"החתמים אמרו: 'אם תנפיק, זה יהיה לפי שווי של 4-3.5 מיליארד שקל'"
שלום שי שקל עד לפני כמה חודשים לצאת להנפקה בבורסה, אבל מאז משהו קרה. המלחמה החלה וקלקלה מעט את התוכניות, אבל הוא לא לבד. חברות רבות, כמו יוסי אברהמי, נמצאות על הגדר בהקשר הזה.
"התוכנית הזאת עדיין קיימת, אבל הורדנו טיפה רגל מהגז, יש שינוי מצב במשק שמשפיע מאוד על שווי הנכסים שלנו וגם על שווי החברה", מסביר יו"ר דונה.
לפי איזה שווי שאפת להנפיק?
"האנליסטים עשו לי תחשיב, שלפיו אנפיק ב-4-3.5 מיליארד שקל. היו שלושה חתמים שניתחו את הקבוצה, כלומר את כל שלוש החברות של קבוצת דונה".
"המחירים יעלו בקרוב"
את שוק הנדל"ן הוא מזהה, כמו רוב היזמים, כשוק עולה בטווח הקצר. "קצת אחרי פסח התחילה התעוררות. ראינו נתונים טובים יותר ממה שהיה לפני זה והמגמה נמשכת. השוק מתאים את עצמו למציאות".
השווי גבוה מאוד. הרבה מעל עמרם ופרשקובסקי, למשל.
"למה אני צריך להשוות את עצמי לאחרים?".
אתה מחזיק ב-5% מכלל ביטוח, כדאי לך שגם אחרים יצליחו, כי היא משקיעה במתחרות.
"אני לא ידוע אם פרשקובסקי נמצאת בשוק אותן שנים כמוני, אני מ-1991 חזק בתחום. אני לא יודע להתחרות עם אף אחד".
מתי בפעם האחרונה עדכנת מחירים, ולאן?
"ממש לקראת פסח, אבל מאז כלום. מדד התשומות עלה ב-2% וזה דורש עדכון. כשהעלויות עולות והתשומות עולות, זה משפיע על המוצר הסופי. אני רואה טעם לעדכן בקרוב כלפי מעלה, כי מאז אפריל היו עליות מחירים".
בחריש לא מכרת את כל הדירות. כבר חודשים שאנחנו רואים דירות על המדף. למה?
"אין לנו הרבה דירות על המדף, כולן כמעט מכורות. מה כן קרה? מתוך המלאי שיש לי חלק הלך למפעל מאושר, עד שזה לא יגיע הזמן שלא למכירה אני מנוע מלמכור".
כלומר השכרת חלק מהדירות. יש לך חמש שנים.
"מחצית מהזמן כבר עברה. אם יש לי בחריש 320 דירות שבנויות וגמורות, 275 בערך מושכרות לטווח של חמש שנים. הגענו לחצי הזמן. דונה החזיקה ב-1,700 דירות, עשינו חישוב והגענו למסקנה שכדאי לחלק ולהכניס חלק מהם למפעל מאושר. ממה שנשאר, יש אולי בודדים שנכנסו למכירה, 25-20 דירות. מצד שני, המחירים בחריש די עומדים בשנה האחרונה, בעוד שבמקומות אחרים היה עדכון כלפי מעלה. צריך להבין שהדירות למלאי מאושר, כלומר להשכרה, הן חלק ממלאי עסקי רגיל שהקבלן יכול לקחת ולהכניס אותו תחת הקטגוריה הזאת. נתנו הטבות מס, הן היו טובות ומדובר במלאי גדול, אז חילקתי את הכמות הקיימת בחברה".
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- "אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד שני, זה מוריד את המחירים של הדירות. אף אחד לא יקנה דירה שהיתה שכורה כדירה חדשה.
"מסכים איתך לחלוטין. נצטרך לשפץ את הבתים כדי להביא אותם למצב טוב למכירה. לא נתעקש על זה, הדייר יראה דירה חדשה, אבל הוא יידע שהיא היתה מושכרת".
