ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?
רגע לפני שהמנכ"ל מורדי שבת יעזוב את תפקידו (דלית רביב, שלאחרונה הפסידה במירוץ לתפקיד מנכ"לית בנק הפועלים, תחליפו), היתר הבנייה של חברת ICR, לפרויקט שלה, בצפון תל אביב אושר בתנאים. החברה צפויה לבנות ברחוב ברודצקי 33-39, ארבעה מבנים חדשים בהיקף של 168 יח"ד.
הפרויקט כולל הריסה של 98 יח"ד ישנות ב-4 בניינים, במקומן תבנה החברה 168 יח"ד ב-4 מבנים בני 6 קומות כל אחד. על פי ההערכות, ההכנסות הצפויות בפרויקט הן כ-400 מיליון שקל והרווח הגולמי הצפוי הוא 80 מיליון שקל. שטח הפרויקט כ-7.5 דונם והוא סמוך לקניון רמת אביב. תמהיל הדירות בפרויקט יכלול 3,4,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוז. מתוך הדירות שייבנו, כ-70 ישווקו על ידי ICR, ויתר הדירות הן דירות התמורה לדיירים.
מחירי הדירות באזור הזה של רמת אביב אינם זולים, ובנוסף, משתנים מאוד בין דירות גדולות לקטנות. בדירות הקטנות, 2 חדרים, שנמכרות לאחרונה - המחיר למ"ר נע סביב 64-65 אלף שקל למ"ר, מעל 3 מיליון שקל לדירות בגודל 47-50 מ"ר. הקומות הגבוהות אפשר למצוא דירות יקרות יותר שחוצות את רף ה-70 אלף שקל למ"ר. צריך לזכור שהשונות בתוך רמת אביב מושפעות, בעיקר בקו הראשון, מהקרבה והראות לכיוון הים. ברודצקי ממוקם מזרחה לשיכון ל', כלומר די מרוחק מהים בהשוואה לאזורים כמו אזורי חן או כוכב הצפון ובהתאם לכך גם ההבדלים במחירים. ברודצקי נחשב לרחוב מבוקש, לא רחוק מאוניברסיטת תל אביב. הדירות הקטנות מתאימות לסטודנטים ולכן יש ביקוש גבוה אליהן. דירות 4 חדרים זולות יותר מבחינת המחיר למ"ר, נעות סביב 56-57 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 4 חדרים חדשה נע בגבולות 5.5-5.7 מיליון שקל, תלוי בפרויקט ובקומה.
מנכ"ל ICR, מורדי שבת, מסר: "ICR ממשיכה להעמיק ולהרחיב פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית ומתקשרת במספר עסקות לקידום פרויקטים ומתחמי התחדשות עירונית במרכז הארץ ובאזורי ביקוש, בערים תל אביב, רמת גן, הרצליה, בת ים, ירושלים ועוד. רח' ברודצקי הינו רחוב מבוקש שממוקם בצמוד לקניון רמת אביב ובסמוך לאונ' תל אביב, נמצא באחד מהמיקומים המבוקשים ואיכותיים ביותר בתל אביב. פרויקט זה מצטרף לשורה של פרויקטים בעיר תל אביב שהחברה פועלת נמרצות לקידומם, בהם פרויקטים ברחובות הירקון, דה האז, פנקס, סומקן, דרך ההגנה, שד' ירושלים ועוד".
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 2.dw 17/11/2024 15:42הגב לתגובה זומאחר ובדור הקרוב יבנו בניה גבוהה בשדה דב הרי שלא הייתי משלם שקל נוסף על נוף לים, שיעלם. איך אומר נחמיה שטרסלר? שלא יעבדו עליכם. :-) אממה? המחירים ברמת אביב מזמן אינם קשורים לים, שכן בדור החולף בנו את רמת אביב החדשה והגוש הגדול, ואלה כבר הסתירו את הים. אלה אגב יותר זולות מאשר רמת אביב הישנה, מכיוון שלרמת אביב יש יתרונות אחרים - מיקום מרכזי צמוד לאוניברסיטה. זה מאד נוח להליכה לאנשי סגל, וסטודנטים, בשונה מהחדשה או הגוש הגדול. יש שפע מסחר ברמת אביב ונווה אביבים, עם כמה מרכזים מסחריים בנוסף לקניון. זה נוח. יש ירוק משמעותי, שאיננו בנמצא בגוש הגדול. התח"צ ברמת אביב היא הכי טובה שיש מעבר לירקון, הודות לצמידות לאוניברסיטה. לכן למי שמגיע אלינו ממרכז ת"א אני נוהג לשאול עד כמה תח"צ חשובה לו ביומיום? אם כן, אז רמת אביב א/ב (דרום נווה אביבים) הן אזור פנטסטי לבחור לגור בו, הודות לצמידות לאונ'. אם רק נוהגים ובקושי משתמשים באוטובוס? אז שאר השכונות הצפוניות מציעות פתרון טוב כדי לגדל משפחה, ולא חייבים לבחור לגור דווקא אצלנו. אצלם גם יש פחות בעיות חניה ובד"כ יש חניה פרטית. אצלנו לפעמים יש לפעמים אין.
- 1.נתניהו 17/11/2024 12:41הגב לתגובה זוהמחירים בדרך לרדת כמו שאני אומר כבר 3 שנים
- dw 18/11/2024 14:03הגב לתגובה זולפחות בעשרות השנים האחרונות. ככה זה אזור מבוסס עם אוכלוסיה טובה וחזקה. אני מסכים שמחירי הדיור אינם נמוכים אבל למה בעצם שיהיו? האוכלוסיה כאן חזקה ומבוססת לא פחות מאשר בצפון ישן או מרכז העיר, לכן למה בעצם שיהיה כאן יותר זול? מאחר ומעט כן יותר זול ישנה זליגה מתמשכת של תל אביבים שכבר אינם מסוגלים לשלם את המחירים הגבוהים של צפון ישן ומרכז העיר אלינו, וזאת מאחר שרמת אביב ונווה אביבים הן הדבר הכי דומה למה שהם מכירים ואוהבים ממרכז העיר - הטרוגניות דיור (מדירות קטנות ועד גדולות, בעוד שבשכונות צפוניות חדשות הכל גדולות), שפע מסחר, תח"צ טובה (הודות לאוניברסיטה הצמודה) ובנוסף ירוק בעיניים ומוסדות חינוך טובים. לכן התושבים כאן אוהבים את האזור ולא רוצים להחליפו באזור אחר. זו איננה אבחנה לרגע אלא כזו המתמשכת לאורך שנים רבות מאד. זה אזור ממש ממש מוצלח בעיר. מה שכן להשקעה אני פחות ממליץ, שכן התשואה השוטפת נמוכה ואגחים בשוק ההון משלמים לי הרבה יותר, אבל לקנות דירה כדי לגור בה בעצמך? בהחלט כן, למי שיכול להרשות לעצמו. רמת אביב (הישנה! ) היא אזור מעולה מעולה לגור בו. לפחות למי שחשובה לו תח"צ טובה.
- איש פשוט 17/11/2024 13:30הגב לתגובה זוכבר 3 שנים אתה אומר שהמחירים בדרך לרדת ?? מתי תגיע התפנית ?? האם המחירים "קפאו" במשך שלוש השנים או עלו 20% ואחרי עוד 20% עלייה ירדו ב - 5% ותוכל להגיד : "אמרתי לכם שירדו ??"
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
