"מחירי נדל"ן מניב כבר ירדו ב-15-20%, צפי לירידה של 10% במחירי נדל"ן למגורים"
"המשבר העולמי והמיתון הצפוי בשוק המקומי, לא השפיעו בשלב זה על התוצאות הכספיות של גב ים, אולם להערכתנו המיתון בשוק המקומי כבר בפתח, כאשר נכון להיום ישנן אינדיקציות ברורות של ירידת מחירים ממוצעת בדמי שכירות באזורי הביקוש בשיעור של כ-15%-20% ובהתאם לכך, התשואות מגלמות את ירידות המחירים ועומדות על כ-8.5% ,לעומת 7.5% עד לאחרונה", מציינים בפועלים סהר. לדבריהם, ההערכות הינן, כי לא נגיע למצב של התמוטטות שוק הנדל"ן המניב בדומה למה שקרה בשנים 2000-2002 עם התפוצצות בועת ההיי- טק, מפני שכיום אין עודפי היצע גדולים של בנייני משרדים באזורי הביקוש. עוד הם מציינים כי להערכתם חברת גב-ים, מקבוצת נכסים ובניין, ערוכה היטב להשלכות של המיתון הצפוי (יש לציין שבשנים של המשבר בענף החברה לא הציגה ירידה בהכנסות וצלחה את המשבר, בעיקר הודות לחוזים ארוכי טווח ואכות גבוהה מאוד של שוכרים), אולם היא אינה חסינה מפני ההשלכות שלו. לגבי חברת הבנייה למגורים, נווה גד, מקבוצת נכסים ובניין, מציינים בפועלים סהר, כי למשבר הכלכלי ולמיתון שבפתח, צפויה להיות השפעה על קצב מכירת הדירות של הקבוצה ברבעונים הקרובים, תוך ירידה מסוימת של עד 10% במחירי הדירות, ומכאן פגיעה בשיעורי הרווחיות הגולמית בפרוייקטים למגורים. יחד עם זאת להערכתם, ישנם שני גורמים עיקריים שמבדילים את הקבוצה כחברת בנייה למגורים מחברות רבות אחרות: האיתנות הפיננסית של החברה שמאפשרת לה לספוג את הוצאות המימון של הפרוייקטים בהקמה ולא למהר ולהוריד מחירים בצורה דרסטית וכן העובדה שהחברה אינה פועלת בשוק דירות היוקרה אלא בפלח השוק הבינוני. "קבוצת נכסים ובניין התנתקה משווי הנכסים", מציינת האנליסטית לאה ברמן מפועלים סהר, ומוסיפה: "הפרמטרים הכלכליים של קבוצת נכסים ובניין הינם גבוהים באופן משמעותי מהממוצע בשאר חברות הנדל"ן הציבוריות, מבחינת האיתנות הפיננסית הגבוהה של הקבוצה, יתרות הנזילות המשמעותיות ויצירת תזרים מזומנים גבוה מפעילות שוטפת באופן עקבי. ברמן מציינת כי, קבוצת נכסים ובניין מתבססת כיום על שתי מערכות פעילות השונות אחת מהשנייה באופן מהותי ברמות הסיכון הגלומות בפעילותן: המערכת הראשונה המרוכזת בעיקר בחברת גב-ים, הנה מערכת רווחית, דפנסיבית, יצרנית מזומנים ובעלת סיכון תפעולי בינוני נמוך. המערכת השנייה הינה מערכת הפעילות בחו"ל לה חשופה החברה בעיקר באמצעות ההשקעה המהותית בפרוייקט הפלאזה בווגאס (שהינה עדיין ברמת הקרקע ועלויות תכנון) ובעלת סיכון גבוה, לאור מצב השוק בווגאס ומצוקת האשראי. "המשקיע שונא הסיכון והדפנסיבי יכול להשקיע בקבוצה דרך חברת גב-ים באופן ישיר וייהנה מחברה רווחית, בעלת איתנות פיננסית גבוהה ותשואת דיבידנד יפה. אנו עדכנו את הערכת השווי לחברת גב-ים על סמך תרחיש פסימי של עלייה של כ-1% בשיעורי ההיוון של מצבת הנכסים המניבים ובהקמה הקיימים כיום, ללא תמחור פרוייקטים עתידיים". "לאור עדכון המודל לעלייה במחירי התשואות (ירידה בהכנסות מדמי שכירות), השווי הכלכלי למניה של גב-ים מוערך על ידינו בכ-925 שקלים למנייה (לעומת מחיר יעד קודם של 1,012 שקלים למניה), המשקף דיסקאונט של 55% לעומת מחיר השוק". לגבי קבוצת נכסים ובנין, מדובר בהשקעה בעלת אופק זמן ארוך וסיכון גבוה. אנו עדכנו את מודל הערכת השווי לחברה כאשר בניגוד לרשום בדוחות , ביצענו כאמור לעיל, הפרשה לירידת ערך בגין ההשקעה בפלאזה בלאס ווגאס בסך של כ-580 מיליון שקלים וכן העלינו את שיעורי ההיוון של הנכסים המניבים בארה"ב. בנוסף ביצענו הפחתות ערך נוספות (דרך עלייה בשיעורי ההיוון) לנכסים המניבים בשוויץ וגרמניה ולמלונות בבריטניה . השווי הכלכלי המעודכן למניה, הינו 375 שקלים (לעומת מחיר יעד קודם של 557 שקלים), המשקף כיום דיסקאונט של כ-66% ממחיר השוק הנוכחי. המנייה מומלצת כאמור לקנייה, למשקיע המסתכל על אופק צמיחה בטווח זמן ארוך, כאשר רמת הסיכון בהשקעה גבוהה יחסית להשקעה ישירה בגב-ים. "ברצוננו לסייג ולומר שמבחינת שוויים הכלכלי, החברות נסחרות בדיסקאונט עמוק אולם כולנו ערים למצב בשווקים ואי הוודאות שמעלה בצורה דרמטית את תמחור הסיכון של המשקיעים, ולכן לאור הסנטימנט השלילי החזק במיוחד כלפי חברות הנדל"ן, יש תרחיש סביר שההשקעה במניות לא תצגנה תשואה עודפת בטווח הקרוב", מדגישים בפועלים סהר.
