הריבית משפיעה: נפילה של 20% במשכנתאות: רק 7.7 מיליארד שקל בספטמבר
הירידה בהיקף המשכנתאות כבר מורגשת והמגמה ברורה. בחודש ספטמבר לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 7.697 מיליארד שקל בלבד. מדובר בירידה משמעותית של 20% לעומת החודש הקודם, וירידה משמעותית של 43% לעומת השיא של 13.45 מיליארד שקל שנרשם בחודש מרץ השנה. אז כן, עדיין מדובר ברמות גבוהות של משכנתאות בראייה היסטורית (עד שנת 2019 הציבור היה נוטל 5-6 מיליארד שקל בחודש) אבל המספרים יורדים בהתמדה ובחדות בחודשים האחרונים ואם זה יימשך לא מן הנמנע שנחזור גם להיקפים ההם.
חודש ספטמבר נחשב לחודש בעייתי להשוואה. הסיבה היא שחגי תשרי חלים בו ולכן יש פחות ימי מסחר במשק. ממילא מתבצעת בו פחות פעילות עסקית. אבל השנה מעניין במיוחד להשוות: בשנה שעברה היו 13 ימי עסקים בחודש תשרי. השנה היו 18 ימי עסקים, כלומר 5 ימי עסקים יותר השנה או 40% יותר לעומת שנה שעברה, ולמרות זאת - נרשמה רק עליה קלה של 8% בהיקף המשכנתאות ביחס לחודש ספטמבר לשנה שעברה. כלומר מדובר באינדיקציה ברורה לעצירה בהיקף נטילת המשכנתאות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. יש גם ירידה חדה בהיקף העסקאות בשוק.
הסיבה לשינוי הכיוון בשוק היא העלאת הריבית של בנק ישראל. נתוני חודש ספטמבר כבר משקפים היטב את העלאת הריבית של בנק ישראל ל-2% בסוף חודש אוגוסט. הם כמובן עדיין לא משקפים את המשך העלאת הריבית ל-2.75% של תחילת חודש אוקטובר. מנגד, מכיוון שהשנה חלק מהחגים היו גם בחודש אוקטובר - סביר שנראה ירידה גם בחודש אוקטובר, שחלקה תהיה מוסברת בחגים ולא בירידה אמיתית נוספת בביקושים וחלקה כן בגלל העלאת הריבית, כלומר נתוני חודש אוקטובר יושפעו משני גורמים מנוגדים.
הריביות מתייקרות - וזה משפיע על הביקושים
זה משפיע כמובן על מסלול ריבית הפריים שהתייקר ל-4.25% (כאשר אם בעבר הבנקים הסכימו לתת משכנתאות ב'פריים מינוס' כלומר ריביות בפועל של פחות מ-1% כעת זה כבר לא קורה), אבל זה גם משפיע על המסלולים שאינם צמודים. כך ריבית המשכנתא הלא צמודה זינק לשיא של כמעט 10 שנים ורמה של 4.07%. גם הריבית במסלול הריבית המשתנה זינקה ל-4.9% בחודש ספטמבר, לעומת 4.65% בחודש שלפניו. הריבית הממוצעת לכלל המשכנתא עלתה ל-3.09%.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הריביות מתייקרות והציבור מבין את המסר - הביקושים מצטמצמים. הציבור לא רוצה או לא יכול לקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, שמייקרות לו את ההחזרים החודשיים ב-1,000 שקלים ויותר (הנה המלכוד). והתוצאה היא ירידה חדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל. בבנק ישראל טענו, גם בראיון לביזפורטל, שעליית הריבית היא לא גורם משמעותי בשוק הדיור, אבל מהר מאוד רואים שזה פשוט לא נכון - הריבית משפיעה מאוד.
בינתיים לצערנו זה עוד לא מתבטא במחירי הדיור. המחירים עדיין עלו בחודש ספטמבר ב-1.9% והשלימו זינוק של 19% בשנה האחרונה, שיא של עשור. אבל הירידה במשכנתאות והירידה בעסקאות צפויה להגיע גם למחירי הדיור. הריבית משפיעה על שוק הדיור וגם על שוק המניות. בשוק המניות רואים את זה באופן מיידי אבל בשוק הדיור לוקח לדברים יותר זמן לקרות. אבל אם המגמה עד כה הייתה של עלייה בהיקפי המשכנתאות והעסקאות, בחודשים האחרונים המגמה היא הפוכה - ירידה בהיקפים, וזה צפוי להתבטא גם במחירי הדיור.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - תזרים שלילי ומינוף כבד
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
בחודש אוגוסט המשכנתא הממוצעת עמדה על 1.024 מיליון שקל ונלקחו 9.4 אלף משכנתאות חדשות. סביר להניח שלפחות הנתון של כמות העסקאות יירד. זה לא בהכרח יוריד כמובן את גובה המשכנתא הממוצעת.
לקריאה נוספת:
- 6.יוני 25/10/2022 10:30הגב לתגובה זואבל ברגע שיורידו קצת את הריבית, ומחירי הדירות ירדו עוד קצת, ואחסוך עוד קצת כסף, אני אקנה בע"ה. כרגע האג"ח משלם יותר על הכסף
- 5.רועי 19/10/2022 16:03הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח
- 4.בני 19/10/2022 15:41הגב לתגובה זולמרות ששחקן מעוף בסקירות שלו מדבר על פיצוץ בועת הנדל"ן כבר מלא זמן, אני באמת חושב שעכשיו זה יקרה כי לא נשארה להם ברירה
- 3.mtlk 19/10/2022 14:45הגב לתגובה זורוצים לעצור בעיה במקום לפתור אותה.ואם לא יהיה מכירה תעצר הבניה החדשה.אבל הצורך בדירות קיים.להבדיל ממדינות אירופה.פה יש גידול דמוגרפי שדורש יותר דירות.ואין מקום לעצירת היצירה.חשוב להבין שהמחיר הוא תוצאה גם של כח המוכר לכח הקונה.וכרגע עם יש לך דירה והמחיר עולה.לא תמיד זה בעיה שהסחורה תושב על המדף.אבל כשיש אפשריות יצור חדשות רבות.הם חייבים למכור כדי להשיג את ההון לחדש מלאים.דירה באיזור המרכז הארץ לא תרד בטח כשעוד אנשים עוברים לשם ולא יוצאים משם.עם מחר היו מחליטים אנשים לדוגמה לעבור לאיזור השפלה בהמוניהם.אז המחירים באיזור המרכז שהוא לא כזה רחוק משם.היו יורדים.
- מחירי הדירות בפריפריה עלו גם כן. (ל"ת)פרוספר 19/10/2022 16:32הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 19/10/2022 14:40הגב לתגובה זורק שכחתם שאנשים מלווים בשוק האחר, כיוון שיש מגבלה של בנק ישראל, ועדיין יש ביקושים ערים
- 1.לצערנו 19/10/2022 14:30הגב לתגובה זומה לצערכם הם לקחו הם יסבלו,מישהו דרש מהם?
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
