עד לפני המלחמה ב-7 באוקטובר, הפערים במחירים בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד היו קטנים יחסית. באזורים מטווחים בדרום היה פער. במרכז, הפער היה נמוך מאוד. המלחמה הרחיבה את הפערים ובצדק - ממ"ד זה נכס מציל חיים. פערי המחיר הגיעו אפילו ל-20% במרכז והם ביטאו את הסכנה והאיום מפני טילים. אלא שברגע שישראל הביסה את חיזבאללה והאיום מהצפון ירד דרמטית, הפער החל בהדרגה לרדת.

האיום החותי השאיר את הפער בחיים, אך הוא לא נתפס כגדול. החשש הגדול היה מול איראן. לכן, מה שקורה עכשיו יכול דווקא לייצר מצב הפוך ממה שאנחנו רואים בימים האחרונים. המלחמה מול איראן מחדדת את החשיבות של ממ"ד, אבל היא גם עשויה להביא לכך שבסופה האיום האיראני יוסר והצורך בממ"ד יפחת ופערי המחירים בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד יירדו.

חשוב להזכיר שפער בין הדירות נוצר דרך ירידה של מחירי דירות בלי ממ"ד, כלומר הן הפכו למוצר נחות ולא מבוקש עם עודף היצע. לכן, שינוי בהנחת הבסיס והפחתת האיום יחזירו את הביקושים ואת העליות במחירי הדירות האלו שהן, אגב, הרוב הגדול של הדירות במרכז - מעל 60%.  

הסרת האיום האיראני

המלחמה שאנחנו נמצאים בה כבר מה-7 באוקטובר - קרוב לשנתיים, הביאה לראשונה ירי ישיר מאיראן לעבר ישראל. כעת, גורמים ביטחוניים ופוליטיים כבר מדברים על אפשרות לסיום הסכסוך האיראני-ישראלי, או לפחות לנטרול משמעותי של היכולות הצבאיות של הרפובליקה האסלאמית.

גם בזירה הצפונית קיימים סימנים גוברים לסיום הדרגתי של עימות ממושך עם חיזבאללה, שככל הנראה יוסר בהדרגה. אם התסריט הזה יתממש, האם נוכל לדבר על מזרח תיכון חדש? תקופה שבה איום הרקטות מצטמצם בצורה דרמטית, אולי אפילו נעלם כליל?

הפער בין דירות עם ממ"ד לבין דירות ישנות בלעדיו מעולם לא היה רק שאלה הנדסית. אלא גם, ובעיקר, שאלה כלכלית. ממ"ד נתפס כתוספת שמעלה את ערך הנכס, ולא פעם הוא גם תנאי סף לרוכשים כדי להיכנס לעסקה, לרכוש דירה (גם עבור משקיע) ואף לקבלת משכנתא.

לעומת זאת, דירות ישנות ללא ממ"ד זוכות לא פעם לתיוג שלילי בתור דירות בעייתיות, זמניות, כאלו שאנשים "נתקעים" בהן או מוותרים עליהן רק בגלל המחיר. אבל אולי דווקא כאן טמונה ההזדמנות. בתקופה בה הביקוש למיגון נמצא בשיא, והציבור מפנים את חשיבות המרחב המוגן, השוק מייצר עיוות: הדירות ללא ממ"ד נמכרות במחירים נמוכים משמעותית, שיכולים להגיע לפער של כ-20% ואפילו 30%. אבל מה אם העולם הזה עומד להשתנות? אני רואה לנגד עיניי תרחיש אפשרי -  אולי לא מיידי אבל בהחלט ריאלי, שבו האיום המרכזי שמרחף מעלינו ייעלם או יפחת משמעותית.

אם כך יהיה, אז פתאום הדירות הישנות שכולם התעלמו מהן בגלל שאין להן ממ"ד - ייראו אחרת. או לפחות הפער ביניהן לבין הדירות החדשות לא יהיה כל כך גדול.  ולא רק שהחיסרון יפחת, אלא הביקוש אליהן עשוי לעלות משום שהן ממוקמות באזורים מבוקשים, עם תשתיות עירוניות חזקות, ולעיתים גם עם אופי ייחודי שלא קיים בדירות החדשות.

במילים אחרות: ייתכן שהשוק מתמחר כיום את הדירות ללא ממ"ד לפי הפחדים של ההווה (שהם מוצדקים לחלוטין), בעוד שהערך האמיתי שלהן יתגלה בעתיד עם אפסייד משמעותי.

• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זהירות מנומקת היטב

השאלה האם לרכוש דירה ללא ממ"ד במציאות הנוכחית, נמצאת בדיוק בנקודה שבה האופטימיות והזהירות נפגשות. מצד אחד, אכן יש את מי שרואים תרחיש שבו האיומים הגדולים שמלווים את חיינו, מאיראן ועד לחיזבאללה - יוסרו או יפחתו בצורה דרמטית.

ואם כך יקרה, הרי שממ"ד עלול להפוך לפחות רלוונטי, וייתכן שבעתיד הלא רחוק, רבים פשוט לא יראו בו שיקול מרכזי. בתרחיש הזה, הדירות ללא ממ"ד, שנמכרות כיום במחירים נמוכים בגלל התדמית הבעייתית שלהן, עשויות לזנק בערכן. או לחילופין - יחזירו את הדירות עם הממ"ד כלפי מטה.

אולי בעצם הדירות הישנות יפסיקו להיתפס כפשרה ויתחילו להיראות כהזדמנות. בשכונות ותיקות, באזורים מבוקשים במרכזי הערים, זו לעיתים הדרך היחידה "להיכנס לשוק" במחיר סביר. אם זה יקרה, גם המחיר יתעדכן בהתאם. 

אבל בצד השני של המתרס ניצבת הזהירות שמוסברת בצורה טובה יחסית: ההיסטוריה של המזרח התיכון מלמדת אותנו דבר פשוט והוא שכל פעם שמדינה אחת מתרככת, איום אחר עולה. גם אם איראן לא תהווה עוד סכנה, אין שום ערובה לכך ששחקנים חדשים לא יתפסו את מקומה. מעבר לכך, גם תקנות הבנייה לא צפויות להשתנות: ממ"ד עדיין יידרש בכל פרויקט חדש, והיעדרו ימשיך להיתפס כפער משמעותי. ולבסוף, יש את גורם השקט הנפשי. רבים רואים בממ"ד לא רק פתרון ביטחוני, אלא גם חלק מהשגרה היום-יומית: חדר עבודה, מחסן, אזור משחקים לילדים, ובעיקר תחושת ביטחון.

• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

גם אם לא יהיה בו שימוש תכוף, עצם קיומו מרגיע. כמו כמעט כל החלטה בשוק הנדל"ן. אין כאן תשובה אחת נכונה. כל אחד פועל לפי האמונה שלו באשר לעתיד. אבל לראשונה מזה זמן רב, נשמעת שאלה חדשה שיכולה לפתוח את השוק לכיוון נוסף. 

ומה לגבי פרויקטים עתידיים?

אחת ההשפעות האפשריות, אם יתממש תרחיש של הפחתת האיומים הביטחוניים, היא שינוי בתמחור הדירות החדשות, ובעיקר ירידה הדרגתית במה שאפשר לכנות 'פרמיית הממ"ד'. כיום, ממ"ד אינו רק חובה רגולטורית אלא גם מרכיב שיווקי שמעניק יתרון יחסי לנכס: הוא מוצג כערך מוסף, חלק בלתי נפרד מהביטחון האישי, מאורח החיים היומיומי בדירה, ולעיתים אף מאפשר קבלת משכנתא בתנאים מועדפים.

לכן, היזמים משקיעים בתכנון ובבנייה של ממ"דים, ומגלמים את עלותם במחיר הסופי של הדירה. לרוב בלי שהרוכשים בכלל שואלים אם יש ברירה אחרת. אבל מה יקרה בהמשך? אם וכאשר הציבור יתחיל לראות בממ"ד פריט פחות חיוני או שייווצר מצב אחר, שישנה את התקינה (לדוגמה באזורים מרוחקים מקווי עימות או בשכונות שייהנו מהגנה אחרת)?

ייתכן שנראה שינוי בתמהילי הבנייה, שיכלול גם דירות ללא ממ"ד. בתרחיש כזה, המחיר הסופי של הדירה עשוי לרדת. מבחינת יזמים, זהו תרחיש מורכב: מצד אחד, ירידה בעלויות בנייה עשויה להגדיל את שולי הרווח. מצד שני, ייתכן שקהל מסוים יראה בדירה ללא ממ"ד מוצר נחות, גם אם האיום הביטחוני נחלש - דבר שעלול לפגוע בשיווק. 

כל עוד התקינה אינה משתנה, מדובר בתרחיש תיאורטי. אבל עצם האפשרות לשינוי מגמה תודעתית, שבה קונים מתחילים לשאול את עצמם "האם אני באמת צריך ממ"ד?", כבר יכולה לשנות את דפוסי החשיבה של יזמים, קבלנים ומשווקים.