הריבית משפיעה: נפילה של 20% במשכנתאות: רק 7.7 מיליארד שקל בספטמבר
הירידה בהיקף המשכנתאות כבר מורגשת והמגמה ברורה. בחודש ספטמבר לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 7.697 מיליארד שקל בלבד. מדובר בירידה משמעותית של 20% לעומת החודש הקודם, וירידה משמעותית של 43% לעומת השיא של 13.45 מיליארד שקל שנרשם בחודש מרץ השנה. אז כן, עדיין מדובר ברמות גבוהות של משכנתאות בראייה היסטורית (עד שנת 2019 הציבור היה נוטל 5-6 מיליארד שקל בחודש) אבל המספרים יורדים בהתמדה ובחדות בחודשים האחרונים ואם זה יימשך לא מן הנמנע שנחזור גם להיקפים ההם.
חודש ספטמבר נחשב לחודש בעייתי להשוואה. הסיבה היא שחגי תשרי חלים בו ולכן יש פחות ימי מסחר במשק. ממילא מתבצעת בו פחות פעילות עסקית. אבל השנה מעניין במיוחד להשוות: בשנה שעברה היו 13 ימי עסקים בחודש תשרי. השנה היו 18 ימי עסקים, כלומר 5 ימי עסקים יותר השנה או 40% יותר לעומת שנה שעברה, ולמרות זאת - נרשמה רק עליה קלה של 8% בהיקף המשכנתאות ביחס לחודש ספטמבר לשנה שעברה. כלומר מדובר באינדיקציה ברורה לעצירה בהיקף נטילת המשכנתאות לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. יש גם ירידה חדה בהיקף העסקאות בשוק.
הסיבה לשינוי הכיוון בשוק היא העלאת הריבית של בנק ישראל. נתוני חודש ספטמבר כבר משקפים היטב את העלאת הריבית של בנק ישראל ל-2% בסוף חודש אוגוסט. הם כמובן עדיין לא משקפים את המשך העלאת הריבית ל-2.75% של תחילת חודש אוקטובר. מנגד, מכיוון שהשנה חלק מהחגים היו גם בחודש אוקטובר - סביר שנראה ירידה גם בחודש אוקטובר, שחלקה תהיה מוסברת בחגים ולא בירידה אמיתית נוספת בביקושים וחלקה כן בגלל העלאת הריבית, כלומר נתוני חודש אוקטובר יושפעו משני גורמים מנוגדים.
הריביות מתייקרות - וזה משפיע על הביקושים
זה משפיע כמובן על מסלול ריבית הפריים שהתייקר ל-4.25% (כאשר אם בעבר הבנקים הסכימו לתת משכנתאות ב'פריים מינוס' כלומר ריביות בפועל של פחות מ-1% כעת זה כבר לא קורה), אבל זה גם משפיע על המסלולים שאינם צמודים. כך ריבית המשכנתא הלא צמודה זינק לשיא של כמעט 10 שנים ורמה של 4.07%. גם הריבית במסלול הריבית המשתנה זינקה ל-4.9% בחודש ספטמבר, לעומת 4.65% בחודש שלפניו. הריבית הממוצעת לכלל המשכנתא עלתה ל-3.09%.
הריביות מתייקרות והציבור מבין את המסר - הביקושים מצטמצמים. הציבור לא רוצה או לא יכול לקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, שמייקרות לו את ההחזרים החודשיים ב-1,000 שקלים ויותר (הנה המלכוד). והתוצאה היא ירידה חדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל. בבנק ישראל טענו, גם בראיון לביזפורטל, שעליית הריבית היא לא גורם משמעותי בשוק הדיור, אבל מהר מאוד רואים שזה פשוט לא נכון - הריבית משפיעה מאוד.
בינתיים לצערנו זה עוד לא מתבטא במחירי הדיור. המחירים עדיין עלו בחודש ספטמבר ב-1.9% והשלימו זינוק של 19% בשנה האחרונה, שיא של עשור. אבל הירידה במשכנתאות והירידה בעסקאות צפויה להגיע גם למחירי הדיור. הריבית משפיעה על שוק הדיור וגם על שוק המניות. בשוק המניות רואים את זה באופן מיידי אבל בשוק הדיור לוקח לדברים יותר זמן לקרות. אבל אם המגמה עד כה הייתה של עלייה בהיקפי המשכנתאות והעסקאות, בחודשים האחרונים המגמה היא הפוכה - ירידה בהיקפים, וזה צפוי להתבטא גם במחירי הדיור.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בחודש אוגוסט המשכנתא הממוצעת עמדה על 1.024 מיליון שקל ונלקחו 9.4 אלף משכנתאות חדשות. סביר להניח שלפחות הנתון של כמות העסקאות יירד. זה לא בהכרח יוריד כמובן את גובה המשכנתא הממוצעת.
לקריאה נוספת:
- 6.יוני 25/10/2022 10:30הגב לתגובה זואבל ברגע שיורידו קצת את הריבית, ומחירי הדירות ירדו עוד קצת, ואחסוך עוד קצת כסף, אני אקנה בע"ה. כרגע האג"ח משלם יותר על הכסף
- 5.רועי 19/10/2022 16:03הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח
- 4.בני 19/10/2022 15:41הגב לתגובה זולמרות ששחקן מעוף בסקירות שלו מדבר על פיצוץ בועת הנדל"ן כבר מלא זמן, אני באמת חושב שעכשיו זה יקרה כי לא נשארה להם ברירה
- 3.mtlk 19/10/2022 14:45הגב לתגובה זורוצים לעצור בעיה במקום לפתור אותה.ואם לא יהיה מכירה תעצר הבניה החדשה.אבל הצורך בדירות קיים.להבדיל ממדינות אירופה.פה יש גידול דמוגרפי שדורש יותר דירות.ואין מקום לעצירת היצירה.חשוב להבין שהמחיר הוא תוצאה גם של כח המוכר לכח הקונה.וכרגע עם יש לך דירה והמחיר עולה.לא תמיד זה בעיה שהסחורה תושב על המדף.אבל כשיש אפשריות יצור חדשות רבות.הם חייבים למכור כדי להשיג את ההון לחדש מלאים.דירה באיזור המרכז הארץ לא תרד בטח כשעוד אנשים עוברים לשם ולא יוצאים משם.עם מחר היו מחליטים אנשים לדוגמה לעבור לאיזור השפלה בהמוניהם.אז המחירים באיזור המרכז שהוא לא כזה רחוק משם.היו יורדים.
- מחירי הדירות בפריפריה עלו גם כן. (ל"ת)פרוספר 19/10/2022 16:32הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 19/10/2022 14:40הגב לתגובה זורק שכחתם שאנשים מלווים בשוק האחר, כיוון שיש מגבלה של בנק ישראל, ועדיין יש ביקושים ערים
- 1.לצערנו 19/10/2022 14:30הגב לתגובה זומה לצערכם הם לקחו הם יסבלו,מישהו דרש מהם?
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
