"הכי טוב לעשות עסקים נגד המגמה. כשהכל טוב ופורח המחירים יקרים, מי בישראל מוכר נכסים במיקומים כאלה בתל אביב ובירושלים? אלמלא הקורונה לא היינו מצליחים לעשות את העסקה" - אחרי שהודיעה על עסקה בגובה 405 מיליון שקל לרכישת 50% מפאי סיאם, יו"ר קבוצת אספן גרופ 0.06% גיא פרג נשמע פחות חושש מקצב ההתאוששות של תחום המלונאות אחרי הקורונה, ויותר נותן לנגיף קרדיט על הזדמנות מוצלחת עבור החברה, כפי שהוא מספר לביזפורטל בריאיון משותף עם מנכ"לית אספן, צופית הראל.

הנרכשת פאי סיאם היא חברת נדל"ן מניב של היזם שלומי דהוקי העוסקת בייזום, תכנון, הקמה וניהול של נדל"ן מניב בישראל, בדגש על תחום המלונאות והדיור המוגן. סך הנכסים שלה בסוף ספטמבר האחרון עמד על כ-1.2 מיליארד שקל.

> הצטרפו לעדכונים שוטפים על האירועים המשמעותיים היום בבורסה - בערוץ הטלגרם של ביזפורטל

במסגרת העסקה, דהוקי יהפוך לבעל עניין באספן כשירכוש 5% מהמניות שלה בתמורה ל-37 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר של 11.68 למניית אספן, גבוה ביותר מ-80% משער הבסיס שלה הבוקר. לאחר ביצוע העסקה, הונה העצמי של פאי סיאם יעמוד על כ-800 מיליון שקל. אספן מתכננת בהמשך הדרך להנפיק את פאי סיאם, ולהזרים אליה כספים במטרה לפתח אותה ולרכוש נכסים נוספים.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפאי סיאם 2 מלונות פעילים בכיכר ציון בירושלים, מבנה סמוך לשימור בו עתיד לקום מלון כשהיתר הבניה כבר ניתן ועם פתיחתו יושכר לישרוטל ל-25 שנה וכן מלון בבנייה במבשרת ציון שעתיד להפתח עוד שנה וחצי-שנתיים, אותו תפעיל במשך 25 שנה רשת המלונות הבינלאומית אקור מצרפת.

בתל אביב פאי סיאם מחזיקה במשותף (50%) עם ישרוטל במלון בהקמה ברחוב הירקון, גם כן עם הסכם שכירות מול האחרונה ל-25 שנה, עם צפי פתיחה בסוף 2021. לצד זאת, לחברה שתי קרקעות בעיר, האחת ברחוב ההגנה בייעוד של מרפאות ומעונות סטודנטית, והשנייה בסמוך לטיילת, מאחורי מלון דייויד אינטרקונטיננטל ביעוד של דיור מוגן. באספן מאשרים כי בקרקע ליד הטיילת אכן יקימו בית דיור מוגן ויתכן כי בהמשך יגישו בקשה לשינוי ייעוד.

"המדינה הייתה צריכה רק להעתיק תכניות שעבדו טוב במקומות אחרים". מנכ"לית אספן גרופ צופית הראל (צילום: איליה מלניקוב)

• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• ג'ין טכנולוגיות: "זה ה'מאני-טיים' של ה-AI" - הנפקה בנאסד"ק? "על השולחן"
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

"בחנו את המספרים של עולם התיירות ובפרט מלונאות בעשור אחרון", אומרת הראל. "ב-2019 ראינו כידוע שיא של 4.6 מיליון תיירים נכנסים לישראל ותפוסה ממוצעת של 70% - בת"א ובירושלים כמובן הנתון היה גבוה יותר.

"גם בתי המלון החדשים שקמו בשנים האחרונות לא מדביקים את קצב הגידול של מספר החדרים המבוקשים, כך שאנחנו רואים צורך אמיתי ואין לנו ספק שברגע שהחיסונים יהיו פה והשמיים יפתחו התיירות תחזור לעצמה – וגם אם לא יחזרו הטיסות מחו"ל, ההשתוקקות של הישראלים לפנאי תביא לביקוש מטורף. ראינו שאחרי הסגר הראשון, במלון שלנו בחדרה התפוסה הייתה מלאה ביולי-אוגוסט".

לא בטוח אבל שהישראלים יפקדו את אותם מלונות כמו לפני הסגר. אולי הם יחפשו נופש זול יותר בגלל הפגיעה הכלכלית מהקורונה?

פרג: "לישראלים קשה אולי לשלם על כל מיני דברים, אבל על החופש שלהם הם לא מוותרים. רואים את זה בגידול בתיירות המקומית ואין סיבה שהמגמה הזאת לא תמשך. גם הסכמי השלום החדשים יתרמו לעניין ויזרימו לכאן כמות נכבדה של תיירים".

