הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירות בחריש
צילום: איציק יצחקי

המכרז בחריש: דירות יוצעו במיליון שקל - שליש במתנה על חשבון המדינה

בעוד שבועיים ייסגר מכרז מחיר מטרה בחריש, שאמור להוציא לדרך בניית 467 דירות - מה יהיה המחיר למי שיזכה ומה אומר דוח השמאי?
איציק יצחקי | (4)
נושאים בכתבה דירה בהנחה חריש מחיר מטרה

בעוד שבועיים ייסגר מכרז לבנייה רוויה, במסגרת מחיר מטרה בחריש. המכרז כולל 467 יחידות דיור ב- 5 מתחמים בבנייה רוויה למגורים, למסחר ותעסוקה בצד הדרומי של העיר - מה שאומר שחריש תחזור למכרזים של דירה בהנחה, אחרי שנעדרה ממהם בשני המכרזים שנערכו השנה וגם מהמכרז הנוכחי שייסגר בקרוב.

חריש זקוקה לבניה? רק לכאורה

לכאורה, נראה שחריש זקוקה לבנייה מסיבית. יש בה כיום שני פרויקטים בבנייה ודירות אחרונות לרכישה בפרויקט של דונה, שמוכן כבר. שלום שי השכיר חלק מהדירות תוך קבלת הטבת מס מהמדינה. מצד שני, המכירות בפרויקטים אחרים לא מתקדמות בקצב משביע רצון. כששני הפרויקטים היחידים בעיר הם סוג של קבוצת רכישה ופרויקט של חנן מור לשעבר (צילו בלו), ועדיין נותרו דירות, זה אומר שהציבור לא צמא לחריש, לפחות לא ברמה כזו שיסתער על משרדי המכירות למרות שיש לו סיבה מוצדקת - מחיר נמוך. נכון, חריש תקועה בפקקים עדיין, אבל יש לה יתרון, וזה המחיר. אין אף עיר אחרת בסביבה, ואנחנו לא מדברים על אלה שממזרחה לה או מעבר לגדר, עם מחירים כאלה.

חריש (איציק יצחקי)

15 אלף שקל למ"ר, אבל אפשר בפחות. חריש (איציק יצחקי)

לא כל אחד יכול לקנות היום דירה מרווחת וחדשה ב-1.5 מיליון שקל. צילו בלו, חנן מור לשעבר, יצאה במבצע של דירות 4 חדרים ב-1.479 מיליון שקל (זה מה שקרה כשהתקשרנו לקנות מהם דירה), אבל המחיר עלה בהמשך ועבר את רף ה-1.5 מיליון שקל ל-1.514 מיליון - 2.4%, אבל לא מובן מאליו שיעלו מחיר בתקופה הזו כשהביקוש נמוך יחסית.

בפרדס חנה, אור עקיבא וחדרה, למשל, מחיר דירת 3 חדרים כבר חצה את רף ה-2 מיליון שקל ברוב הפרויקטים. וכאן, מדובר על דירות 4 חדרים. דירות 3 חדרים בחריש, לצורך השוואה, אפשר לרכוש היום ב-1.4 מיליון שקל (לפני שנה, היו דירות ב-1.33 מיליון שקל). למי שאין הון עצמי כדי לקנות בערים סמוכות, יכול ללכת לחריש ולקבל תמורה מלאה לכסף.

מה המחיר בדירה בהנחה?

מחיר מטרה מחיה את השוק. אנשים נרשמים כי הם רוצים לקבל דירה במחירים שלא יוכלו להשיג בשום מקום אחר. הסתכלנו על דוח השמאי בפרויקט הזה. מחיר השומה בסוף 2020 עמד על 8,980 למ"ר. נכון לחודש אפריל השנה, המחיר עמד על 13,310 שקל. המחירים בדוח השומה לא כוללים מע"מ ולכן המחירים הם 10,506 נכון ל-2020 ו-15,572 שקל נכון לאפריל האחרון (לפי השמאי עלייה של 17% בשלוש שנים ושלושה חודשים לערך), מחיר די הגיוני גם היום, ואפילו מעט מעל הרף בו נמכרות הדירות בצילו בלו (סביב 15 אלף שקל למ"ר).

