו כן , מתחם אירפורט סיטי ושוכריו האיכותיים אשר יהפוך עד סוף השנה לאחד הפרויקטים המניבים הגדולים בישראל".

אלוני חץ- "לחברה עוגנים חזקים בשוויץ ובישראל, פיזור גלובלי, יכולת מינוף עסקאות חדשות בהיקפים גדולים ותמחור נוח לעומת חברות הבנות, מביאים אותנו להעלות המלצה לאלוני חץ", מסבירים במגדל. "להערכתנו, החברה עדיפה כיום על השקעה בחברות הבנות ואנו מצפים לשמוע חדשות בקשר לרכישות שבדרך. אנו מעלים את המלצתנו לקנייה עם מחיר יעד של 21 שקל".

עזריאלי מגדל החל הרבעון לסקר את קבוצת עזריאלי ומדווח על רבעון שני חזק עם שיפור נאה במגזר הנדל"ן המניב, הן בענף הקניונים והן בענף המשרדים. "החברה מצליחה לשפר באופן עקבי את ה-NOI מנכסים זהים בצורה מרשימה. שורת ה-FFO הראתה חולשה, אך זו מקורה בעיקר בתוצאות חלשות של גרנית אשר נבעו מירידת המרווחים".

"לעומת זאת", מסבירים במגדל, "בתחום הנדל"ן המניב, חלה דווקא עלייה ב-FFO. הקבוצה ממשיכה לבנות בקצב מהיר את 2 הקניונים בצפון הארץ וצופה כי אף תקדים את לוחות הזמנים. כמו כן, החלה בעבודות ראשונות בפרויקט המשרדים הענק בחולון (המאופיין לדעתנו באגרסיביות יתר). קצב ה- NOI השנתי על בסיס המחצית הראשונה עומד על כ-874 מיליון שקל, לעומת קצב של כ-825 מיליון בסוף 2009, בעוד אנו מעריכים כי בתום השנה הקצב יהיה גבוה מכך. להערכתנו, בסיס החברה בתחום המניב בישראל איתן ומציג צמיחה מרשימה תוך רמת סיכון נמוכה, זאת בנוסף לכושר יזמי המגובה בניסיון והצלחות מהעבר".

במגדל מציינים כי רמת המנוף הנמוכה, כ-16% מסך שווי הנכסים המוערך, ואמצעים נזילים נוכחיים של כ-2.2 מיליארד שקל, מאפשרים לקבוצה להרחיב את פעילותה הן במישור היזמות והן במישור ניצול הזדמנויות רכישה בסדרי גודל עצומים ביחס לחברות נדל"ן אחרות. "אולם, הצהרתה של החברה כי התרחבותה עתידית תעשה במסגרת תחומי הליבה במדינתנו הקטנה, עשויה להיות בעייתית, שכן גודל החברה כיום לא מאפשר עסקאות בסדר גודל קטן-בינוני. ככל הנראה, בחברה יצטרכו למצוא יעדים נוספים להרי המזומן שבקופה".

עזריאלי ועסקת בריטיש-מליסרון במגדל לא מאמינים כי רמת המחיר בעסקת בריטיש-מליסרון רלוונטית לתמחור קבוצת עזריאלי, שכן היא נעשתה מצורך אמיתי של מליסרון לשרוד בסביבה תחרותית ובמצב הנוכחי, בו הביקוש עולה מהותית על ההיצע, יש לשלם כסף רב בעבור נכסים טובים. "השלכות יצירת קבוצה חזקה שתתחרה בעזריאלי עשויה לעורר חיכוכים בעיקר במיקומים משותפים בחיפה והקריות ובאר שבע, ופחות תשפיע על מהלך העסקים הכללי. השגת נכסים טובים לרכישה או קרקעות אטרקטיביות לפיתוח הוא עניין מאתגר וכאן עשויה להתרחש תחרות מוגברת. לצערם של השוכרים בנכסים, הם יהיו אלה שיסבלו בעיקר מהתחזקות השחקנים בענף".

במגדל מסכמים כי רמת התמחור כיום בשוק איננה רחוקה מהשווי הכלכלי שגוזר מודל הערכת השווי. רמת הדיבידנד הנוכחית נמוכה יחסית לחברות דומות ועומדת על כ-2% בלבד." אנו סבורים כי מניית ק. עזריאלי היא עוגן חשוב בתיק הנכסים ומתחילים בסיקור שוטף של החברה עם המלצת החזק במחיר יעד של 91 שקל".