מה המחירים בחריש?
"דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 מיליון שקל בממוצע. יש יותר ויש פחות".
אתה בונה גם במודיעין.
"יש לי במודיעין 2,170 דירות, 1,500 במחיר למשתכן, הכל מכור. מתוך כמעט 700 נותרו 180 דירות למכירה. במודיעין המחיר כפול מחריש. חצה כבר את רף ה-3 מיליון שקל. 3.2 מיליון שקל תעלה דירת ארבעה חדרים, 105 מ"ר, כלומר מחיר של 30.5 אלף למ"ר לערך. דירה עם נוף ובלי נוף זה לא אותו מחיר, אבל זה השקלול".
קריית גת (מורן ישעיהו)
מה קורה בקריית גת?
"אנחנו בונים מגה פרויקט, 1700 דירות. נשארו לנו אולי 300-200 דירות לא מכורות. המחירים שם כבר חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, 2.25 מיליון שקל לחמישה חדרים. 1.75 בערך לשלושה חדרים. השוק סביר מאוד".
- רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא...
נגיע לרף של 2 מיליון שקל לשלושה חדרים בקריית גת?
"זה לא משנה איפה הפרויקט נבנה, אלא מה העלויות. אם אני מגיע למצב שהמחיר הדירה משאיר לך 7%-10, אז זה מה שיש".
"10% רווח יזמי - תגיד תודה"
הנתון הזה, של רווח יזמי שעומד על עד 10% מפתיע, לעומת ציפיות היזמים בתחילת כל פרויקט.
אתה מרוויח על פרויקט רק 7%-10%?
"אם אגיע ל-10% זה יהיה טוב. יכול להיות מצב שחלק מהפרויקטים עם קרקע היסטורית הרווחיות גבוהה, אבל לא בזכות הפרויקט אלא בזכות השוק שמתקן את עצמו למעלה. יש קרקע שנקנתה לפני שבע-שמונה שנים. זה לא מייצג. אם קניתי קרקע במחיר שוק, והרווח 10%, אני אומר תודה לקדוש ברוך הוא".
השאיפה היא לא להגיע ל-15% לפחות?
"אולי בהתחדשות עירונית, כי חוסר הוודאות גדול וחייב לפצות על הסיכון. אם קניתי מרמ"י, הסיפור שונה, בעיקר אם זה מחיר למשתכן".
כלומר, בפרויקט רגיל הרווח היזמי שלך מגיע ל-10%.
"אם יזם ירוויח 10% מהעלויות, כלומר נשאר לו לפני מס 10%, כל אחד יהיה מרוצה".
אבל הבנק דורש יותר. איך מאשרים רווחיות כזאת?
"בתחילת הדרך האישור יוצא על 12%-15%, אבל בסוף הפרויקט אתה נשאר עם פחות. מי שנהפך ליזם שלא למטרות רווח הוא לא יזם, אז ברור שאני שואף לרווח הכי גבוה שאפשר".
ואז רוכשי הדירות קוראים ליזמים חזירים.
"בנאדם לוקח פרויקט שעולה מאות מיליונים ומחפש גם להביא מעצמו ולקחת סיכון, לחתום על כל ההלוואות, ולא ירוויח? קח פרויקט שלי, של של 3.5 מיליארד שקל. אם ארוויח שם 400-300 מיליון שקל, אני מרוצה. מבנק אתה לא יכול לצפות שייכנס לפרויקט שהוא לא רווחי? הוא רוצה ניתוח ולראות מה הרווחת, 12%-15% רווח ואם לא אז אין מימון. זה מתחיל במספרים שאמרת ונגמר אחרת. מה קורה בדרך? קורונה, עליות ריבית, מלחמה, כוח אדם שהפך להיות יקר יותר, פתאום אתה מרוויח פחות. אם תכננת את הרווח הזה לפני שמונה שנים ונשאר לך 35% פחות, 10% רווח יזמי נניח, תנשק את ידי המבצע".
