"החתמים אמרו: 'אם תנפיק, זה יהיה לפי שווי של 4-3.5 מיליארד שקל'"
שלום שי שקל עד לפני כמה חודשים לצאת להנפקה בבורסה, אבל מאז משהו קרה. המלחמה החלה וקלקלה מעט את התוכניות, אבל הוא לא לבד. חברות רבות, כמו יוסי אברהמי, נמצאות על הגדר בהקשר הזה.
"התוכנית הזאת עדיין קיימת, אבל הורדנו טיפה רגל מהגז, יש שינוי מצב במשק שמשפיע מאוד על שווי הנכסים שלנו וגם על שווי החברה", מסביר יו"ר דונה.
לפי איזה שווי שאפת להנפיק?
"האנליסטים עשו לי תחשיב, שלפיו אנפיק ב-4-3.5 מיליארד שקל. היו שלושה חתמים שניתחו את הקבוצה, כלומר את כל שלוש החברות של קבוצת דונה".
"המחירים יעלו בקרוב"
את שוק הנדל"ן הוא מזהה, כמו רוב היזמים, כשוק עולה בטווח הקצר. "קצת אחרי פסח התחילה התעוררות. ראינו נתונים טובים יותר ממה שהיה לפני זה והמגמה נמשכת. השוק מתאים את עצמו למציאות".
השווי גבוה מאוד. הרבה מעל עמרם ופרשקובסקי, למשל.
"למה אני צריך להשוות את עצמי לאחרים?".
אתה מחזיק ב-5% מכלל ביטוח, כדאי לך שגם אחרים יצליחו, כי היא משקיעה במתחרות.
"אני לא ידוע אם פרשקובסקי נמצאת בשוק אותן שנים כמוני, אני מ-1991 חזק בתחום. אני לא יודע להתחרות עם אף אחד".
מתי בפעם האחרונה עדכנת מחירים, ולאן?
"ממש לקראת פסח, אבל מאז כלום. מדד התשומות עלה ב-2% וזה דורש עדכון. כשהעלויות עולות והתשומות עולות, זה משפיע על המוצר הסופי. אני רואה טעם לעדכן בקרוב כלפי מעלה, כי מאז אפריל היו עליות מחירים".
בחריש לא מכרת את כל הדירות. כבר חודשים שאנחנו רואים דירות על המדף. למה?
"אין לנו הרבה דירות על המדף, כולן כמעט מכורות. מה כן קרה? מתוך המלאי שיש לי חלק הלך למפעל מאושר, עד שזה לא יגיע הזמן שלא למכירה אני מנוע מלמכור".
כלומר השכרת חלק מהדירות. יש לך חמש שנים.
"מחצית מהזמן כבר עברה. אם יש לי בחריש 320 דירות שבנויות וגמורות, 275 בערך מושכרות לטווח של חמש שנים. הגענו לחצי הזמן. דונה החזיקה ב-1,700 דירות, עשינו חישוב והגענו למסקנה שכדאי לחלק ולהכניס חלק מהם למפעל מאושר. ממה שנשאר, יש אולי בודדים שנכנסו למכירה, 25-20 דירות. מצד שני, המחירים בחריש די עומדים בשנה האחרונה, בעוד שבמקומות אחרים היה עדכון כלפי מעלה. צריך להבין שהדירות למלאי מאושר, כלומר להשכרה, הן חלק ממלאי עסקי רגיל שהקבלן יכול לקחת ולהכניס אותו תחת הקטגוריה הזאת. נתנו הטבות מס, הן היו טובות ומדובר במלאי גדול, אז חילקתי את הכמות הקיימת בחברה".
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- "אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד שני, זה מוריד את המחירים של הדירות. אף אחד לא יקנה דירה שהיתה שכורה כדירה חדשה.
"מסכים איתך לחלוטין. נצטרך לשפץ את הבתים כדי להביא אותם למצב טוב למכירה. לא נתעקש על זה, הדייר יראה דירה חדשה, אבל הוא יידע שהיא היתה מושכרת".
