ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?
רגע לפני שהמנכ"ל מורדי שבת יעזוב את תפקידו (דלית רביב, שלאחרונה הפסידה במירוץ לתפקיד מנכ"לית בנק הפועלים, תחליפו), היתר הבנייה של חברת ICR, לפרויקט שלה, בצפון תל אביב אושר בתנאים. החברה צפויה לבנות ברחוב ברודצקי 33-39, ארבעה מבנים חדשים בהיקף של 168 יח"ד.
הפרויקט כולל הריסה של 98 יח"ד ישנות ב-4 בניינים, במקומן תבנה החברה 168 יח"ד ב-4 מבנים בני 6 קומות כל אחד. על פי ההערכות, ההכנסות הצפויות בפרויקט הן כ-400 מיליון שקל והרווח הגולמי הצפוי הוא 80 מיליון שקל. שטח הפרויקט כ-7.5 דונם והוא סמוך לקניון רמת אביב. תמהיל הדירות בפרויקט יכלול 3,4,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוז. מתוך הדירות שייבנו, כ-70 ישווקו על ידי ICR, ויתר הדירות הן דירות התמורה לדיירים.
מחירי הדירות באזור הזה של רמת אביב אינם זולים, ובנוסף, משתנים מאוד בין דירות גדולות לקטנות. בדירות הקטנות, 2 חדרים, שנמכרות לאחרונה - המחיר למ"ר נע סביב 64-65 אלף שקל למ"ר, מעל 3 מיליון שקל לדירות בגודל 47-50 מ"ר. הקומות הגבוהות אפשר למצוא דירות יקרות יותר שחוצות את רף ה-70 אלף שקל למ"ר. צריך לזכור שהשונות בתוך רמת אביב מושפעות, בעיקר בקו הראשון, מהקרבה והראות לכיוון הים. ברודצקי ממוקם מזרחה לשיכון ל', כלומר די מרוחק מהים בהשוואה לאזורים כמו אזורי חן או כוכב הצפון ובהתאם לכך גם ההבדלים במחירים. ברודצקי נחשב לרחוב מבוקש, לא רחוק מאוניברסיטת תל אביב. הדירות הקטנות מתאימות לסטודנטים ולכן יש ביקוש גבוה אליהן. דירות 4 חדרים זולות יותר מבחינת המחיר למ"ר, נעות סביב 56-57 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 4 חדרים חדשה נע בגבולות 5.5-5.7 מיליון שקל, תלוי בפרויקט ובקומה.
מנכ"ל ICR, מורדי שבת, מסר: "ICR ממשיכה להעמיק ולהרחיב פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית ומתקשרת במספר עסקות לקידום פרויקטים ומתחמי התחדשות עירונית במרכז הארץ ובאזורי ביקוש, בערים תל אביב, רמת גן, הרצליה, בת ים, ירושלים ועוד. רח' ברודצקי הינו רחוב מבוקש שממוקם בצמוד לקניון רמת אביב ובסמוך לאונ' תל אביב, נמצא באחד מהמיקומים המבוקשים ואיכותיים ביותר בתל אביב. פרויקט זה מצטרף לשורה של פרויקטים בעיר תל אביב שהחברה פועלת נמרצות לקידומם, בהם פרויקטים ברחובות הירקון, דה האז, פנקס, סומקן, דרך ההגנה, שד' ירושלים ועוד".
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 2.dw 17/11/2024 15:42הגב לתגובה זומאחר ובדור הקרוב יבנו בניה גבוהה בשדה דב הרי שלא הייתי משלם שקל נוסף על נוף לים, שיעלם. איך אומר נחמיה שטרסלר? שלא יעבדו עליכם. :-) אממה? המחירים ברמת אביב מזמן אינם קשורים לים, שכן בדור החולף בנו את רמת אביב החדשה והגוש הגדול, ואלה כבר הסתירו את הים. אלה אגב יותר זולות מאשר רמת אביב הישנה, מכיוון שלרמת אביב יש יתרונות אחרים - מיקום מרכזי צמוד לאוניברסיטה. זה מאד נוח להליכה לאנשי סגל, וסטודנטים, בשונה מהחדשה או הגוש הגדול. יש שפע מסחר ברמת אביב ונווה אביבים, עם כמה מרכזים מסחריים בנוסף לקניון. זה נוח. יש ירוק משמעותי, שאיננו בנמצא בגוש הגדול. התח"צ ברמת אביב היא הכי טובה שיש מעבר לירקון, הודות לצמידות לאוניברסיטה. לכן למי שמגיע אלינו ממרכז ת"א אני נוהג לשאול עד כמה תח"צ חשובה לו ביומיום? אם כן, אז רמת אביב א/ב (דרום נווה אביבים) הן אזור פנטסטי לבחור לגור בו, הודות לצמידות לאונ'. אם רק נוהגים ובקושי משתמשים באוטובוס? אז שאר השכונות הצפוניות מציעות פתרון טוב כדי לגדל משפחה, ולא חייבים לבחור לגור דווקא אצלנו. אצלם גם יש פחות בעיות חניה ובד"כ יש חניה פרטית. אצלנו לפעמים יש לפעמים אין.
- 1.נתניהו 17/11/2024 12:41הגב לתגובה זוהמחירים בדרך לרדת כמו שאני אומר כבר 3 שנים
- dw 18/11/2024 14:03הגב לתגובה זולפחות בעשרות השנים האחרונות. ככה זה אזור מבוסס עם אוכלוסיה טובה וחזקה. אני מסכים שמחירי הדיור אינם נמוכים אבל למה בעצם שיהיו? האוכלוסיה כאן חזקה ומבוססת לא פחות מאשר בצפון ישן או מרכז העיר, לכן למה בעצם שיהיה כאן יותר זול? מאחר ומעט כן יותר זול ישנה זליגה מתמשכת של תל אביבים שכבר אינם מסוגלים לשלם את המחירים הגבוהים של צפון ישן ומרכז העיר אלינו, וזאת מאחר שרמת אביב ונווה אביבים הן הדבר הכי דומה למה שהם מכירים ואוהבים ממרכז העיר - הטרוגניות דיור (מדירות קטנות ועד גדולות, בעוד שבשכונות צפוניות חדשות הכל גדולות), שפע מסחר, תח"צ טובה (הודות לאוניברסיטה הצמודה) ובנוסף ירוק בעיניים ומוסדות חינוך טובים. לכן התושבים כאן אוהבים את האזור ולא רוצים להחליפו באזור אחר. זו איננה אבחנה לרגע אלא כזו המתמשכת לאורך שנים רבות מאד. זה אזור ממש ממש מוצלח בעיר. מה שכן להשקעה אני פחות ממליץ, שכן התשואה השוטפת נמוכה ואגחים בשוק ההון משלמים לי הרבה יותר, אבל לקנות דירה כדי לגור בה בעצמך? בהחלט כן, למי שיכול להרשות לעצמו. רמת אביב (הישנה! ) היא אזור מעולה מעולה לגור בו. לפחות למי שחשובה לו תח"צ טובה.
- איש פשוט 17/11/2024 13:30הגב לתגובה זוכבר 3 שנים אתה אומר שהמחירים בדרך לרדת ?? מתי תגיע התפנית ?? האם המחירים "קפאו" במשך שלוש השנים או עלו 20% ואחרי עוד 20% עלייה ירדו ב - 5% ותוכל להגיד : "אמרתי לכם שירדו ??"
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
