"החתמים אמרו: 'אם תנפיק, זה יהיה לפי שווי של 4-3.5 מיליארד שקל'"
שלום שי שקל עד לפני כמה חודשים לצאת להנפקה בבורסה, אבל מאז משהו קרה. המלחמה החלה וקלקלה מעט את התוכניות, אבל הוא לא לבד. חברות רבות, כמו יוסי אברהמי, נמצאות על הגדר בהקשר הזה.
"התוכנית הזאת עדיין קיימת, אבל הורדנו טיפה רגל מהגז, יש שינוי מצב במשק שמשפיע מאוד על שווי הנכסים שלנו וגם על שווי החברה", מסביר יו"ר דונה.
לפי איזה שווי שאפת להנפיק?
"האנליסטים עשו לי תחשיב, שלפיו אנפיק ב-4-3.5 מיליארד שקל. היו שלושה חתמים שניתחו את הקבוצה, כלומר את כל שלוש החברות של קבוצת דונה".
"המחירים יעלו בקרוב"
את שוק הנדל"ן הוא מזהה, כמו רוב היזמים, כשוק עולה בטווח הקצר. "קצת אחרי פסח התחילה התעוררות. ראינו נתונים טובים יותר ממה שהיה לפני זה והמגמה נמשכת. השוק מתאים את עצמו למציאות".
השווי גבוה מאוד. הרבה מעל עמרם ופרשקובסקי, למשל.
"למה אני צריך להשוות את עצמי לאחרים?".
אתה מחזיק ב-5% מכלל ביטוח, כדאי לך שגם אחרים יצליחו, כי היא משקיעה במתחרות.
"אני לא ידוע אם פרשקובסקי נמצאת בשוק אותן שנים כמוני, אני מ-1991 חזק בתחום. אני לא יודע להתחרות עם אף אחד".
מתי בפעם האחרונה עדכנת מחירים, ולאן?
"ממש לקראת פסח, אבל מאז כלום. מדד התשומות עלה ב-2% וזה דורש עדכון. כשהעלויות עולות והתשומות עולות, זה משפיע על המוצר הסופי. אני רואה טעם לעדכן בקרוב כלפי מעלה, כי מאז אפריל היו עליות מחירים".
בחריש לא מכרת את כל הדירות. כבר חודשים שאנחנו רואים דירות על המדף. למה?
"אין לנו הרבה דירות על המדף, כולן כמעט מכורות. מה כן קרה? מתוך המלאי שיש לי חלק הלך למפעל מאושר, עד שזה לא יגיע הזמן שלא למכירה אני מנוע מלמכור".
כלומר השכרת חלק מהדירות. יש לך חמש שנים.
"מחצית מהזמן כבר עברה. אם יש לי בחריש 320 דירות שבנויות וגמורות, 275 בערך מושכרות לטווח של חמש שנים. הגענו לחצי הזמן. דונה החזיקה ב-1,700 דירות, עשינו חישוב והגענו למסקנה שכדאי לחלק ולהכניס חלק מהם למפעל מאושר. ממה שנשאר, יש אולי בודדים שנכנסו למכירה, 25-20 דירות. מצד שני, המחירים בחריש די עומדים בשנה האחרונה, בעוד שבמקומות אחרים היה עדכון כלפי מעלה. צריך להבין שהדירות למלאי מאושר, כלומר להשכרה, הן חלק ממלאי עסקי רגיל שהקבלן יכול לקחת ולהכניס אותו תחת הקטגוריה הזאת. נתנו הטבות מס, הן היו טובות ומדובר במלאי גדול, אז חילקתי את הכמות הקיימת בחברה".
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- "אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד שני, זה מוריד את המחירים של הדירות. אף אחד לא יקנה דירה שהיתה שכורה כדירה חדשה.
"מסכים איתך לחלוטין. נצטרך לשפץ את הבתים כדי להביא אותם למצב טוב למכירה. לא נתעקש על זה, הדייר יראה דירה חדשה, אבל הוא יידע שהיא היתה מושכרת".
מה המחירים בחריש?
"דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 מיליון שקל בממוצע. יש יותר ויש פחות".