נשמע שהרבה מבעלי המלונות בונים על התיירים מהאמירויות למשל. אבל אנחנו כבר יודעים ששם מצופה מתיירים להתנהג בצורה מסוימת ושיש דברים שאסור לעשות. השאלה אם פה בארץ צריך להתאים את החוויה לתייר מדובאי ואם הוא ירגיש בנוח בסביבת תיירים מהמערב כשיפגוש אותם בבריכה?

"מתנהלות הרבה שיחות בין סוכנויות נסיעות ישראליות ומהאמירויות ולא שמעתי על דרישות כאלה או אחרות. כשיפתחו השמיים נשמע בדיוק מהסוכנים אם יש כאלה, ואם נדרש להתאמות נעשה אותן".

הוי אמסטרדם

בעל השליטה באספן גרופ הוא רוני צארום, והחברה פועלת בעיקר ברכישה, ייזום, השכרה, ניהול והשבחה של נכסים מניבים כמו משרדים, שירותים, מסחר ומבני תעשייה ולוגיסטיקה. העסקה מול פאי סיאם מהווה חלק מתכנית אסטרטגית של אספן להרחיב את הפעילות בישראל, בדגש על המלונאות. באוגוסט האחרון השלימה החברה סדרת מימושים של נכסיה בגרמניה, כך שכעת מלבד ישראל, זירת הפעילות העיקרית היא הולנד, בה מחזיקה אספן בעיקר במשרדים.

"הדבר המדהים שקרה בהולנד הוא שהייתה תכנית כלכלית מאד מסודרת לתמיכה בחברות ובעסקים", הראל מספרת. "לכן ראינו את מרבית השוכרים משלמים את מלוא דמי השכירות ובזמן. אני יכולה לספור על יד אחת את מי שביקש הנחה. ההנחות היחידות שנתבקשנו לתת היו בישראל. זה הוכיח לנו עד כמה הולנד היא מדינה חזקה וכמה נכונה הייתה ההשקעה בה.

"במישור של הסכמי המימון, הבנקים ואיך הם רואים את שוק המשרדים, אגיד שהשנה סגרנו שני הסכמי מימון לנכסי משרדים ולוגיסטיקה בהולנד בריביות נמוכות של מתחת ל-2% ובתנאים טובים שתומכים בהמשך ההשקעה בתחום הזה. חלק מהסכמי המימון הם בלי אמורטיזציה (החזר הקרן – א.פ)".

מה שפחות תומך בהשקעה בתחום הזה הם השיח שנוצר על העבודה מהבית. החיסונים אולי בדרך אבל מי אמר שהשוכרים ירצו להמשיך לשלם על שטחי משרד נרחבים?

"אנחנו רואים חברות שעובדות במודל היברידי, כמו בישראל, זה טרנד עולמי. לא נתקלנו בשוכרים שאמרו שהם רוצים להחזיר שטחים. יכול להיות שנתמודד בשנה הקרובה עם שוכרים שיבחנו את המודל שלהם, אבל אני לא צופה החזרי שטחים משמעותיים. אם יהיה משהו זה יהיה נקודתי. לדעתי תרבות העבודה במשרד עם הסביבה החברתית, האינטראקציה והשיח בפינת הקפה או במסדרון תמשיך להיות מאד משמעותית".

.

הזכרת בעיות שהיו לכם מול שוכרים בישראל. איזה למשל?

"מי שביקש עזרה היו בעיקר שוכרים מתחום מהמסחר, ואולי גם יותר בצדק כי הוא היה סגור בתקופות מסוימות. גם הבקשות האלה הגיעו יותר בסגר הראשון לפני שהתמיכה מהמדינה יצאה לפועל, פחות ראינו את זה בסגר השני, וזאת השפעה לא גדולה בהיקפים שלנו".

צוות בין משרדי שהוביל משרד המשפטי והמשנה ליועמ"ש קבע שעל שוכרים ובעלי הנכסים להסתדר ביניהם במחלוקות שיצרה הקורונה. לדעתכם היה מקום להתערבות גדולה יותר או שזה טוב שנתנו לשוק לעשות את שלו?

"באירופה יש מדינות שקיבלו הכרעה ברורה בנושא – לדוגמה שהשוכר ישלם שליש, בעל הנכס שליש והמדינה שליש. כך לא היה את כל העיוות של תביעות ומי צריך לשלם למי. זאת הייתה החלטה נכונה בטח לעולם המסחר. להגיד שכאן לא היה צריך לעשות משהו דומה? יכול להיות שכן, אבל זה קצת מאוחר מדי. בשלב הזה כשהחיסונים בדרך, גם אם יהיה סגר שלישי, לא צריך להתערב במה שכבר היה". 