מה עם מבצעי מימון?
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
80 חיילי מילואים שזכו במכרז המיוחד למגרשים על שפת הכנרת מתבקשים לשלם עכשיו בין 1 ל-2 מיליון שקל, אבל המועצה האזורית עמק הירדן מסרבת להנפיק היתרי בנייה ובג"ץ טרם הכריע
רשות מקרקעי ישראל פרסמה בנובמבר 2024 את תוצאות שני המכרזים לשיווק 171 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקיבוץ האון שבחוף הדרומי של הכנרת. 80 מהמגרשים שווקו במסלול מיוחד למשרתי מילואים, שראו בכך הזדמנות נדירה לבנות בית באזור מבוקש במחיר מופחת. אלא שהמועצה האזורית עמק הירדן הודיעה עוד לפני פרסום תוצאות המכרז כי לא תאפשר מתן היתרי בנייה בשלוש השנים הקרובות, ובמקביל הגישה עתירה לבג"ץ נגד רמ"י.
למרות המבוי הסתום, רשות מקרקעי ישראל שלחה לזוכים דרישות תשלום בהיקפים של של 1-2 מיליון שקל, עוד לפני שניתן מועד ברור לתחילת העבודות. הזוכים נדרשים לשלם בתוך 90 יום, בזמן שהתב"ע החדשה למתחם טרם אושרה וההליך המשפטי עדיין מתנהל. הזוכים מתארים מצב אבסורדי שבו נדרשים מהם סכומים עצומים בזמן שבפועל לא ניתן להתחיל לבנות.
60 מיליון שקל חובות והסדר עם המדינה
שורש הסכסוך נעוץ במשבר כלכלי עמוק שאליו נקלע קיבוץ האון בסוף שנות התשעים, אז הצטברו חובותיו לכ-60 מיליון שקל. בשנת 2002 הוחלט על הסדר כולל: המדינה תקבל לידיה כ-300 דונם של שטחים חקלאיים וקרקע למגורים, ובתמורה יוסדרו חובות הקיבוץ, תובטח פנסיה לחבריו וישופצו בתי המגורים של 60 מהם. הכוונה המקורית הייתה להקים יישוב קהילתי חדש במקום הקיבוץ, מהלך שאמור היה לייצר הכנסות ולהחזיר את השטח לפעילות.
אלא שבפועל, הפרויקט נתקע בין אינטרסים מנוגדים: מצד אחד רמ"י שמבקשת למכור את המגרשים בשוק חופשי, ומצד שני המועצה האזורית שמבקשת לשמור על צביון מקומי ועל השפעתה התכנונית. המועצה טוענת כי רמ"י פעלה שלא בתום לב, תוך התנערות מהבנות קודמות עם הקיבוץ ועם משרד הבינוי והשיכון. לטענתה, הבעיה המרכזית אינה מי יקנה את המגרשים אלא איך יוקם היישוב החדש, ובעיקר מי יישא בהוצאות הפיתוח העצומות.
- מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
- "לא חוקי": מועצת עמק הירדן וקיבוץ האון ערערו לעליון נגד רמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סלע המחלוקת בין רמ"י לבין המועצה האזורית עמק הירדן הוא נושא הפיתוח: מי ישלם על הקמת התשתיות, הכבישים והחיבורים לחשמל ולביוב. לפי הערכות, מדובר בהוצאה של עשרות מיליוני שקלים, אולי אף יותר ממאה מיליון שקל במצטבר. רמ"י טוענת כי דמי הפיתוח אמורים להיות משולמים על ידי הרוכשים בהתאם למפורט במכרז, וכי כל המשתתפים היו מודעים מראש למורכבות התכנונית של המתחם. מנגד, המועצה גורסת כי הרשות מנסה להעביר אליה באופן שרירותי את האחריות לביצוע עבודות שאינן בסמכותה, וכי ללא הסדר מוסכם וברור, לא ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בשטח.