אתה בונה גם במודיעין.
"יש לי במודיעין 2,170 דירות, 1,500 במחיר למשתכן, הכל מכור. מתוך כמעט 700 נותרו 180 דירות למכירה. במודיעין המחיר כפול מחריש. חצה כבר את רף ה-3 מיליון שקל. 3.2 מיליון שקל תעלה דירת ארבעה חדרים, 105 מ"ר, כלומר מחיר של 30.5 אלף למ"ר לערך. דירה עם נוף ובלי נוף זה לא אותו מחיר, אבל זה השקלול".
קריית גת (מורן ישעיהו)
מה קורה בקריית גת?
"אנחנו בונים מגה פרויקט, 1700 דירות. נשארו לנו אולי 300-200 דירות לא מכורות. המחירים שם כבר חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, 2.25 מיליון שקל לחמישה חדרים. 1.75 בערך לשלושה חדרים. השוק סביר מאוד".
- בנק הפועלים ודיסקונט ילוו פרויקט התחדשות רחב היקף בשטח סמינר הקיבוצים
- דמרי זכו במכרז של רמ"י ודירה להשכיר בפרויקט שכירות ארוכת טווח ביבנה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
נגיע לרף של 2 מיליון שקל לשלושה חדרים בקריית גת?
"זה לא משנה איפה הפרויקט נבנה, אלא מה העלויות. אם אני מגיע למצב שהמחיר הדירה משאיר לך 7%-10, אז זה מה שיש".
"10% רווח יזמי - תגיד תודה"
הנתון הזה, של רווח יזמי שעומד על עד 10% מפתיע, לעומת ציפיות היזמים בתחילת כל פרויקט.
אתה מרוויח על פרויקט רק 7%-10%?
"אם אגיע ל-10% זה יהיה טוב. יכול להיות מצב שחלק מהפרויקטים עם קרקע היסטורית הרווחיות גבוהה, אבל לא בזכות הפרויקט אלא בזכות השוק שמתקן את עצמו למעלה. יש קרקע שנקנתה לפני שבע-שמונה שנים. זה לא מייצג. אם קניתי קרקע במחיר שוק, והרווח 10%, אני אומר תודה לקדוש ברוך הוא".
השאיפה היא לא להגיע ל-15% לפחות?
"אולי בהתחדשות עירונית, כי חוסר הוודאות גדול וחייב לפצות על הסיכון. אם קניתי מרמ"י, הסיפור שונה, בעיקר אם זה מחיר למשתכן".
כלומר, בפרויקט רגיל הרווח היזמי שלך מגיע ל-10%.
"אם יזם ירוויח 10% מהעלויות, כלומר נשאר לו לפני מס 10%, כל אחד יהיה מרוצה".
אבל הבנק דורש יותר. איך מאשרים רווחיות כזאת?
"בתחילת הדרך האישור יוצא על 12%-15%, אבל בסוף הפרויקט אתה נשאר עם פחות. מי שנהפך ליזם שלא למטרות רווח הוא לא יזם, אז ברור שאני שואף לרווח הכי גבוה שאפשר".
ואז רוכשי הדירות קוראים ליזמים חזירים.
"בנאדם לוקח פרויקט שעולה מאות מיליונים ומחפש גם להביא מעצמו ולקחת סיכון, לחתום על כל ההלוואות, ולא ירוויח? קח פרויקט שלי, של של 3.5 מיליארד שקל. אם ארוויח שם 400-300 מיליון שקל, אני מרוצה. מבנק אתה לא יכול לצפות שייכנס לפרויקט שהוא לא רווחי? הוא רוצה ניתוח ולראות מה הרווחת, 12%-15% רווח ואם לא אז אין מימון. זה מתחיל במספרים שאמרת ונגמר אחרת. מה קורה בדרך? קורונה, עליות ריבית, מלחמה, כוח אדם שהפך להיות יקר יותר, פתאום אתה מרוויח פחות. אם תכננת את הרווח הזה לפני שמונה שנים ונשאר לך 35% פחות, 10% רווח יזמי נניח, תנשק את ידי המבצע".
מה עם מבצעי מימון?
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