פרג: "המדינה הציעה מענקים לכיסוי הוצאות קבועות. ומה זה הוצאות קבועות? על פניו זה אמור להיות גם שכר דירה. אלא שהשאירו את הנושא הזה מעומעמם. אני שומע על כל מיני שיחות קשות בין שוכרים למשכירים, ולדעתי המדינה ללא ספק הייתה צריכה להיות ברורה וספציפית יותר. זו בעיה רחבה שקשורה גם לדירות מגורים ולהמון תחומים אחרים. להשאיר את זה ככה שכל שוכר ומשכיר יסתדרו ביניהם זה יביא לגל של תביעות ובמובן הזה המדינה נחלה כשלון חרוץ בפתרונות שהיא הציעה".

הראל: "מה שמתסכל זה שהמדינה הייתה רק צריכה להעתיק תכניות שעבדו טוב במקומות אחרים. אפילו לא היה צריך להמציא את הגלגל. אבל לא נכנס לפוליטיקה".

אתם עוסקים גם בנכסי לוגיסטיקה – ראינו שהדיגיטל התחזק אצל קמעונאיות המזון, ועוד לפני הקורונה היו עסקאות גדולות בתחום המרכזים הלוגיסטיים. עד כמה אתם נמצאים שם? 

"בהולנד יש לנו שני נכסים לוגיסטים שעבדו יפה גם בקורונה. אחד נוסף מכרנו ב-2019. גם בתקופה האחרונה הסתכלנו על נכסים לוגיסטיים בהולנד אבל ראינו שהם היו מאד יקרים והתשואות היו נמוכות. עדיין זה תחום שמאד עלה לאחרונה ואנחנו מאמינים בו – בטח ובטח בתקופה שאנשים בבית והאונליין התחזק כמו שאמרת – לא רק במזון אלא גם בלבוש והנעלה ולמעשה כל מוצר אחר שכבר לא ניתן ללכת לרכוש. אם נמצא עסקאות רלוונטיות נשקול אותן, גם בישראל. מבחינתנו מדינות היעד בשנים הקרובות הן ישראל והולנד".

בונים על הנפקה של פאי סיאם. מימין: גיא פרג', שלמה דהוקי, רוני צארום, צופית הראל, וסימה דהוקי (צילום: תומר לוי)

כבר לא בעסקי האנרגיה

ברבעון השלישי של 2020 ההכנסות של אספן הסתכמו בכ-46 מיליון שקל, ירידה של 8% לעומת 50 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח המיוחס לבעלי המניות עמד על 26 מיליון שקל, גבוה ב-30% מאשר בתקופה המקבילה. הרווח הגולמי לעומת זאת ירד בכ-10% ל-37 מיליון שקל. ה-FFO של אספן לפי גישת ההנהלה הסתכם בתקופת הדוח ב-73 מיליון שקל, נמוך במיליון שקל מאשר ברבעון השלישי של 2019, כשחלק הבעלים של החברה הסתכם ב-35 מיליון שקל לעומת 38 מיליון שקל.

בסוף הרבעון האחרון של 2019 קפץ הרווח הנקי של אספן ל-90 מיליון שקל, גבוה ב-84% לעומת בתקופה המקבילה ב-2018, כשעיקר העלייה מיוחסת לשערוך נכסים. הראל מסבירה כי "מדובר בשערוך ממכירה של 3 נכסים שהיו לנו בגרמניה. קוראים לזה אמנם רווחי שערוך אבל זה מעסקה אמיתית ולא משינוי שיעור היוון או שינוי הסכם שכירות".

ב-S&P מעלות דווקא מסמנים את הנדל"ן המניב בתור התחום בעל הסיכון הרב ביותר כרגע. לא נראה מצדכם שערוכים כלפי מטה של הנכסים?

"אני יכולה לומר שאנחנו לא רואים עלייה משמעותית של שיעורי ההיוון. יש מקומות בהם הוא אפילו יורד מעט, אחרים שבהם הוא טיפה עולה. אני לא רואה מגמה של שינוי גדול וזה נובע מכך שהריביות עדיין מאד נמוכות - באירופה היא שלילית והמימון מאד זול. בהינתן שיש המון כסף בעולם ובישראל, אני מניחה שהביקוש לנכסים יהיה גבוה מה שישאיר את המחירים נמוכים".

בספטמבר הייתם צריכים למכור את הפעילות שלכם בתחום האנרגיה הסולארית לקרן נוי בהתאם לכתב האופציה שחתמתם עליו. אמנם יצאתם ברווח של 15 מיליון שקל אבל נראה שהתחום הזה צובר תאוצה. לא מצטערים על כך שהרווח היה גדול יותר לו המימוש היה נעשה מאוחר יותר?

"לא. את הפעילות הסולארית אספן התחילה לפני עשור. זו הייתה אז החלטה נכונה שתרמה ל-FFO ולתזרים המזומנים. כשהגענו לצבר גדול של 307 מערכות עשינו חשיבה האם מגדילים את הפורטפוליו או מנצלים את הביקוש לאנרגיות הסולאריות ומייצרים רווח ותזרים משמעותי.