אגב, מחירי הדירות במכרזים הקודמים שנערכו לפני יותר משנה שיקפו מחיר של 7,300 שקל למ"ר אחרי הנחה, מה שאומר שהמחיר עלה משמעותית (מלבד פרויקט אחד, שם המחיר אחרי הנחה עמד על 10,880 שקל אחרי הנחה לערך - מה שקרוב יותר למחיר הנוכחי).

חשוב לציין שמהמחיר הזה נגזרת הנחה. את החישוב נחסוך מכם. השורה התחתונה היא שאחרי חישוב ההנחה הראויה בפרויקט הזה המחיר לדירת 100 מ"ר, 4 חדרים, אמור לעמוד על 998 אלף שקל - כמיליון שקל. המחיר הזה מגלם הנחה של יותר מ-25% לעומת המחיר הממוצע בפרויקטים החדשים היום. בחישוב פשוט - שליש דירה מתנה, על חשבון המדינה. מי שיזכה בפרויקט הזה (יש עוד הצמדה מדד, אבל זה לא אמור לשנות את שורת הרווח באופן משמעותי) - עשה קופה.

מעל 2 מיליון שקל לדירת גן - בהנחה

בדקנו גם את הביקוש לדירות בהנחה בסביבה. במאי בשנה שעברה התחרו כעשרת אלפים איש על 500 דירות - סיכוי של 1:20, כלומר 5% בערך. זה סיכוי גבוה מאוד, שלא ניתן למצוא ברוב הערים. מה שמדהים הוא עד כמה הביקוש לדירות בהנחה גדל בעקבות העלייה במחירי הדיור בישראל ב-2021.

לקחנו למשל את ההגרלה בדצמבר 2019. 210 דירת השתתפו בהגרלה. אתם יודעים כמה נרשמים היו להגרלות? 1,700 בערך. סיכוי של אחד לשמונה, אפילו פחות. לעומת זאת, בהגרלה אחת שהתקיימה השנה, נותרה דירת גן אחת למכירה בעקבות ויתור של משתתף מסוים. הדירה עלתה 2,044,473 שקל. אתם יודעים כמה אנשים נרשמו להגרלה? מעל 16 אלף. נו, הנחה של 20% לא תוכלו להשיג בכל יום.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ללמדכם לא רק על הגידול המשמעותי באנשים שמוכנים להשתתף בכל הגרלה, אלא בעיקר על הציפיות של השוק, שמבין שמחירי הדיור יעלו. גם לחריש יש עדיין לאן לשאוף.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    הומלס 16/10/2024 16:32
    הגב לתגובה זו
    חריש תוכננה כעיר דתית/חרדית כעת מעודדים אוכלוסיה חרדית להגר לשם ע"י מתן 1/3 ממחיר הדירה "מתנה" או בעצם על חשבון משלם המיסים. זאת כאשר אוצר המדינה סובל מגרעון עצום של 8% ולא עוצר, וקציב 2025 מלא גזרות כלכליות כרימון. ככה זה כאשר החרדים מחזיקים את ראש הממשלה באזור הרגיש.
  • 3.
    סתם אחד 16/10/2024 10:40
    הגב לתגובה זו
    רכבת לעיר, קאנטרי גדול, יציאה נוספת לכביש 6 ועוד פיתוח סביבתי רב. דירה חדשה עם ממד ומחסן ... צעירים, תחשבו לטווח ארוך.תרויחו המווון.
  • 2.
    נמאס מחלוקת כספים לחלק קטן מהאוכלוסיה. (ל"ת)
    מני 15/10/2024 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    הילי 15/10/2024 13:06
    הגב לתגובה זו
    מחלקים פה דירות ואחרים קורעים תתחת
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'

קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל

ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד שקל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה קבוצת אביב

קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.

5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?

שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.

צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.

עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.

המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך

במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.

להמשך הכתבה לחץ כאן