הירידה בהיקף המשכנתאות כבר מורגשת והמגמה ברורה. בחודש ספטמבר לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 7.697 מיליארד שקל בלבד. מדובר בירידה משמעותית של 20% לעומת החודש הקודם, וירידה משמעותית של 43% לעומת השיא של 13.45 מיליארד שקל שנרשם בחודש מרץ השנה. אז כן, עדיין מדובר ברמות גבוהות של משכנתאות בראייה היסטורית (עד שנת 2019 הציבור היה נוטל 5-6 מיליארד שקל בחודש) אבל המספרים יורדים בהתמדה ובחדות בחודשים האחרונים ואם זה יימשך לא מן הנמנע שנחזור גם להיקפים ההם.

חודש ספטמבר נחשב לחודש בעייתי להשוואה. הסיבה היא שחגי תשרי חלים בו ולכן יש פחות ימי מסחר במשק. ממילא מתבצעת בו פחות פעילות עסקית. אבל השנה מעניין במיוחד להשוות: בשנה שעברה היו 13 ימי עסקים בחודש תשרי. השנה היו 18 ימי עסקים, כלומר 5 ימי עסקים יותר השנה או 40% יותר לעומת שנה שעברה, ולמרות זאת - נרשמה רק עליה קלה של 8% בהיקף המשכנתאות ביחס לחודש ספטמבר לשנה שעברה. כלומר מדובר באינדיקציה ברורה לעצירה בהיקף נטילת המשכנתאות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. יש גם ירידה חדה בהיקף העסקאות בשוק.

הסיבה לשינוי הכיוון בשוק היא העלאת הריבית של בנק ישראל. נתוני חודש ספטמבר כבר משקפים היטב את העלאת הריבית של בנק ישראל ל-2% בסוף חודש אוגוסט. הם כמובן עדיין לא משקפים את המשך העלאת הריבית ל-2.75% של תחילת חודש אוקטובר. מנגד, מכיוון שהשנה חלק מהחגים היו גם בחודש אוקטובר - סביר שנראה ירידה גם בחודש אוקטובר, שחלקה תהיה מוסברת בחגים ולא בירידה אמיתית נוספת בביקושים וחלקה כן בגלל העלאת הריבית, כלומר נתוני חודש אוקטובר יושפעו משני גורמים מנוגדים.

הריביות מתייקרות - וזה משפיע על הביקושים

זה משפיע כמובן על מסלול ריבית הפריים שהתייקר ל-4.25% (כאשר אם בעבר הבנקים הסכימו לתת משכנתאות ב'פריים מינוס' כלומר ריביות בפועל של פחות מ-1% כעת זה כבר לא קורה), אבל זה גם משפיע על המסלולים שאינם צמודים. כך ריבית המשכנתא הלא צמודה זינק לשיא של כמעט 10 שנים ורמה של 4.07%. גם הריבית במסלול הריבית המשתנה זינקה ל-4.9% בחודש ספטמבר, לעומת 4.65% בחודש שלפניו. הריבית הממוצעת לכלל המשכנתא עלתה ל-3.09%.

• מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הריביות מתייקרות והציבור מבין את המסר - הביקושים מצטמצמים. הציבור לא רוצה או לא יכול לקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, שמייקרות לו את ההחזרים החודשיים ב-1,000 שקלים ויותר (הנה המלכוד). והתוצאה היא ירידה חדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל. בבנק ישראל טענו, גם בראיון לביזפורטל, שעליית הריבית היא לא גורם משמעותי בשוק הדיור, אבל מהר מאוד רואים שזה פשוט לא נכון - הריבית משפיעה מאוד. 

בינתיים לצערנו זה עוד לא מתבטא במחירי הדיור. המחירים עדיין עלו בחודש ספטמבר ב-1.9% והשלימו זינוק של 19% בשנה האחרונה, שיא של עשור. אבל הירידה במשכנתאות והירידה בעסקאות צפויה להגיע גם למחירי הדיור. הריבית משפיעה על שוק הדיור וגם על שוק המניות. בשוק המניות רואים את זה באופן מיידי אבל בשוק הדיור לוקח לדברים יותר זמן לקרות. אבל אם המגמה עד כה הייתה של עלייה בהיקפי המשכנתאות והעסקאות, בחודשים האחרונים המגמה היא הפוכה - ירידה בהיקפים, וזה צפוי להתבטא גם במחירי הדיור.

• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

בחודש אוגוסט המשכנתא הממוצעת עמדה על 1.024 מיליון שקל ונלקחו 9.4 אלף משכנתאות חדשות. סביר להניח שלפחות הנתון של כמות העסקאות יירד. זה לא בהכרח יוריד כמובן את גובה המשכנתא הממוצעת.

לקריאה נוספת: