אזור שדה דב לא מפסיק לספק כותרות - והפעם אלה לא דחפורים או תכניות עתידיות, אלא עסקאות בפועל. חברת חג'ג' דיווחה כי שיווקה 94 דירות בפרויקט היוקרה FIRST שבמתחם שדה דב, בנוסף ל-8 הסכמים נוספים שבוצעו - בסכום כולל של 853 מיליון שקל. המשמעות: מחיר ממוצע של כ-8.4 מיליון שקל לדירה, נתון שממחיש את קפיצת המחירים החריגה שמאפיינת את הפרויקט ואת המתחם כולו.

מדובר אמנם בקרקע שנחשבת לאחרונה על קו החוף של תל אביב - אך גם בזירה צפופה מאוד. חג'ג' אינה השחקנית היחידה: בפרויקט Rainbow של ישראל קנדה כבר נמכרו למעלה ממחצית מהדירות.

קבוצת לוזון, קבוצת נחמיאס וגינדי החזקות כבר החלו גם הן לשווק את הפרויקטים שלהן, כך שהתחרות על קהל הרוכשים האמידים צפויה רק להתעצם בשנה הקרובה. חשוב לציין - דירות נמכרות במחירים גבוהים במיוחד, עוד בטרם נבנו, כשברקע חוסר ודאות לגבי קצב הביצוע הסופי והשלמת הפיתוח הסביבתי.

המחירים הגבוהים מגיעים בין היתר על רקע הנדיר של הקרקע: מתחם שדה דב, שפונה משדה התעופה רק לאחר מאבק ציבורי ארוך שנים, נחשב לאזור פריים-לוקיישן של ממש - עם תכניות לפארק חופי, טיילת חדשה, מגורים, מסחר ותעסוקה.

אבל במקביל, מתחילה להיווצר סערה סביב הפערים הגדולים בין המחירים, הפרויקטים, והמוצר שנמכר בפועל. כך למשל גינדי החזקות יצרה בלבול בשוק, כשהחלה לשווק דירות בפרויקט שלה במחירים שפורסמו כ-49 אלף שקל למ"ר - נתון שנראה נמוך יחסית, אבל מתייחס לדירות פחות מבוקשות: בקומות נמוכות, במרחק מהים, ובסטנדרט שונה מזה של פרויקטים אשר קרובים יותר לרצועת החוף ונחשבים לנחשקים יותר גם בשל איכות הבנייה.

בפועל, דירות שפונות לים או ממוקמות בבניינים המרכזיים נמכרות כבר היום במחיר של 75-80 אלף שקל למ"ר אלף ואף יותר. איש מכירות של גינדי: "דירת 2 חדרים בשדה דב עם כיוון אוויר אחד. אין חניה, אין מחסן". כך שבפועל נוצר מצב - שהציבור שומע מחירים 'נגישים', אבל מגלה שבפועל, מדובר על דירות שלא באמת משקפות את סטנדרט האזור והפרויקט.

לצד המאבק על הקונים, יש לזכור גם את העובדה שרבים מהפרויקטים טרם החלו להיבנות בפועל. חלקם עוד ממתינים להיתרי בנייה, כמו זה של גינדי. חלקם בשלבי קידום מול הבנקים, וחלקם בעבודות תשתית שכבר החלה.

כלומר - מדובר בשוק שמוכר בעיקר "על הנייר", כאשר האספקה בפועל תתרחש רק בעוד מספר שנים. אבל בשורה התחתונה, נדמה שהתמונה ברורה: המחירים הגבוהים, הקרבה לים, והמחסור בקרקע זמינה על קו החוף - ממצבים את שדה דב כאחת מזירות הנדל"ן הבולטות בתל אביב בשנים הקרובות.

מה מקבלים בתמורה לסכום האסטרונומי הזה?

אחת התופעות שמתחילות להתבהר סביב שדה דב היא הפער הגדל בין התחושה הציבורית לבין המוצר האמיתי שמוצע למכירה. במשך שנים סוקר המתחם כאזור יוקרה בפוטנציה - "העתיד של תל אביב", "השדרה החמישית של החוף".

השיווק, ההדמיות, והסיקור התקשורתי יצרו ציפייה גדולה: נוף פתוח לים, פארק ענק, איכות חיים עירונית שעדיין לא נראתה בישראל. אבל כשמתחילים להיכנס לפרטים, מתברר שהמציאות בשטח הרבה יותר מורכבת. רוכשים שמגיעים למכירה מוקדמת, מצוידים באשליה של עסקה יוקרתית ובלתי חוזרת, מגלים לעיתים קרובות דירות סטנדרטיות לחלוטין, בקומות נמוכות, עם נוף לבניין ממול.

המפרט? לעיתים בסיסי. המרחק מהים? לא בדיוק כמו בתמונות. והמחיר? כמעט כפול מזה של דירה דומה בלב העיר.והתוצאה: תסכול עמוק לפעמים. יש רוכשים שבוחרים לסגת, אחרים מבקשים לשנות את התנאים, וחלק פשוט מחליטים "לשבת על הגדר".

בשוק של דירות "על הנייר", כל סטייה בין ההבטחה למוצר בפועל, יוצרת סדק באמון. במובן הזה, שדה דב מסמן תופעה רחבה יותר: שוק שמתנהל סביב מותג עירוני נוצץ, אבל עוד לא ברור אם הוא יכול לקיים את ההבטחות שהוא עצמו יצר. וכאן עולה שאלה פשוטה, שכמעט כל רוכש פוטנציאלי שואל את עצמו - ובצדק: מה בעצם מקבלים ב-8.5 מיליון שקל? לא בהכרח מגדל יוקרה, נוף ישיר לים, חניה כפולה ומחסן.

ברוב המקרים, מדובר בדירות בנות 4 חדרים, לעיתים בקומות אמצעיות, עם נוף צדדי או חסום, מפרט שלא בהכרח עולה על זה של פרויקטים אחרים בעיר, ובמקרים מסוימים - אפילו בלי מחסן או חניה.

חשוב מאוד לציין - מדובר בדירות שעתידות להיבנות רק בעוד שלוש-ארבע שנים, באזור שבו עבודות התשתית עדיין בתחילת הדרך, ושבו פארק החוף המובטח עוד לא התחיל לקרום עור וגידים.

איך משכנעים רוכש לשלם מחיר שקרוב לדירת פאר במגדל על הים, עבור דירה סטנדרטית שטרם נבנתה, במתחם שטרם התעצב?מעבר למחיר ולמוצר, חשוב לזכור דבר נוסף: מי שנכנס היום לשדה דב - קונה לא רק דירה, אלא גם כרטיס כניסה להרפתקה של ממש.

הדירות יימסרו, במקרה הטוב, בעוד שלוש עד ארבע שנים, אבל גם אז, הדיירים צפויים לגור בלב אתר בנייה מתמשך.

זהו פרויקט ענק שצפוי להיבנות בשלבים, עם עשרות בניינים, תשתיות שעדיין לא הושלמו, שטחים ציבוריים בתכנון, ומתחם שלם שיישאר בביצוע לפחות לאורך עשור קדימה.

המשמעות בפועל: רעש, אבק, טרקטורים בבוקר - והרבה סבלנות.

עבור מי שמחפש חוויית מגורים שקטה ומגובשת, זו אולי לא הבחירה המתאימה בשנים הקרובות.