דירות בחריש
צילום: איציק יצחקי

המכרז בחריש: דירות יוצעו במיליון שקל - שליש במתנה על חשבון המדינה

בעוד שבועיים ייסגר מכרז מחיר מטרה בחריש, שאמור להוציא לדרך בניית 467 דירות - מה יהיה המחיר למי שיזכה ומה אומר דוח השמאי?
איציק יצחקי | (4)

בעוד שבועיים ייסגר מכרז לבנייה רוויה, במסגרת מחיר מטרה בחריש. המכרז כולל 467 יחידות דיור ב- 5 מתחמים בבנייה רוויה למגורים, למסחר ותעסוקה בצד הדרומי של העיר - מה שאומר שחריש תחזור למכרזים של דירה בהנחה, אחרי שנעדרה ממהם בשני המכרזים שנערכו השנה וגם מהמכרז הנוכחי שייסגר בקרוב.

חריש זקוקה לבניה? רק לכאורה

לכאורה, נראה שחריש זקוקה לבנייה מסיבית. יש בה כיום שני פרויקטים בבנייה ודירות אחרונות לרכישה בפרויקט של דונה, שמוכן כבר. שלום שי השכיר חלק מהדירות תוך קבלת הטבת מס מהמדינה. מצד שני, המכירות בפרויקטים אחרים לא מתקדמות בקצב משביע רצון. כששני הפרויקטים היחידים בעיר הם סוג של קבוצת רכישה ופרויקט של חנן מור לשעבר (צילו בלו), ועדיין נותרו דירות, זה אומר שהציבור לא צמא לחריש, לפחות לא ברמה כזו שיסתער על משרדי המכירות למרות שיש לו סיבה מוצדקת - מחיר נמוך. נכון, חריש תקועה בפקקים עדיין, אבל יש לה יתרון, וזה המחיר. אין אף עיר אחרת בסביבה, ואנחנו לא מדברים על אלה שממזרחה לה או מעבר לגדר, עם מחירים כאלה.

חריש (איציק יצחקי)

15 אלף שקל למ"ר, אבל אפשר בפחות. חריש (איציק יצחקי)

לא כל אחד יכול לקנות היום דירה מרווחת וחדשה ב-1.5 מיליון שקל. צילו בלו, חנן מור לשעבר, יצאה במבצע של דירות 4 חדרים ב-1.479 מיליון שקל (זה מה שקרה כשהתקשרנו לקנות מהם דירה), אבל המחיר עלה בהמשך ועבר את רף ה-1.5 מיליון שקל ל-1.514 מיליון - 2.4%, אבל לא מובן מאליו שיעלו מחיר בתקופה הזו כשהביקוש נמוך יחסית.

בפרדס חנה, אור עקיבא וחדרה, למשל, מחיר דירת 3 חדרים כבר חצה את רף ה-2 מיליון שקל ברוב הפרויקטים. וכאן, מדובר על דירות 4 חדרים. דירות 3 חדרים בחריש, לצורך השוואה, אפשר לרכוש היום ב-1.4 מיליון שקל (לפני שנה, היו דירות ב-1.33 מיליון שקל). למי שאין הון עצמי כדי לקנות בערים סמוכות, יכול ללכת לחריש ולקבל תמורה מלאה לכסף.

מה המחיר בדירה בהנחה?

מחיר מטרה מחיה את השוק. אנשים נרשמים כי הם רוצים לקבל דירה במחירים שלא יוכלו להשיג בשום מקום אחר. הסתכלנו על דוח השמאי בפרויקט הזה. מחיר השומה בסוף 2020 עמד על 8,980 למ"ר. נכון לחודש אפריל השנה, המחיר עמד על 13,310 שקל. המחירים בדוח השומה לא כוללים מע"מ ולכן המחירים הם 10,506 נכון ל-2020 ו-15,572 שקל נכון לאפריל האחרון (לפי השמאי עלייה של 17% בשלוש שנים ושלושה חודשים לערך), מחיר די הגיוני גם היום, ואפילו מעט מעל הרף בו נמכרות הדירות בצילו בלו (סביב 15 אלף שקל למ"ר).

