בחודש אפריל, פורסם שמדד תשומות הבניה עלה ב-0.8%, נתון זה השלים עליה של 2.1% בארבעת החודשים הראשונים של 2021. מדובר בעליה חריגה יחסית לחודש בודד ומשמעותה שרוכשי דירות, הצמודים למדד זה, נדרשים להוסיף סכום משמעותי לדירה שכבר רכשו. בטור דעה זה, נזכיר לעצמנו מדוע הומצא המדד ומדוע כיום השתבש השימוש בו. וכמובן, נצביע מי מרוויח מכך (רמז - לא הציבור).

מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבנייה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש, במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן. המדד עוקב אחרי שינויים בהוצאות הנדרשות לבניית בית מגורים. המדד מורכב הן משירותים הנדרשים לקבלן והן מחומרים רבים כמו ברזל, מלט, חול, סיד, שיש, עץ, זפת, צינורות פלסטיק, נורות וכיו"ב.

מדד תשומות הבניה, החל להימדד כבר ב-2004, אך ביולי 2011 הוא עודכן ואופס חזרה לבסיס 100. מעניין לשים לב, שמאז 1956 שהחל מעקב אחר תשומות הבניה, הוא עלה בכל שנה.

• למה השוק מריע לאינפלציה של 3%?
• מהאינפלציה לצמיחה: מלחמת הסחר חוזרת למרכז הבמה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הרציונל מאחורי המדד

השימוש במדד רלוונטי בעיקר עבור עסקאות בהן רוכשים דירה "על הנייר" כלומר דירה שטרם נבנתה. בעסקאות שכאלו, נהוג לשלם מקדמה של 20%-25% והשאר מוצמד למדד תשומות הבניה. הקבלן שקיבל לידיו 20%-25% מסך העסקה, קיבל לידיו סכום המשקף את עלות הקרקע אותה כבר הוציא מכיסו. עכשיו כשהוא נדרש למלאכת הבניה, מבקש הקבלן להגן על עצמו, מפני עליית חומרי הבניה ושירותיו, שעלולים לעלות ולהפוך את הפרויקט להפסדי מבחינתו.

המציאות משתנה וממשיכה להשתנות

עליית מחירי הדירות באזורי הביקוש, עיוותה את הרציונל המקורי. זה קרה בגלל שרכיב הקרקע, מסך העסקה גדל מאוד ונביא לכך דוגמאות, מדוחותיהן הכספיים של חברות בניה.

הדוגמא הראשונה, פרויקט רפידים (26 villas) של חברת נתנאל גרופ, בו החברה מוכרת 25 יח"ד ברחוב רפידים בצפון ת"א. עפ"י אומדני החברה, עלות הדירה הממוצעת כולל מע"מ לצרכן, תעמוד על 10 מיליון שקל בקירוב. אם נלך לעלויות הבניה הכוללות הצפויות, הן עומדות על 2 מיליון שקל ליחידה (מדובר ברמת גימור גבוהה מאוד). עלות הבניה לקבלן היא כ 20% ממחיר המכירה לצרכן.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

הדוגמא השנייה, היא פרויקט דירות יוקרה (legacy) של דמרי, בממילא ירושלים. מחיר המכירה הממוצע הצפוי בפרויקט זה, המכיל שני שלבים ו-60 יחידות דיור, עומד על 5.5 מיליון שקל ליחידה כולל מע"מ. עלות הבניה של דמרי בפרויקט זה, קצת מתחת ל-60 מיליון שקל. דהיינו 1 מיליון שקל ליחידה. גם כאן עלות הבניה היא כ 20% ממחיר המכירה לצרכן כולל מע"מ.

