"החתמים אמרו: 'אם תנפיק, זה יהיה לפי שווי של 4-3.5 מיליארד שקל'"
שלום שי שקל עד לפני כמה חודשים לצאת להנפקה בבורסה, אבל מאז משהו קרה. המלחמה החלה וקלקלה מעט את התוכניות, אבל הוא לא לבד. חברות רבות, כמו יוסי אברהמי, נמצאות על הגדר בהקשר הזה.
"התוכנית הזאת עדיין קיימת, אבל הורדנו טיפה רגל מהגז, יש שינוי מצב במשק שמשפיע מאוד על שווי הנכסים שלנו וגם על שווי החברה", מסביר יו"ר דונה.
לפי איזה שווי שאפת להנפיק?
"האנליסטים עשו לי תחשיב, שלפיו אנפיק ב-4-3.5 מיליארד שקל. היו שלושה חתמים שניתחו את הקבוצה, כלומר את כל שלוש החברות של קבוצת דונה".
"המחירים יעלו בקרוב"
את שוק הנדל"ן הוא מזהה, כמו רוב היזמים, כשוק עולה בטווח הקצר. "קצת אחרי פסח התחילה התעוררות. ראינו נתונים טובים יותר ממה שהיה לפני זה והמגמה נמשכת. השוק מתאים את עצמו למציאות".
השווי גבוה מאוד. הרבה מעל עמרם ופרשקובסקי, למשל.
"למה אני צריך להשוות את עצמי לאחרים?".
אתה מחזיק ב-5% מכלל ביטוח, כדאי לך שגם אחרים יצליחו, כי היא משקיעה במתחרות.
"אני לא ידוע אם פרשקובסקי נמצאת בשוק אותן שנים כמוני, אני מ-1991 חזק בתחום. אני לא יודע להתחרות עם אף אחד".
מתי בפעם האחרונה עדכנת מחירים, ולאן?
"ממש לקראת פסח, אבל מאז כלום. מדד התשומות עלה ב-2% וזה דורש עדכון. כשהעלויות עולות והתשומות עולות, זה משפיע על המוצר הסופי. אני רואה טעם לעדכן בקרוב כלפי מעלה, כי מאז אפריל היו עליות מחירים".
בחריש לא מכרת את כל הדירות. כבר חודשים שאנחנו רואים דירות על המדף. למה?
"אין לנו הרבה דירות על המדף, כולן כמעט מכורות. מה כן קרה? מתוך המלאי שיש לי חלק הלך למפעל מאושר, עד שזה לא יגיע הזמן שלא למכירה אני מנוע מלמכור".
כלומר השכרת חלק מהדירות. יש לך חמש שנים.
"מחצית מהזמן כבר עברה. אם יש לי בחריש 320 דירות שבנויות וגמורות, 275 בערך מושכרות לטווח של חמש שנים. הגענו לחצי הזמן. דונה החזיקה ב-1,700 דירות, עשינו חישוב והגענו למסקנה שכדאי לחלק ולהכניס חלק מהם למפעל מאושר. ממה שנשאר, יש אולי בודדים שנכנסו למכירה, 25-20 דירות. מצד שני, המחירים בחריש די עומדים בשנה האחרונה, בעוד שבמקומות אחרים היה עדכון כלפי מעלה. צריך להבין שהדירות למלאי מאושר, כלומר להשכרה, הן חלק ממלאי עסקי רגיל שהקבלן יכול לקחת ולהכניס אותו תחת הקטגוריה הזאת. נתנו הטבות מס, הן היו טובות ומדובר במלאי גדול, אז חילקתי את הכמות הקיימת בחברה".
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- "אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד שני, זה מוריד את המחירים של הדירות. אף אחד לא יקנה דירה שהיתה שכורה כדירה חדשה.
"מסכים איתך לחלוטין. נצטרך לשפץ את הבתים כדי להביא אותם למצב טוב למכירה. לא נתעקש על זה, הדייר יראה דירה חדשה, אבל הוא יידע שהיא היתה מושכרת".