אגב, מחירי הדירות במכרזים הקודמים שנערכו לפני יותר משנה שיקפו מחיר של 7,300 שקל למ"ר אחרי הנחה, מה שאומר שהמחיר עלה משמעותית (מלבד פרויקט אחד, שם המחיר אחרי הנחה עמד על 10,880 שקל אחרי הנחה לערך - מה שקרוב יותר למחיר הנוכחי).

חשוב לציין שמהמחיר הזה נגזרת הנחה. את החישוב נחסוך מכם. השורה התחתונה היא שאחרי חישוב ההנחה הראויה בפרויקט הזה המחיר לדירת 100 מ"ר, 4 חדרים, אמור לעמוד על 998 אלף שקל - כמיליון שקל. המחיר הזה מגלם הנחה של יותר מ-25% לעומת המחיר הממוצע בפרויקטים החדשים היום. בחישוב פשוט - שליש דירה מתנה, על חשבון המדינה. מי שיזכה בפרויקט הזה (יש עוד הצמדה מדד, אבל זה לא אמור לשנות את שורת הרווח באופן משמעותי) - עשה קופה.

מעל 2 מיליון שקל לדירת גן - בהנחה

בדקנו גם את הביקוש לדירות בהנחה בסביבה. במאי בשנה שעברה התחרו כעשרת אלפים איש על 500 דירות - סיכוי של 1:20, כלומר 5% בערך. זה סיכוי גבוה מאוד, שלא ניתן למצוא ברוב הערים. מה שמדהים הוא עד כמה הביקוש לדירות בהנחה גדל בעקבות העלייה במחירי הדיור בישראל ב-2021.

לקחנו למשל את ההגרלה בדצמבר 2019. 210 דירת השתתפו בהגרלה. אתם יודעים כמה נרשמים היו להגרלות? 1,700 בערך. סיכוי של אחד לשמונה, אפילו פחות. לעומת זאת, בהגרלה אחת שהתקיימה השנה, נותרה דירת גן אחת למכירה בעקבות ויתור של משתתף מסוים. הדירה עלתה 2,044,473 שקל. אתם יודעים כמה אנשים נרשמו להגרלה? מעל 16 אלף. נו, הנחה של 20% לא תוכלו להשיג בכל יום.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ללמדכם לא רק על הגידול המשמעותי באנשים שמוכנים להשתתף בכל הגרלה, אלא בעיקר על הציפיות של השוק, שמבין שמחירי הדיור יעלו. גם לחריש יש עדיין לאן לשאוף.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    הומלס 16/10/2024 16:32
    הגב לתגובה זו
    חריש תוכננה כעיר דתית/חרדית כעת מעודדים אוכלוסיה חרדית להגר לשם ע"י מתן 1/3 ממחיר הדירה "מתנה" או בעצם על חשבון משלם המיסים. זאת כאשר אוצר המדינה סובל מגרעון עצום של 8% ולא עוצר, וקציב 2025 מלא גזרות כלכליות כרימון. ככה זה כאשר החרדים מחזיקים את ראש הממשלה באזור הרגיש.
  • 3.
    סתם אחד 16/10/2024 10:40
    הגב לתגובה זו
    רכבת לעיר, קאנטרי גדול, יציאה נוספת לכביש 6 ועוד פיתוח סביבתי רב. דירה חדשה עם ממד ומחסן ... צעירים, תחשבו לטווח ארוך.תרויחו המווון.
  • 2.
    נמאס מחלוקת כספים לחלק קטן מהאוכלוסיה. (ל"ת)
    מני 15/10/2024 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    הילי 15/10/2024 13:06
    הגב לתגובה זו
    מחלקים פה דירות ואחרים קורעים תתחת
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שחר אושרי נאוי
צילום: יחצ
ראיון

תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל

שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?

צלי אהרון |

בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14%   כשלשחר אושרי  היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה. 

החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה. 

מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא,  כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי. 


בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים. 

אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת.  אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.