מה המחירים בחריש?
"דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 מיליון שקל בממוצע. יש יותר ויש פחות".
אתה בונה גם במודיעין.
"יש לי במודיעין 2,170 דירות, 1,500 במחיר למשתכן, הכל מכור. מתוך כמעט 700 נותרו 180 דירות למכירה. במודיעין המחיר כפול מחריש. חצה כבר את רף ה-3 מיליון שקל. 3.2 מיליון שקל תעלה דירת ארבעה חדרים, 105 מ"ר, כלומר מחיר של 30.5 אלף למ"ר לערך. דירה עם נוף ובלי נוף זה לא אותו מחיר, אבל זה השקלול".
קריית גת (מורן ישעיהו)
מה קורה בקריית גת?
"אנחנו בונים מגה פרויקט, 1700 דירות. נשארו לנו אולי 300-200 דירות לא מכורות. המחירים שם כבר חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, 2.25 מיליון שקל לחמישה חדרים. 1.75 בערך לשלושה חדרים. השוק סביר מאוד".
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
נגיע לרף של 2 מיליון שקל לשלושה חדרים בקריית גת?
"זה לא משנה איפה הפרויקט נבנה, אלא מה העלויות. אם אני מגיע למצב שהמחיר הדירה משאיר לך 7%-10, אז זה מה שיש".
"10% רווח יזמי - תגיד תודה"
הנתון הזה, של רווח יזמי שעומד על עד 10% מפתיע, לעומת ציפיות היזמים בתחילת כל פרויקט.
אתה מרוויח על פרויקט רק 7%-10%?
"אם אגיע ל-10% זה יהיה טוב. יכול להיות מצב שחלק מהפרויקטים עם קרקע היסטורית הרווחיות גבוהה, אבל לא בזכות הפרויקט אלא בזכות השוק שמתקן את עצמו למעלה. יש קרקע שנקנתה לפני שבע-שמונה שנים. זה לא מייצג. אם קניתי קרקע במחיר שוק, והרווח 10%, אני אומר תודה לקדוש ברוך הוא".
השאיפה היא לא להגיע ל-15% לפחות?
"אולי בהתחדשות עירונית, כי חוסר הוודאות גדול וחייב לפצות על הסיכון. אם קניתי מרמ"י, הסיפור שונה, בעיקר אם זה מחיר למשתכן".
כלומר, בפרויקט רגיל הרווח היזמי שלך מגיע ל-10%.
"אם יזם ירוויח 10% מהעלויות, כלומר נשאר לו לפני מס 10%, כל אחד יהיה מרוצה".
אבל הבנק דורש יותר. איך מאשרים רווחיות כזאת?
"בתחילת הדרך האישור יוצא על 12%-15%, אבל בסוף הפרויקט אתה נשאר עם פחות. מי שנהפך ליזם שלא למטרות רווח הוא לא יזם, אז ברור שאני שואף לרווח הכי גבוה שאפשר".
ואז רוכשי הדירות קוראים ליזמים חזירים.
"בנאדם לוקח פרויקט שעולה מאות מיליונים ומחפש גם להביא מעצמו ולקחת סיכון, לחתום על כל ההלוואות, ולא ירוויח? קח פרויקט שלי, של של 3.5 מיליארד שקל. אם ארוויח שם 400-300 מיליון שקל, אני מרוצה. מבנק אתה לא יכול לצפות שייכנס לפרויקט שהוא לא רווחי? הוא רוצה ניתוח ולראות מה הרווחת, 12%-15% רווח ואם לא אז אין מימון. זה מתחיל במספרים שאמרת ונגמר אחרת. מה קורה בדרך? קורונה, עליות ריבית, מלחמה, כוח אדם שהפך להיות יקר יותר, פתאום אתה מרוויח פחות. אם תכננת את הרווח הזה לפני שמונה שנים ונשאר לך 35% פחות, 10% רווח יזמי נניח, תנשק את ידי המבצע".
מה עם מבצעי מימון?
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