מה המחירים בחריש?
"דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 מיליון שקל בממוצע. יש יותר ויש פחות".
אתה בונה גם במודיעין.
"יש לי במודיעין 2,170 דירות, 1,500 במחיר למשתכן, הכל מכור. מתוך כמעט 700 נותרו 180 דירות למכירה. במודיעין המחיר כפול מחריש. חצה כבר את רף ה-3 מיליון שקל. 3.2 מיליון שקל תעלה דירת ארבעה חדרים, 105 מ"ר, כלומר מחיר של 30.5 אלף למ"ר לערך. דירה עם נוף ובלי נוף זה לא אותו מחיר, אבל זה השקלול".
קריית גת (מורן ישעיהו)
מה קורה בקריית גת?
"אנחנו בונים מגה פרויקט, 1700 דירות. נשארו לנו אולי 300-200 דירות לא מכורות. המחירים שם כבר חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, 2.25 מיליון שקל לחמישה חדרים. 1.75 בערך לשלושה חדרים. השוק סביר מאוד".
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
נגיע לרף של 2 מיליון שקל לשלושה חדרים בקריית גת?
"זה לא משנה איפה הפרויקט נבנה, אלא מה העלויות. אם אני מגיע למצב שהמחיר הדירה משאיר לך 7%-10, אז זה מה שיש".
"10% רווח יזמי - תגיד תודה"
הנתון הזה, של רווח יזמי שעומד על עד 10% מפתיע, לעומת ציפיות היזמים בתחילת כל פרויקט.
אתה מרוויח על פרויקט רק 7%-10%?
"אם אגיע ל-10% זה יהיה טוב. יכול להיות מצב שחלק מהפרויקטים עם קרקע היסטורית הרווחיות גבוהה, אבל לא בזכות הפרויקט אלא בזכות השוק שמתקן את עצמו למעלה. יש קרקע שנקנתה לפני שבע-שמונה שנים. זה לא מייצג. אם קניתי קרקע במחיר שוק, והרווח 10%, אני אומר תודה לקדוש ברוך הוא".
השאיפה היא לא להגיע ל-15% לפחות?
"אולי בהתחדשות עירונית, כי חוסר הוודאות גדול וחייב לפצות על הסיכון. אם קניתי מרמ"י, הסיפור שונה, בעיקר אם זה מחיר למשתכן".
כלומר, בפרויקט רגיל הרווח היזמי שלך מגיע ל-10%.
"אם יזם ירוויח 10% מהעלויות, כלומר נשאר לו לפני מס 10%, כל אחד יהיה מרוצה".
אבל הבנק דורש יותר. איך מאשרים רווחיות כזאת?
"בתחילת הדרך האישור יוצא על 12%-15%, אבל בסוף הפרויקט אתה נשאר עם פחות. מי שנהפך ליזם שלא למטרות רווח הוא לא יזם, אז ברור שאני שואף לרווח הכי גבוה שאפשר".
ואז רוכשי הדירות קוראים ליזמים חזירים.
"בנאדם לוקח פרויקט שעולה מאות מיליונים ומחפש גם להביא מעצמו ולקחת סיכון, לחתום על כל ההלוואות, ולא ירוויח? קח פרויקט שלי, של של 3.5 מיליארד שקל. אם ארוויח שם 400-300 מיליון שקל, אני מרוצה. מבנק אתה לא יכול לצפות שייכנס לפרויקט שהוא לא רווחי? הוא רוצה ניתוח ולראות מה הרווחת, 12%-15% רווח ואם לא אז אין מימון. זה מתחיל במספרים שאמרת ונגמר אחרת. מה קורה בדרך? קורונה, עליות ריבית, מלחמה, כוח אדם שהפך להיות יקר יותר, פתאום אתה מרוויח פחות. אם תכננת את הרווח הזה לפני שמונה שנים ונשאר לך 35% פחות, 10% רווח יזמי נניח, תנשק את ידי המבצע".
מה עם מבצעי מימון?

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.