סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיהפינוי בינוי בראשון לציון: מצלאוי תבנה שלושה מגדלים ברחוב ויתקין
במקום 38 דירות ישנות: מצלאוי תקדם פרויקט התחדשות עירונית בהיקף של 114 דירות וחניה תת קרקעית, שווי ההכנסות מוערך בכ-226 מיליון שקל, וההשקעה נאמדת בכ-191 מיליון שקל - מה שמביא לשיעור רווחיות גולמית של כ-15.5%
חברת מצלאוי מצלאוי 0% זכתה בפרויקט התחדשות עירונית חדש ברחוב ויתקין 5-9 בראשון לציון. מהלך שמסמן את כניסתה הראשונה של החברה לעיר. במסגרת הפרויקט ייהרסו שלושה בנייני
מגורים ישנים הכוללים 38 דירות, ובמקומם ייבנו שלושה מגדלים בני 10 קומות ובהם 114 דירות חדשות.
בנוסף, יוקמו כ-4.8 אלף מ"ר של חניונים תת קרקעיים.על פי הערכות ראשוניות של החברה, שווי ההכנסות מהפרויקט צפוי לעמוד על כ-226 מיליון שקל, ואילו היקף ההשקעה
מוערך בכ-191 מיליון שקל. התחזיות מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-15.5%.
מתוך 114
הדירות שייבנו, 76 יוקצו למצלאוי עצמה, כחלק מהמודל הכלכלי המקובל בפרויקטי פינוי בינוי. יתר הדירות יועברו לבעלי הזכויות. הבינוי יבוצע בהתאם לתב"ע מאושרת, ובשלב הראשון שואפת החברה להשלים את גיוס הרוב הדרוש בקרב הדיירים, לפחות 67% חתימות - כתנאי לקידום ההיתר מול
הרשות המקומית.
לדברי יו"ר ובעלי החברה, סמי מצלאוי: "מדובר בפרויקט איכותי בלב ראשון לציון, המשתלב באסטרטגיית הצמיחה שלנו במרכז הארץ. הבחירה של הדיירים בנו מבטאת את האמון הרב שהם נותנים בחברה ובניסיוננו רב השנים.
אנו מחויבים להוציא את התוכנית לפועל באופן מקצועי, בטיחותי ואחראי, ובשיתוף פעולה עם בעלי הזכויות והרשות המקומית".
הרחוב בו צפוי להתבצע הפרויקט - ויתקין. שוכן באזור ותיק בעיר, שנחשב לאטרקטיבי בזכות קרבה למרכזים עירוניים, תחבורה ציבורית ומוסדות חינוך.
הריסת המבנים הישנים והקמת מגדלים מודרניים צפויה להביא לשינוי משמעותי באופי הסביבתי, ולהשפיע גם על ערך הנכסים באזור כולו.
רקע על החברה
חברת מצלאוי נוסדה בשנת 1977 על ידי סמי וקלרה מצלאוי, ונחשבת לאחת מהחברות הוותיקות בישראל בתחום הפינוי בינוי. החברה הייתה אחראית על הפרויקט הראשון מסוגו בארץ - בקריית אונו. ומאז הובילה עשרות פרויקטים דומים ברחבי הארץ.כיום היא פועלת בכ-25 אתרים, עם היקף כולל של כ-5 אלף דירותומקיימת גם ביצוע עצמי של הפרויקטים,תוך החזקה בסיווג הקבלני הגבוה (ג-5). מאז 2007, מצלאוי היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב.עבור ראשון לציון מדובר בפרויקט פינוי־בינוי נוסף שמצטרף לגל ההתחדשות העירונית בעיר – עם ציפייה להמשך צמיחה, חידוש תשתיות ותגבור היצע הדירות באזורי ביקוש.
שווי השוק של החברה עומד על כ-388 מ' שקל. הונה העצמי נאמד בכ-193 מ' שקל.
- 1.לא חשוב 10/07/2025 15:30הגב לתגובה זוכבר במצעים הקודמים ראינו את נזקים ובמיוחד עכשיו .אסור ליצור צפיפות .ואסור לבנות לגובה.כל כך כואב טיל אחד ברחובות עשה נזקים של מלארדים.אז מה אנחנו עם ראש בקיראסור לאפשר לבנות בצפיפות .וצריך להתארגן לפזר מקומות צפופים דחוף מאוד
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
