דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
המחירים בחריש נוטים לעלות בשבועות האחרונים. אפשר לראות את זה דרך פרויקט איילה VIEW, שהעלתה את מחיר דירות 3 חדרים מ-1.33 ל-1.4 מיליון שקל, אבל במהלך השבוע האחרון עלה גם המחיר של דירות 4 חדרים ששיווקה חברת צילו בלו, חנן מור לשעבר, בעיר.
חשוב לציין כי המחיר החדש לא נובע ממכירה מואצת של דירות, שגרמה לעליית המחיר בשל העובדה שנותרו בפרויקט רק דירות משודרגות. ייתכן ובחברה מעריכים כי המחיר צריך לעלות בעקבות התעוררות ביקושים והעובדה ששכר הפועלים והסחורות עלה. עוד חשוב לציין, כי לא מדובר בעלייה דרמטית, אולם עדיין - בתקופה כזו, בה הביקושים לדירות באזור אינם גבוהים במיוחד, עולה השאלה האם דירה בחריש הופכת להיות עסק משתלם (גם שלום שי, בעלי דונה, אמר כאן בראיון השבוע כי יעלה מחירים בקרוב).
הפרויקט של חנן מור בחריש (שם החברה השתנה לצילו בלו) כבר החל להיבנות והוא צריך למסור את הדירות בתחילת 2026. כעת, מחיר 4 חדרים עומד על 1.514, אבל מבירור מול משרד המכירות עולה כי חלק מהדירות, בקומות גבוהות יותר למשל, מטפס לאזור 1.6 מיליון שקל. דירות 5 חדרים ממוצעת יעלו באזור 1.75 מיליון שקל. המחירים משקפים כ-15 אלף שקל למ"ר.
- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- המכרזים החדשים יציפו את שדה דב: האם המחיר יירד ואיך יראה המתחם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקניון של חנן מור בחריש (ביזפורטל)
בחודש יולי השנה התקשרנו לחנן מור לשעבר כדי לרכוש דירה. אותה דירה, שמוצעת היום במחיר של 1.514, הוצעה אז במחיר של 1.479 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 2.4% - לכאורה לא עלייה משמעותית, ועדיין, זה לא מובן מאליו בתקופה הזו, בטח לא עבור החברה.
"טוב לקנות מבנק דיסקונט, נקודה", אמר לנו נציג המכירות. "אנחנו מוכרים דירות 4 ו-5 חדרים. יש כמות 'אדירה' של קבלנים שבונים כאן - בעצם, רק אנחנו ועוד חברה", ציין במטרה לשכנע אותנו לרכוש דירה באזור.
חשוב לציין כי בחודש אפריל השנה נערכה הגרלת מחיר למשתכן. 243 דירות שווקו בעבר במע"ר אור המזרח, אבל דירה אחת נותרה כלא מכורה. בהגרלה זכה אדם אחד. מדובר בדירת גן 5 חדרים במחיר של 2.044 מיליון שקל. בהתחשב בעובדה ששטחי החצר גדולים בפרויקטים בחריש, מדובר במחיר ריאלי.
- שיכון ובינוי מקדמת בכפר יונה שכונה בשטח של 400 דונם; המניה קופצת
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
- 4.דנה 24/02/2025 09:41הגב לתגובה זוהבועה מתפוצצת מחירי המגרשים בשדה דב קרסו ב 40 אחוז.
- 3.חריש 09/09/2024 07:10הגב לתגובה זומלא זוגות עוזבים- פקקים לאזורי תעשיה מרוחקים, מפחמות. אפילו קאנטרי לא מצליחים להרים
- 2.הרבה ביקוש של ערבים וחרדים בחריש (ל"ת)מוחמד, טייבה 08/09/2024 08:46הגב לתגובה זו
- 1.ביבי זה אסון 06/09/2024 22:08הגב לתגובה זורק מטוטמם ישלם מחירים כאלו , על מה ? כי בא להם ?
- אסון לשמאל (ל"ת)מר"צ 08/09/2024 08:47הגב לתגובה זו
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