במקרים אחרים, חברות יזמיות מתקשרות עם חברה קבלנית בחוזה פאושלי. דהיינו, החברה הקבלנית אחראית על הבנייה עבור היזם עד לחלוקת המפתח לדיירים (לכן נקראים גם קבלן מפתח) וכמו כן לאחריות הבדק לדיירים. באופן הזה, אנחנו יכולים להסיק מה היו עלויות הבנייה של היזם (כמובן שבפנים מגולם גם הרווח הקבלני של קבלן המפתח). דוגמא לחוזה פאושלי שכזה, ראינו אצל חנן מור בספטמבר 2020. חנן מור, חתם עם הקבלנית המוערכת, תדהר, על הקמת שלושה בניינים בני 22 קומות בראשון לציון. תדהר תבנה בסה"כ 254 יחידות דיור, בתמורה ל 220 מיליון שקל, כלומר, כ-860 אלף שקל ליחידת דיור. הסכם אחר נחתם במרץ  2021 בין אאורה וחברת דניה סיבוס, על הקמה של פרויקט אאורה רמת חן. מדובר בשלושה מגדלים של 30 קומות, 522 יחידות דיור, בתמורה ל 555 מיליון שקל. העסקה משקפת כ-1.06 מיליון שקל ליחידת דיור.

אנחנו יודעים להעריך מדוגמאות אלו ועוד אחרות, שעלות הבניה, לא משתנה באופן משמעותי בין הערים השונות. כלומר, עלות הקמת דירה, בגימור זהה, במרכז ת"א או אפילו בפרפריה יהיו דומות. מובן שככל שהדירה במיקום אטרקטיבי יותר, ערך הקרקע מסך העסקה גבוה יותר ובהתאמה עלות הבניה מסך העסקה קטנה יותר. על כן, רוכשי דירות צריכים להיות ערניים, עסקה על דירה במחיר של 4-5 מיליון שקל ומעלה, בה היזם מציע תשלום של 20% במועד החתימה ו-80% באכלוס, עוד כ-3 שנים צמוד למדד תשומות הבנייה, זוהי איננה הטבה לרוכש. ככל הנראה שמה שמוצג כהטבה והשקעה מיידית זניחה, יעלה ביוקר לרוכש. במקרה של רכישת דירה במחיר כזה, המשמעות של עליית מדד תשומות הבניה מתחילת השנה ב-2.1% היא כ-80 אלף של תוספת לעלות הדירה.

האם יש מקום להתערבות רגולטורית?

בעבר נהגו יזמים לגבות 1.5% מערך החוזה, כתשלום לעו"ד. היזמים מצדם, העבירו רק אלפי שקלים בודדים לעו"ד. במקרה זה החליט הרגולטור להתערב. ב-2014 הוגבל שכר הטרחה של עו"ד ל 5,000 שקל. במקרה של ההצמדה למדד תשומות הבניה, להערכתנו, ככל שהמגמה של עליית ערך הקרקע תתעצם, יגדל העיוות ולבסוף הרגולטור יגביל את החלק בעסקה שיוצמד למדד תשומות הבניה.

בשורה התחתונה

ההצמדה למדד תשומות הבניה, היא עניין עסקי ולא גזרת גורל. בתיאוריה, יכול כל רוכש לדרוש הצמדה אחרת. במציאות, ברוב העסקאות, נהוג להצמיד את התשלומים למדד תשומות הבניה. מדד תשומות הבניה, הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו ולהצמיד את כספכם אליו. הדרך הקרובה ביותר להגן על תשלומים עתידיים הצמודים למדד תשומות הבניה, היא להשקיע באפיקים צמודי מדד המחירים לצרכן. בשל מתאם גבוה בין המדדים, תיווצר הגנה מסוימת (גם אם לא מספקת לפי ניסיון השנים האחרונות). וחשוב לזכור, עסקת רכישת דירה "על הנייר" בסכומים הגבוהים מ-4 מיליון שקל, עם מקדמה קטנה (20%) והשאר (80%) באכלוס, צמוד למדד תשומות הבניה, היא עסקה כדאית ליזם ופחות כדאית לרוכש הדירה. 

מדד המחירים לצרכן אל מול מדד תשומות הבניה:

הכותב הוא שותף מנהל בבית ההשקעות אקורד ש.ק.ל.

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.